Von André Eberhard, Chefredakteur „Der Immobilienbrief“
Bis 2025 wird die Einwohnerzahl Deutschlands auf unter 79 Mio. sinken. Das prognostiziert zumindest Aengevelt-Research und das Statistische Bundesamt. Doch das bedeutet keineswegs lauter leerstehende Wohnungen. Die Entwicklung der Nachfrage nach Wohninvestments beeinflusst nämlich die Anzahl der Privathaushalte in Deutschland und diese wird, lt. Aengevelt bis 2025 auf über 40 Mio. steigen. Ursache dafür ist vor allem der anhaltende Trend zur Haushaltsverkleinerung. Die durchschnittliche Haushaltsgröße wird sich von aktuell rd. 2,08 Personen je Privathaushalt auf weniger als 2,0 Personen verringern.
Aufgrund der wachsenden Nachfrage werden auch in den kommenden Jahren, lt. Aengevelt indessen nicht nur mehr Wohnungen benötigt, sondern vor allem völlig andere Wohnqualitäten (z. B. mehr altersgerechte Wohnungen).
Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung in Deutschland bis zum Jahr 2025
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Dies hängt insbesondere mit den sich abzeichnenden Veränderungen der Bevölkerungsstruktur zusammen. So wird der Anteil der älteren Bevölkerungsschichten in den nächsten Jahren stark zunehmen. Derzeit sind rd. 31 Mio. Menschen in Deutschland älter als 50 Jahre. Das sind ca. 38% der Gesamtbevölkerung. Bis zum Jahr 2020 wird sich die Anzahl der Einwohner ab 50 Jahren auf rd. 38 Mio. deutlich erhöhen, Der Anteil der Älteren an der Gesamtbevölkerung steigt damit auf rd. 46%.
Analog dazu ist ein Wachstum der Anzahl der Privathaushalte in Deutschland zukünftig nur bei der Generation 50+ zu erwarten. Bis zum Jahr 2020 nimmt die Anzahl der Haushalte in diesem Altersegment um fast 5 Mio. zu, während die Anzahl jüngerer Haushalte nach empirica um fast 3 Mio. rückläufig sein wird.
Veränderung der Zahl der Haushalte 2020 vs. 2005
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Dabei treten sehr starke regionale Unterschiede auf. Zu den Bundesländern mit einem überdurchschnittlich starken Wachstum der Anzahl der Privathaushalte bis zum Jahr 2020 werden u.a. Baden-Württemberg, Bayern, Bremen, Hamburg und Schleswig-Holstein gehören.
Entscheidend für qualitative Veränderungen der Nachfragestrukturen ist vor allem das in den jeweiligen Altersgruppen verfügbare Nettovermögen. Hier disponiert die Altersgruppe der 56- bis 65-Jährigen in deutschlandweiten Vergleichen über die höchsten individuellen Nettovermögen. Es folgen mit ähnlich hohen absoluten Werten die Altersgruppen der 46- bis 55-Jährigen sowie der 65- bis 75-Jährigen.
Das bedeutet, dass vor allem in den Gruppen der „alten Jungen“ (50- bis 60-Jahre) und der „jungen Alten“ (60- bis 70 Jahre) die Voraussetzungen zur Realisierung von bislang nicht erfüllten Wohnungswünschen am günstigsten sind.
Durchschnittliches individuelles Nettovermögen nach Altersgruppen
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In den neuen Bundesländern sind die durchschnittlichen Nettovermögen zwar auch 19 Jahre nach Überwindung der Teilung immer noch deutlich geringer als in den alten Bundesländern, indessen verfügen auch hier vor allem die „alten Jungen“ über die höchsten Einkommen.
Neben hohen verfügbaren Nettoeinkommen profitiert die Generation 50+ in den kommenden Jahren zudem auch am stärksten von einem riesigen Erbschaftsvermögen: Das Erbschaftsvolumen zugunsten der Generation 50+ beläuft sich zwischen 2006 und 2015 auf geschätzte 1,2 Bio. Euro. Pro Erbe ergibt sich bei generationenübergreifenden Erbfällen eine Erbschaft von geschätzten 77 390 Euro. Die dadurch deutlich wachsende Verfügbarkeit über ein relativ hohes zusätzliches Eigenkapital vergrößert nach Erwartungen von Aengevelt in der Generation 50+ das Potenzial für den Erwerb von Wohneigentum bzw. die bedarfsgerechte Sanierung und Modernisierung selbstgenutzter oder fremdvermieteter Wohnungsbestände.
Auch das Interesse und die Bereitschaft zur Verbesserung der Wohnungssituation sind in der Generation 50+ sehr stark ausgeprägt: So ist über ein Drittel dieser Bevölkerungsgruppe an der Verbesserung der Wohnqualität durch Modernisierung, Umbau und Neugestaltung interessiert. Außerdem plant nahezu ein Drittel der Haushalte dieser Altersgruppe einen Wohnungsumzug. Rund 40% der Umzugswilligen sind an Wohnraum mit Vorhaltung bestimmter Dienstleistungen interessiert. Bei den über 70- und vor allem über 80-Jährigen sollten Wohnungsangebote eine eventuell notwendige Pflegebedürftigkeit mit einem entsprechenden Dienstleistungsspektrum berücksichtigen.
Zu der hohen Mobilität der Generation 50+ gesellt sich, lt. Aengevelt zusätzlich der Trend zurück in die Stadt. Insbesondere die deutschen Großstädte werden als attraktive Wohnstandorte zunehmend wieder neu „entdeckt“. Dies wird daran deutlich, dass sich die Abwanderung von Stadtbewohnern ins Umland, die sogenannte Suburbanisierung, in den letzten Jahren meist deutlich abgeschwächt und im Austauschverhältnis sogar umgekehrt hat. Seit Jahren kommt es zu wieder zu wachsenden Zuzügen ins Stadtgebiet. Entsprechend wird auch zukünftig die Mehrzahl der Großstädte nach den aktuellen Prognosen zu den Gewinnern der anstehenden Bevölkerungsentwicklungen gehören.
Lebensqualität in ausgewählten Städten
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Die mit Abstand meisten Stadtbewohner leben nach jüngsten Umfragen ausgesprochen gern in ihrer Stadt. In nahezu allen untersuchten deutschen Städten stimmten 90% und mehr der Einwohner zu, dass sie zufrieden sind, hier zu wohnen. Das gilt gleichermaßen für Städte in West- wie auch in Ostdeutschland. Der Spitzenwert wurde in Leipzig mit einer Quote von annähernd 98% gemessen.
Aufgrund dieser Entwicklungen gibt es nach Analysen von Aengevelt insbesondere in den Großstädten und Wachstumskernen zunehmend eine Versorgungslücke. Die quantitative Unterversorgung verstärkt sich noch durch die völlig unzureichende Wohnungsneubautätigkeit. Diese stagniert seit Jahren konjunkturunabhängig auf sehr niedrigem Niveau. So wurden 2006 durch Neubaumaßnahmen weniger als 225.000 Wohnungen deutschlandweit fertig gestellt und auch 2007 wird ein Fertigstellungsvolumen in der gleichen Größenordnung erwartet.
Die Bauintensität ist dabei insbesondere beim Geschosswohnungsbau auf ein Niveau gefallen, das deutlich unter der langfristig notwendigen Reproduktionsrate des Bestandes liegt. Nach Expertenmeinungen ist ein jährliches Bauvolumen in der Größenordnung von ca. 0,7% bis 1% des Wohnungsbestandes, das heißt, mindestens ca. 280.000 Wohneinheiten, notwendig. Tatsächlich werden indessen derzeit in Deutschland jährlich lediglich rd. 70.000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern fertig gestellt. Das Defizit von 210.000 Wohnungen jährlich vergrößert sich sogar noch, weil gleichzeitig rd. 50.000 Wohnungen per anno abgerissen werden. Dazu kommen weitere Wohnungen, die aufgrund schlechten Bauzustandes oder Lagenachteilen zwar noch statistikwirksam als Angebot geführt werden, indessen schon längst nicht mehr vermarktungsfähig sind.
Wohnungsbau in Deutschland: Reproduktionsrate
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Damit erhält die Modernisierung und Aufwertung der Wohnungsbestände in der aktuellen Marktphase einen signifikanten Stellenwert.
Vor dem Hintergrund einer wachsenden Nachfrage bei zumeist stagnierendem Wohnungsangebot hat sich der Trend steigender Wohnungsmieten im Jahr 2007 in Deutschland verstärkt: Die Entwicklung der mittleren Angebotsmieten in den 118 kreisfreien Städten Deutschlands zeigt, dass in rund zwei Dritteln der untersuchten Städte die Wohnungskaltmieten steigen. In rd. 30% dieser Städte wurde sogar eine überdurchschnittlich starke Erhöhung der Wohnungskaltmieten von zum Teil deutlich über 2,2% p.a. registriert.
Entwicklung der Wohnungsmieten in den kreisfreien Städten Deutschlands
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Zu den Städten mit dem deutschlandweit höchsten Mietwachstum gehören aktuell in Westdeutschland zum Beispiel Passau, Bayreuth, Karlsruhe, Frankfurt/M., Nürnberg und Hamburg, in Ostdeutschland Neubrandenburg, Stralsund, Magdeburg und Dessau. Zur Gruppe der Städte mit einem in 2007 leicht überdurchschnittlichen Mietwachstum zählten u.a. Düsseldorf, Dortmund, München und Bremen in den alten Ländern sowie Brandenburg an der Havel, Erfurt und Frankfurt/Oder in den neuen Ländern. Städte mit in 2007 nur geringen Mieterhöhungen waren u.a. Duisburg, Essen, Gelsenkirchen und Stuttgart in Westdeutschland sowie Chemnitz, Halle/Saale, Leipzig, Berlin und Potsdam in Ostdeutschland.
Die genannten Entwicklungen haben sich auch auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt niedergeschlagen. Dieser war entsprechend in den letzten Jahren durch eine deutlich anziehende Umsatzdynamik gekennzeichnet: Das Umsatzvolumen hat sich nach Analysen von Aengevelt zwischen 2003 (ca. 15 Mrd. Euro) und 2006 (ca. 32 Mrd. Euro) mehr als verdoppelt. Auch 2007 wurden für über 31 Mrd. Euro Wohninvestments in Deutschland verkauft.
Fazit: Die immer größere Versorgungslücke könnte in den nächsten Jahren verstärkt zu Wohninvestments auf dem deutschen Immobilienmarkt führen. Steigende Wohnungskaltmieten werden allerdings gebremst durch die höheren Mietnebenkosten, die gerade in den letzten Jahren zur Zweitmiete geworden sind. In den kommenden Jahren und Jahrzehnten werden in den wachsenden Wohnzentren (vor allem Großstädte) nicht nur mehr Wohnungen benötigt sondern vor allem neue Wohnqualitäten. Altengerechte Wohnungen mit Barrierefreiheit, rollstuhlgerechte Türbreiten etc. werden verstärkt gefragt sein. Lt. Aengevelt erfüllen von den knapp 40 Mio. Wohnungen in Deutschland gerade mal 0,6% diese Anforderungen.
Quelle: DIB, Nr. 172, 08.08.2008
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