Von Constanze Wrede, Redakteurin „Der Immobilienbrief“
In den vergangenen Wochen häuften sich die Meldungen deutscher Initiatoren, die sich in Australien engagieren: Die SachsenFonds GmbH startet den Vertrieb des bereits dritten Australien Fonds, der 2005 von der Real I.S. AG aufgelegte Bayernfonds Australien 1 bescherte den Anlegern eine deutlich höhere Gesamtausschüttung als angenommen und der VALAD Core Plus Fund, an dem sich die Anleger des IK Australia Core + der Düsseldorfer Ideenkapital beteiligen, erwirbt drei Gebäude in der australischen Metropole Brisbane. Was ist derzeit los in terra australis?
Die australische Wirtschaft, die sich seit 16 Jahren in einer starken Wachstumsphase befindet, profitiert derzeit stark vom China-Boom und Asiens deutlich gestiegenem Bedarf an Rohstoffen. Die Lage und der Zeitzonenvorteil machen Australien zu einem idealen Ausgangspunkt in den asiatisch-pazifischen Raum, auf den sich ca. 47% des Welthandels konzentriert. Die positive wirtschaftliche Entwicklung spiegelt sich auf dem Arbeits- und damit auch auf dem Büroimmobilienmarkt wieder. Die Arbeitslosenquote hat mit 4,1% ihren historischen Tiefstand erreicht, die Flächennachfrage ist so groß wie selten zuvor. Laut des Colliers International’s Global Office Real Estate Review 2008, der weltweit 122 Büromärkte gegenüberstellt, weist Perth mit 0,5% die geringste Leerstandsquote der Welt auf, dicht gefolgt vom zweitplatzierten Brisbane, der Hauptstadt Queenslands, mit 0,7%. Der Leerstand bei Top-Flächen liegt hier sogar nur bei 0,1% und ist somit eigentlich nicht existent. Insgesamt sind die Leerstandsraten laut des Australian Property Councils in den Central Business Districts (CBD) auf 3,0% gefallen. Das ist das tiefste Niveau seit 20 Jahren.
Damit sind die CBDs derzeit Vermietermärkte. Die Nettomieten innerhalb der Central Business Districts der australischen Metropolen stiegen innerhalb eines Jahres um 16,6% und erreichten laut CB Richard Ellis im April einen durchschnittlichen Wert von 490 AUD/qm/p.a., das entspricht rund 25 Euro/qm/Monat. Lt. Colliers werden dabei in Brisbane die höchsten Spitzenmieten Australiens erzielt. Knight Frank notiert diese aktuell mit umgerechnet rund 41,5 Euro/qm/Monat mit einem weiter leicht steigenden Trend.
Die Developer reagieren allerdings nun auf die Marktsituation: Wurden im 5-Jahres-Durchschnitt lt. CB Richard Ellis (CBRE) jährlich rund 200.000 qm neu errichtet, so waren es 2006 schon rund 83.000 qm mehr. JLL sieht mittelfristig insbesondere in Adelaide, Brisbane, Canberra und Melbourne ein leicht steigendes Angebot. Es ist aber davon auszugehen, dass auch diese Flächen schnell absorbiert werden, da die Nachfrage nach Bürofläche aufgrund der erwarteten Zuwachszahlen bei Büroangestellten auch innerhalb der kommenden Jahre weiter zunehmen wird.
Auch deutsche Anleger können sich derzeit an der Entwicklung des australischen Marktes erfreuen. Ende letzten Jahres verkauft die Real I.S. das Fondsobjekt des 2005 aufgelegten Bayernfonds Australien 1 zu guten Konditionen. Mit 147% erhalten die Anleger eine deutlich höhere Gesamtausschüttung als die ursprünglich angenommenen 130%. Planmäßig entwickelt sich nach Unternehmensangaben der dritte Fonds der Australien-Reihe. Der Bayernfonds Australien 3 – Pacific Growth konnte wie geplant den Zielfonds von „Core Plus Retail Fund“ (CPRF) von Charter Hall akquirieren, der in Fachmarkt- und Stadtteileinkaufszentren mit einer Zielallokation von 50-70% in Fachmarktzentren und 30-50% in Shopping Center investiert. Die Zielperformance (IRR) soll mehr als 11,8% p. a. nach Kosten und Management betragen. Das bereits eingekaufte Seed-Portfolio mit rd. 500 Mio. AUD umfasst 17 Objekte in verschiedenen Ballungsräumen. Die einzelnen Volumina der Objekte liegen zwischen 6,6 Mio. und 70,5 Mio. AUD, so dass auch größenbedingt eine gute Streuung vorliegt.
Bereits mit ihrem dritten Australien-Fonds ist die SachsenFonds GmbH aus Haar bei München kürzlich auf den Markt gegangen. Während die beiden ersten Beteiligungsangebote in Melbourne investierten, erwirbt der aktuelle Fonds drei Büro- und Gewerbeimmobilien mit rund 35.000 qm Fläche in Adelaide, der Hauptstadt des Bundesstaates Südaustralien. Adelaide punktet nicht zuletzt durch seinen neuen Flughafen, den modernsten Australiens, und ist Zentrum der verarbeitenden Industrie von Südaustralien. Das Property Council of Australia ermittelte Anfang des Jahres einen Leerstand von 4,3% in Adelaide. Der Leerstand hat sich damit innerhalb der letzten 6 Monate halbiert und liegt auf dem Niveau von vor 18 Jahren.
Die Fonds-Objekte liegen zentral im Geschäftsviertel der Stadt, wurden in den Jahren 2006 und 2007 fertiggestellt und bekamen ihre Umweltverträglichkeit durch ein „Green-Star-Rating“ bestätigt. Der aktuelle Vermietungsstand beträgt durchschnittlich 97%, die Restlaufzeiten der Hauptmietverträge mit der Insurance Australia Ltd., der Santos Ltd. und der Australian Central Credit Union Ltd. liegen bei acht und neun Jahren. Sämtliche Mieten sind indexiert, teilweise mit festen Prozentsätzen von 3 bzw. 4%, teilweise mit dem australischen Verbraucherpreisindex.
Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt 225,8 Mio. AUD, davon 129,2 Mio. AUD Eigenkapital inkl. Agio. Das Fremdkapital wurde mit einer Laufzeit bis zum 31. Januar 2015 mit Verlängerungsoption um vier Jahre bei der National Australia Bank Ltd. aufgenommen, die Zinsen sind über einen Zinsswap bis Ende 2018 gesichert.
Ab 25.000 AUD plus 5% Agio können sich Anleger beteiligen und erhalten prognostizierte Ausschüttungen von anfänglich 6 % jährlich bis 6,5 % für das Geschäftsjahr 2020, in dem der Exit durch Verkauf der Immobilien geplant ist.
Last but not least erwarb der VALAD Core Plus Fund, an dem der „IK Australia Core +“ des Düsseldorfer Initiators Ideenkapital beteiligt ist, kürzlich für umgerechnet rund 66,5 Mio. Euro einen Gebäudekomplex bestehend aus 3 Objekten mit insgesamt über rund 10.200 Quadratmeter Einzelhandels- und Bürofläche im Herzen der Fußgängerzone des florierenden Brisbane. Rund 50% der Mieteinnahmen stammen aus der Vermietung von Ladenflächen, so dass das Gesamtportfolio noch weiter diversifiziert werden konnte. Bei den neu erworbenen Immobilien handelt es sich um Value-Add-Objekte, die Wertsteigerungen durch Revitalisierungsmaßnahmen und Veränderungen in der Vermietungsstruktur erfahren können. Rund die Hälfte der Mietverträge enden entweder innerhalb der kommenden 24 Monate oder sehen Mietpreisneubewertungen vor. Da die Altverträge deutlich unter dem aktuellen Mietniveau liegen, können neue Mietverhältnisse lt. Unternehmensangaben zu verbesserten Konditionen abgeschlossen werden.
Schon bisher überzeugte der Zielfonds des IK Australia Core+: Seine Performance liegt deutlich über den von VALAD erstellten Prognosen. So beläuft sich der Wert des bisherigen Immobilienportfolios mit 13 Objekten auf rund 535,7 Mio. AUD – der ursprüngliche Kaufpreis lag bei ca. 490,4 Mio. AUD – und dabei sind noch nicht einmal die Neuerwerbungen eingerechnet, die über zusätzliches Wertpotenzial verfügen.
Mit dem Beteiligungsangebot von Ideenkapital bietet sich dem deutschen Anleger eine Investitionsmöglichkeit, die sonst nur professionellen Investoren zur Verfügung steht. Die Laufzeit des Fonds ist auf mindestens 7 Jahre angelegt. Zielgruppe der unternehmerischen Beteiligung ist der erfahrene Anleger mit gestreutem Vermögen. Die Mindestbeteiligung beträgt 20.000 AUD (etwa 12.200 Euro) zzgl. 5% Agio. Der prognostizierte Kapitalrückfluss liegt bei 160 – 180% vor Steuern bei einer Laufzeit von 10 Jahren.
Quelle: DIB, Nr. 170, 11.07.2008