Die gewichtete Spitzenrendite in Europa ist im 2. Quartal 2008 durchschnittlich um 20 Basispunkte (bps) gestiegen und lag Ende Juni bei 5,05 %. In der europäischen Büro-Rendite-Uhr von Jones Lang LaSalle weisen 24 der 30 untersuchten Märkte gegenüber den ersten drei Monaten des laufenden Jahres einen solchen Anstieg auf, der höchste in Oslo (+ 75 bps auf 5,75 %). Barcelona (5,25 %), Madrid (5,25 %) und Lissabon (6,5 %) zeigten jeweils ein Plus von 50 bps. In London Westend sowie den mittel- und osteuropäischen Märkten Budapest, Moskau, Prag und Warschau blieb die Rendite stabil. Die deutschen Immobilienhochburgen variierten zwischen + 10 bsp (Hamburg ) und 30 bsp in Frankfurt. Keine Veränderung zeigte Berlin.
Gegenüber Juni 2007 – dem Tiefstwert im aktuellen Zyklus – lag die europäische Durchschnittsrendite um 75 Basispunkte höher. Auch hier angeführt von Oslo (175 bsp), gefolgt von London City und Edinburgh (+ 150 bsp). Einen überdurchschnittlich hohen Anstieg erfuhren darüber hinaus Barcelona (+125 bps) und Madrid (+135 bps), Paris (+125 bps) und Dublin (+105 bps). London West End kam auf 100 bps.
Veränderung der Nettoanfangsrenditen für Büroimmobilien im Spitzensegment
Q3 2007 – Q2 2008
Zur Vergrößerung bitte auf Graphik klicken!
Gar keine oder eine vergleichsweise geringe Korrektur der Renditen weisen im 1-Jahresverlgeich Märkte auf, die generell zu höheren Renditen tendieren. In Brüssel (Ende Q2 2008: 5,75 %) und Luxemburg (Ende Q2 2008: 5,5 %) betrug der Anstieg lediglich 10 bzw. 15 bps. In Budapest (5,75 %) und Moskau (8 %) sind die Renditen gleich geblieben. Der Anstieg in den deutschen Städten bewegte sich zwischen 25 bps (Berlin auf 5,0%) und 65 bps (in München auf 4,75 %).
“In den vergangenen zwölf Monaten war europaweit eine Renditekonvergenz zu beobachten. Wenn wir Moskau außen vor lassen, betrug die Bandbreite der Renditen Ende Juni 2007 350 bps, Mitte 2008 nur noch 200 bps. Damit liegen die Renditen zwischen 4,5 % und 6,5 %“,
so Nigel Roberts, bei Jones Lang LaSalle Leiter European Research. Und weiter:
„Zu den größten Verschiebungen kam es im unteren Bereich, wo der niedrigste Wert vor einem Jahr noch 3,5 % betrug. Dies ist ein eindeutiges Zeichen, dass Investoren nicht mehr bereit sind, Höchstpreise zu zahlen“.
Der Rückgang des Transaktionsvolumens in Europa in den letzten Quartalen (vorläufige Zahlen von Jones Lang LaSalle gehen für das zweite Quartal 2008 von ca. 32 Mrd. Euro aus) deutet darauf hin, dass die Renditen noch weiter steigen müssen, damit Investoren wieder nachhaltig auf den Markt zurückkommen. Transaktionen werden den Sommer über aufgrund der Zurückhaltung der Banken bei Kreditvergabe hinausgezögert. Auf der anderen Seite nutzen Investoren mit niedriger Fremdkapitalquote sich eröffnende Kaufgelegenheiten. Was die Situation nicht leichter macht: Auch die Fundamentaldaten werden angesichts einer sich immer mehr abzeichnenden Abschwächung der Nutzermärkte unter Druck kommen.
“Wir werden weitere Preiskorrekturen im 3. Quartal sehen, allerdings mit einer zunehmenden Ausdifferenzierung zwischen den unterschiedlichen Märkten. Der Refinanzierungsdruck wird insbesondere zum Jahresende steigen und könnte die Wahrscheinlichkeit von Zwangsverkäufen erhöhen. Marktteilnehmer und Investoren sollten dadurch mehr Klarheit und eindeutigere Signale im Bezug auf den wahren Wert der Objekte erhalten“,
so Tony Horrell, Leiter European Capital Markets bei Jones Lang LaSalle.
Quelle: Jones Lang LaSalle, 29.07.2008