Mit einem Investitionsvolumen von über 5 Milliarden Euro erreichte der Hamburger Investmentmarkt einen neuen Höchststand. Damit konnte die Hansestadt – trotz eines stärkeren Einbruchs im vierten Quartal – ihr Vorjahresergebnis um knapp 30 Prozent steigern. Die Stadt liegt damit im Trend der großen deutschen Standorte, die bis auf Düsseldorf alle 2007 ein Rekordergebnis erzielten. Dies ergibt der „Investment Market Report 2008“ für die sechs wichtigsten deutschen Bürostandorte, den Atisreal, Deutschlands führender Berater für Gewerbeimmobilien, Ende Februar veröffentlichen wird.
„Wie schon 2006 trugen vor allem Portfolioverkäufe zu diesem sehr guten Ergebnis bei. Mit aktuell rund 3,2 Milliarden Euro erhöhte sich ihr Anteil gegenüber dem Vorjahr jedoch nur leicht“, sagt Marcus Zorn, Hamburger Niederlassungsleiter der Atisreal GmbH. „Demgegenüber nahm das durch Einzeldeals erzielte Investmentvolumen um 19,4 Prozent auf 1,9 Milliarden Euro zu.“ Die Anzahl der verkauften Immobilien belief sich 2007 auf 300, was einer nochmaligen Steigerung gegenüber dem Vorjahr (278) entspricht. Das durchschnittliche Umsatzvolumen pro Verkaufsfall lag bei rund 17 Millionen Euro (2006: 14,2 Mio. €).
Die Verteilung des Volumens nach Größenklassen zeigt signifikante Veränderungen gegenüber dem Vorjahr. Während 2006 noch die Kategorie 10 bis unter 25 Millionen Euro den größten Anteil am Investitionsvolumen besaß, bestimmten 2007 die großen Deals über 50 Millionen Euro das Bild. Mit aktuell 51,7 Prozent legte diese Kategorie gegenüber dem Vorjahr um über 22 Prozentpunkte zu. Drei Investorengruppen bestimmten 2007 das Marktgeschehen. Mehr als die Hälfte des Volumens (54,3 %) tätigten die überwiegend ausländischen Equity und Real Estate Fonds, vor allem aufgrund umfangreicher Investitionen in große Portfolios. Auf dem zweiten Platz landeten die Immobilien AGs (19,7 %), gefolgt von den geschlossenen Fonds (6,7 %), die 2006 noch das Ranking anführten. „Entgegen des bundesweiten Trends erhöhte sich in Hamburg die Quote ausländischer Investoren gegenüber dem Vorjahr noch einmal deutlich: von 64,2 Prozent auf aktuell 73,3 Prozent“, erklärt Zorn.
Auf Verkäuferseite generierten Bauträger/Projektentwickler durch große Portfoliokäufe mehr als 2,8 Milliarden Euro und trugen 56,3 Prozent zum Investitionsvolumen bei. Auf dem zweiten Rang folgen, allerdings mit deutlichem Abstand, die Eigennutzer (9,1 %), während Immobilienunternehmen (8,5 %) Platz drei belegen. Offene Fonds und die öffentliche Hand scheinen ihre Portfoliobereinigungen beendet zu haben und spielen als Verkäufer nur eine untergeordnete Rolle. Ausländische Anleger erhöhten ihren Anteil am Verkaufsvolumen auf 5,2 Prozent, nachdem sie 2006 (1,3 %) kaum als Verkäufer in Erscheinung getreten waren.
Büroimmobilien waren 2007 in Hamburg sehr gefragt. Mit 73 Prozent am Transaktionsvolumen wurde in diese Asset-Klasse auch absolut wesentlich mehr investiert als noch im Vorjahr (54,4 %). Einzelhandelsimmobilien erzielten einen Anteil von gut 13 Prozent, während die vorwiegend von Hotelverkäufen getragene Kategorie sonstige Objekte auf 7,4 Prozent kommt.
Die Verteilung des Investmentumsatzes auf das Hamburger Marktgebiet gestaltet sich recht ausgeglichen. In Führung liegt der Cityrand mit 37,7 Prozent, noch vor der City (34,5 %). Damit verloren die Innenstadtlagen gut 13 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr, während der Cityrand mehr als 19 Prozentpunkte hinzugewinnen konnte. „Für diese Entwicklung zeichneten auch die Portfolioverkäufe verantwortlich, die gerade in den Cityrandzonen besonders umfangreich vertreten waren“, erläutert Zorn. Nachdem die Renditen im ersten Halbjahr 2007 zunächst noch weiter gesunken waren, zogen sie aufgrund der Turbulenzen an den internationalen Finanzmärkten und der damit einhergehenden Verteuerung der Finanzierungen im zweiten Halbjahr wieder an.
Positive Perspektiven für 2008
„Auch für das Jahr 2008 geht Atisreal von einem hohen Investmentumsatz aus“, prognostiziert Zorn. „Nicht zuletzt die hohe Stabilität der Renditen und die positiven Mietpreisperspektiven lassen den Hamburger Markt für Investoren weiter attraktiv erscheinen. Das Rekordergebnis des Jahres 2007 wird allerdings kaum wieder erreicht werden, nicht zuletzt, da die Zahl großer Verkaufsportfolios voraussichtlich abnehmen wird. Dennoch darf 2008 ein im langjährigen Vergleich hohes Transaktionsvolumen erwartet werden. Langfristig orientierte Anleger mit einem höheren Eigenkapitalanteil werden sich wieder stärker am Marktgeschehen beteiligen.“
Quelle: Atisreal Holding GmbH vom 25.01.2008