Das IVD-Marktforschungsinstitut des Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Süd e.V. hat am 14.07.2008 auf einer Pressekonferenz die traditionellen Gewerbemarktberichte Frühjahr 2008 „Office/Retail“ und „Renditeobjete/Investment“ vorgelegt.
Die Berichte können über www.ivd-sued.net bezogen werden. Bei den Büromieten in Bayern wirkte sich ab dem Jahr 2002 die schwache Wirtschaftsentwicklung der Vorjahre aus, so fielen sie von 8,20 € im Herbst 2001 bis auf 7,20 € im Frühjahr 2005. Ab Herbst 2005 konnten, so der stellvertretende Vorsitzende des IVD Süd e.V. Sven Keussen, bayernweit für alle drei Nutzungswerte wieder Anstiege festgestellt werden. Im Frühjahr 2008 ergaben sich, wie Keussen feststellte, folgende Werte:
„Im Vergleich zum Vorjahr ist für den einfachen Nutzungswert ein weiterer Anstieg um +4,9 % auf 5,10 € zu beobachten. Der mittlere Nutzungswert zog von 6,30 € auf 6,40 € an. Dieser Wert wurde allerdings schon im Herbst 2007 ermittelt. Der gute Nutzungswert für Büromieten blieb im Vergleich zum Frühjahr 2007 bayernweit stabil.“
Die Büromieten liegen, so Keussen, hier bei 7,80 €.
Im Investment-Bereich herrschte in Bayern und speziell in der Region München, so Prof. Stephan Kippes,
„im Jahr 2006 und noch verstärkt im Jahr 2007 eine Boom, der maßgeblich am Anstieg der Immobilienumsätze in Bayern um 22,0 % im Jahr 2006 und um weitere 11,6 % im Jahr 2007 auf den historischen Höchstwert von 32,7 Mrd. € verantwortlich ist.“
Während Anfang 2007 ausländische Investoren den Markt beherrschten und sich bei großvolumigen Paketverkäufe überboten, gingen, so Kippes,
„die Aktivitäten von ‚Opportunisten’, d.h. Investoren die mit sehr hohem Fremdkapital Immobilien erwerben, um diese nach relative kurzer Haltezeit weiterzuveräußern, seit Ende 2007/Anfang 2008 deutlich zurück; demgegenüber gibt es eine starke Nachfrage von Unternehmen mit geringerem Fremdkapitalanteil, die daran interessiert sind, die Immobilie längerfristig zu halten.“
Ursache für die reduzierte Nachfrage von Opportunisten ist die durch den Subprime-Markt ausgelöste Kreditkrise. Das Interesse an dem Münchner Markt bleibt aber sowohl bei den deutschen als auch ausländischen Investoren groß.
Der Anstieg der Multiplikatoren hielt sich, so Prof. Kippes, in München im Verhältnis zu internationalen Standorten in der Vergangenheit in deutlichen Grenzen; insofern sind die Multiplikatoren in München daher wesentlich stabiler. In München ist die Marktsituation durch ein relativ hohes Maß an Stabilität geprägt.
„Diesem ‚Stabilitäts-Bonus‘ kommt vor dem Hintergrund zunehmend rezessiver Märkte im internationalen Bereich eine große Bedeutung zu.“
Bei den Bürovermietungen war beim Flächenumsatz inklusive Eigennutzer im Jahr 2007 in München ein sehr hohes Niveau zu verzeichnen, das aber, so die Ermittlungen von Colliers Schauer & Schöll, im 1. Halbjahr 2008 sogar noch um 7,4 % über dem vergleichsweise hohen Wert des 1. Halbjahres 2007 lag. Vergleicht man den um Eigennutzer bereinigten reinen Vermietungsumsatz, so lag dieser sogar 26,5 % über dem Vorjahreswert. D.h., so Prof. Kippes:
„der Büroimmobilienmarkt wie übrigens auch die Wirtschaft, speziell im Großraum München, befinden sich in einem ausgesprochen gutem Zustand. Das sollte man nicht unbedingt kaputt reden.“
Die wirtschaftliche Gesamtsituation Bayerns ist derzeit durch einen Aufschwung geprägt, der sich u.a. auch positiv auf den Büroimmobilienmarkt auswirkt. So erreichte Bayern im Juni 2008 eine Arbeitslosenquote von lediglich 3,8 % und damit nahezu Vollbeschäftigung. Zum ersten Mal seit sieben Jahren zog Bayern damit wieder mit Baden-Württemberg gleich; diese beiden Bundesländer weisen bundesweit die niedrigsten Arbeitslosenquoten aus. Genau vor einem Jahr lag die Arbeitslosenquote noch bei 5,0 %. Insgesamt waren im Juni 252.643 Personen ohne Arbeit. Dies sind 76.988 Arbeitslose oder -23,4 % weniger als vor einem Jahr.
Die Bundesagentur für Arbeit registrierte in München im Juni 2008 mit 50.622 Erwerbslosen und einer Quote von 4,3 % weiterhin einen rückläufigen Trend. Die Zahl der Arbeitslosen ging im Vergleich zum Vorjahr um 16,3 % zurück. Gleichzeitig ging aber auch die Zahl der offenen Stellen in München zurück. Insgesamt wurden 18,5 % weniger Stellenangebote als vor einem Jahr registriert. Somit reduzierte sich der Bestand an offenen Stellen von 15.445 (Juni 2007) auf 12.580 im Juni 2008. Seit 2005 sind die Beschäftigungszahlen steigend. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Arbeitsamtsbezirk München lag im Juni 2007 bei 976.886. Der Anstieg im Vergleich zum Vorjahr betrug 1,5 %. Der Anstieg der Beschäftigtenzahl korreliert im hohen Maße mit dem Büroimmobilienmarkt und führte zur verstärkten Flächennachfrage und damit steigenden Mieten.
Die gute konjunkturelle Entwicklung, die derzeit im besonderen Maße durch mittelständische Unternehmen getragen wird, schlägt sich in steigenden Baugenehmigungen nieder. So konnte im Jahr 2007 zum dritten Mal in Folge ein Anstieg der Baugenehmigungszahlen verzeichnet werden. 2007 wurden insgesamt 422 Büro- und Verwaltungsgebäude mit 681.800 m² Nutzfläche genehmigt (Veränderung zum Vorjahr: +21,6 %). Die Zahl der genehmigten Büro- und Verwaltungsgebäude war in den ersten drei Monaten des Jahres 2008 um 29,3 % höher als im Vorjahr.
Die Zahl der Baufertigstellungen in Bayern 2007 ging dagegen zurück. So wurden insgesamt 366 Gewerbegebäuden oder 507.200 m² fertig gestellt. Der Rückgang bei den fertig gestellten Nutzflächen betrug -40,8 %; dies ist darauf zurückzuführen, dass in den Vorjahren auf Grund einer schwierigeren Marktsituation deutlich weniger Büroneubauten projektiert wurden.
Im Einzelnen berichtet Prof. Stephan Kippes, vom IVD-Marktforschungsinstitut, mit Blick auf die Landeshauptstadt München von folgenden Trends:
- Zurzeit ist eine Reihe von Modernisierungen besonders bei den traditionellen großflächigen Einzelhändlern zu beobachten. Durch Umbau und Vergrößerung ihrer Flächen wollen sie mit den zahlreichen Neueröffnungen von Filialisten mithalten. Zu den aktuellen Objekten, die sich beispielsweise in München in der Revitalisierungsphase befinden, gehören neben dem früheren Kaufhaus Hertie auch Jeans Kaltenbach. Konen hat ein Teil seines Hauses neu gestaltet. Die Modernisierung des Kaufhauses Ludwig Beck soll 2009 abgeschlossen werden.
- Positiv ist, dass die Fußgängerzone aufgewertet werden soll. Geplant ist die Erneuerung der Vitrinen, Lampen und Sitzbänke. Zurzeit wird ebenfalls geprüft, wie der teilweise stark beschädigte Bodenbelag saniert werden kann. Zusätzliche positive Impulse für die Entwicklung der Innenstadt und der Einkaufsmeile soll die Modernisierung des Einkaufszentrums Stachus geben. Dies ist eine wichtige Maßnahme, damit die Münchner Fußgängerzone vom Erscheinungsbild nicht gegenüber den Geschäftszentren anderer Metropolen ins Hintertreffen gerät.
- Zurzeit ist eine verstärkte Nachfrage nach Läden in den Stadtteilzentren zu beobachten. Zu den großen Aufsteigern gehört hier der Stadtteil Schwabing, der besonders bei den Filialisten beliebt ist. Besonders die Hohenzollernstraße und die Leopoldstraße erfreuen sich derzeit einer wachsenden Beliebtheit und entwickeln sich allmählich in Richtung einer 1a- bzw. Trend-Lage.
- Bei internationalen Filialisten gibt es in der 1a-Geschäftskernlage bei Läden einen Nachfrageüberhang, der das hohe Mietniveau zementiert. Hier werden auch beachtliche Abstandszahlungen akzeptiert, um sich derartige Flächen sichern zu können. In Nebenkernlagen kam es wiederum zu einer besonders intensiven Nachfrage durch Existenzgründer; diese legen großen Wert auf Frequenz und Sichtbarkeit.
Quelle: IVD, 14.07.2008