Krise trifft Märkte mit beispielloser Geschwindigkeit

Von Werner Rohmert. Die Krise an den Kreditmärkten hat inzwischen, lt. aktuellem Deka Immobilien Monitor alle Finanzmärkte erreicht und zu einer globalen Rezession geführt. Die sich daraus ergebenden Produktionseinbrüche vollziehen sich in beispielloser Geschwindigkeit, Tiefe und weltweitem Gleichlauf. Betroffen sind von der Rezession nicht nur die westlichen, eng mit den USA verwobenen Industrienationen, sondern auch die Entwicklungsländer.

Die Entkoppelungsthese, nach der die Entwicklungsländer über ausreichende Wachstumskräfte verfügen und eine geringere Exportnachfrage aus den USA und Europa daher bewältigen können, hat sich damit als falsch erwiesen. Der damalige Feri-Research-Chef Rainer Rau wies schon vor Jahren darauf hin, dass im Abschwung die Koppelung an die USA wieder sehr eng werden werde.

Besonders stark leiden nun diejenigen Länder, die in den letzten Jahren mit Hilfe von Kapitalzuströmen hohe Leistungsbilanzdefizite finanzierten. Viele osteuropäische Länder gehören in diese Kategorie. In fast allen Industrieländern rechnet die Deka mit negativen Wachstumsraten, sodass erstmals seit dem 2. Weltkrieg auch das Welt-BIP sinken dürfte. Auch kommende Wachstumsjahre werden generell nicht das Potenzial der Jahre 2003-2007 erreichen, da strukturelle Anpassungsprozesse im Nachgang der aktuellen Krise die Wirtschaftsdynamik bremsen sollten. Aus unserer Sicht resultiert ein geringeres Wachstumspotential allein schon aus dem im Vergleich weniger expansiven Finanzbereich, der erheblich zum BIP-Wachstum beigetragen hat. Rechnet man die Bubble-Effekte in den USA aus der Internet-Bubble, der Aktien-Bubble, der Immobilien-Bubble und der Derivate- und Verbriefungs-Bubble überschlagsweise aus dem Wachstum der US-Volkswirtschaft heraus, so wird schon für die letzten 15 Jahre eine eklatante Wachstumsschwäche der „Realwirtschaft“ deutlich. Abgeschwächt trifft das auch auf Europa zu.

Angesichts der ausgetrockneten Finanzmärkte und der gestiegenen Risikoprämien verzeichnen die Immobilienmärkte weltweit bröckelnde Preise. In den europäischen Topmetropolen sind die Nettoanfangsrenditen schon um bis zu 275 Basispunkte angestiegen. Schon bei Mietkonstanz bedeutet das ein Einbruch von bis zu 30%. Wenn im Konjunktureinbruch sich die Vermietungssituation erschwert, dürften zur Neuvermietung anstehende Gebäude durchschnittlicher Qualität leicht die Hälfte oder auch mehr ihres Investmentwertes des Jahres 2007 verlieren. Das führt meist schon zu dramatischen Bewertungsaspekten. Während die Deka im Vorläufermarkt UK 2009 nur noch einen weiteren Renditeanstieg um 50 Basispunkte erwartet, rechnet das Unternehmen in Westeuropa mit mindestens 100 Basispunkten und in Zentraleuropa mit zum Teil noch deutlich stärkeren Preisverfall. Viele Transaktionen kamen bislang wegen der stark divergierenden Preisvorstellungen und alternativen Prolongationsmöglichkeiten nicht zustande. Wenn es aber Druck von den Banken oder Liquiditätsprobleme gibt, wird sich wieder ein Marktpreis bilden. US-Optimismus setzt die Deka einen Dämpfer entgegen. Der Stillstand dürfte auch der Grund für die in den USA bislang vergleichsweise moderaten, erkennbaren Preiskorrekturen sein.

Die trägeren und vor allem konjunkturabhängigen Mietmärkte hinken den Investmentmärkten hinterher. Frühzeitige Verlierer mit ersten kräftigen Mietrückgängen schon in der zweiten Jahreshälfte 2008 waren weltweite Topstandorte wie New York, Tokio, Hongkong, London oder Paris, wo Finanz- und unternehmensnahe Dienstleister die Mieten zuvor gepusht hatten. Angesichts der globalen Rezession rechnet die Deka 2009/10 weltweit mit Leerstandsanstiegen und Mietrückgängen. Innerhalb Europas wird erwartet, dass im laufenden Abschwung neben Paris und Mailand die stärksten Mietkorrekturen an den zuvor überhitzten spanischen Standorten und in London, wo die auch 2009 anhaltende rege Bautätigkeit die rezessionsbedingt einbrechende Nachfrage verstärkt, stattfinden werden. Im asiatisch-pazifischen Raum sind vor allem Tokio, Singapur, Hongkong und Shanghai betroffen. In den USA werden Houston und Dallas die besten Perspektiven eingeräumt. New York, Seattle und Boston trifft es lt. Deka am härtesten.

Positiv: "Das Risikopotential für einen Mietpreiseinbruch in den deutschen Immobilienhochburgen ist in der Abschwungphase vergleichsweise begrenzt", so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland.

gi24/DIB, Nr. 189