Der Berliner Markt für gewerbliche Immobilieninvestitionen hat 2015 mit einem Volumen von rd. EUR 8,3 Mrd. einen neuen nationalen Rekordwert erreicht – so viel wie noch nie in einer deutschen Stadt. Das Investitionsvolumen stieg damit um 94 % gegenüber dem Vorjahr; zugleich verwies die Spreemetropole damit die bisherigen Spitzenreiter Frankfurt und München auf die Plätze zwei und drei. „Der Berliner Büroimmobilienmarkt übertrifft derzeit alle Erwartungen und verdeutlicht die Etablierung der Stadt als wichtigen europäischen Investitionsstandort. In manchen Bezirken wie z. B. Friedrichshain-Kreuzberg sind aufgrund der hohen Nachfrage bei gleichzeitig geringer Verfügbarkeit spekulativ errichteter Neubauten nur noch wenig freie Büroflächen auf dem Markt“, sagt Niclas Karoff, Mitglied des Vorstandes der TLG IMMOBILIEN AG. Auch im Einzelhandelssektor belegt die Hauptstadt bei Flächenumsatz und Transaktionen den ersten Rang. Das ist eines der Ergebnisse des jährlichen Marktberichts „Immobilienmärkte Berlin und Ostdeutschland“ der TLG IMMOBILIEN AG.
Büroimmobilien mit höchster Zuwachsrate am Berliner Investmentmarkt
Die dominierende Assetklasse am Berliner Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt waren 2015 mit einem Anteil von 54 % Büroimmobilien. Das entspricht einem Anstieg von 14 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr. An zweiter Stelle folgen Einzelhandelsimmobilien mit einem Anteil von 25 % am Investmentmarkt der Hauptstadt, was einem Zuwachs von rd. 4 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der drittgrößte Investmentanteil von rd. 8 % entfiel auf Hotelimmobilien. Nicht nur von Investorenseite, sondern auch von Mieterseite herrscht eine hohe Nachfrage nach Büroimmobilien.
Dies zeigt sich im Rückgang der Leerstandsquote um 1,2 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr auf 3,8 %. Besonders in Kreuzberg mit einer Leerstandsrate von 0,6 % und in der Mediaspree mit 1 % sowie in Friedrichshain mit 1,2 % sind freie Büroflächen ein knappes Gut. Auch das Angebot steigt deutlich, kann aber die Nachfrage nicht ausreichend befriedigen: Der Büroflächenumsatz ist um 24 % gegenüber 2014 auf 848.00 m² gestiegen. Den höchsten Anteil am Flächenumsatz haben Mitte und Kreuzberg mit jeweils 11 % sowie die Märkte Mediaspree und Mitte 1a (Friedrichstraße, Unter den Linden, Stadtmitte, Hausvogteiplatz) mit 10 %.
„Einer der Treiber am Berliner Büroimmobilienmarkt sind Start-ups. Keine andere Stadt in Deutschland zieht aktuell so viele Unternehmensgründer an wie Berlin“, erläutert Karoff. Die Spitzenmieten stiegen ebenfalls, um 8 % auf 24,30 EUR/m² in Mitte. Das durchschnittliche Mietniveau in Gesamtberlin betrug zum 31. Dezember 2015 14,80 EUR/m². Aktuelle Analysen zeigen, dass die Mieten für Büroobjekte in Berlin im ersten Halbjahr 2016 wiederum gestiegen sind. Savills weist in seinem aktuellen Büromarktbericht Berlin in diesem Zusammenhang eine durchschnittliche Miete von 15,60 EUR/m² aus. Dies entspricht einer Erhöhung um 5,4 % im Vergleich zum Jahresende 2015.
Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf sind attraktivste Einzelhandelsstandorte
Der Berliner Einzelhandelsimmobilienmarkt belegte im Jahr 2015 deutschlandweit in zwei Kategorien den ersten Rang: Flächenumsatz und Transaktionsvolumen. Im Jahr 2015 erzielte Berlin ein Transaktionsvolumen von rd. EUR 2,1 Mrd. und damit mehr als doppelt so viel wie Düsseldorf, das mit rd. EUR 910 Mio. auf dem zweiten Platz rangiert. Im Jahresvergleich hat Berlin 2015 einen deutlichen Anstieg des Transaktionsvolumens von rd. 135 % verzeichnet. „Hinter dieser bemerkenswerten Entwicklung stehen auch große Shopping-Center-Transaktionen, unter anderem im Rahmen des Verkaufs des Potsdamer Platz-Ensembles oder von innerstädtischen Geschäftshäusern wie der Gloria Galerie am Kurfürstendamm“, sagt Karoff.
Die Bezirke Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf sind mit einer Einzelhandelszentralität von 175 bzw. 160 die beliebtesten Shopping-Standorte in Berlin. Beide Stadteile locken viele Konsumenten aus anderen Stadteilen und von außerhalb Berlins an. Zu den nachfragestärksten und teuersten Einzelhandelslagen gehörte der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf. Im Ostteil der Stadt lagen die Einzelhandelsmieten hingegen zwischen 80 und 100 EUR/m² bzw. in der Spitze bei 120 EUR/m² für größere und 150 EUR/m² für kleinere Flächen. Damit liegen die östlichen Stadtteile noch immer auf einem Mietniveau, das etwa halb so hoch ist wie im Westteil der Stadt.
Rekordtransaktionsvolumen am Berliner Hotelmarkt
Die Bedeutung Berlins als Bundeshauptstadt und als gefragte Städtereisendestination wirkt sich auch positiv auf den Hoteltransaktionsmarkt aus. Im Laufe des vergangenen Jahres ist das Transaktionsvolumen in diesem Segment in Berlin um 85 % gestiegen. Mit diesem sehr guten Jahresergebnis wird die Hauptstadt nur von München übertroffen, das mit einem Volumen von rd. EUR 747 Mio. im Jahr 2015 weiterhin der Spitzenreiter unter den Top-7-Städten auf dem Hotelinvestmentmarkt war. Im langjährigen Vergleich verzeichnet der Berliner Hoteltransaktionsmarkt im Jahr 2015 das Neunfache des Volumens im Jahr 2011. Die jährliche Zunahme der Übernachtungen hat im Vergleich zu den Vorjahren zwar an Tempo verloren, legte aber 2015 immer noch um beachtliche 5,5 % zu. Darüber registrierte die Hauptstadt im vergangenen Jahr erstmals mehr als 30 Mio. Übernachtungen. Die populärsten Berliner Bezirke in Bezug auf die Zahl der Besuche und die Übernachtungszahlen waren Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg.
Potsdam: Beliebt bei Touristen und Büromietern
Als Bürostandort immer beliebter wird vor allem die brandenburgische Landeshauptstadt Potsdam. Anziehend wirken hier die Nähe zu Berlin bei gleichzeitig deutlich niedrigeren Büromieten und vor allem die Verfügbarkeit von gut ausgebildetem Fachkräftepersonal. Die Zahl der Bürobeschäftigten stieg daher in Potsdam nach Jahren der relativen Stagnation im vergangenen Jahr mit 2,6 % so stark wie in keiner anderen der untersuchten ostdeutschen Städte – inklusive Berlins. Trotz Zubaus um rd. 10.000 m² neuer Fläche sank der Büroleerstand daher auf 4,3 %.
Als beliebtes Touristenziel verzeichnete auch Potsdam im Jahr 2015 einen erneuten Besucherrekord. Die Zahl der Übernachtungen wuchs – stärker als in Berlin – um 6,7 % auf mittlerweile mehr als 1,1 Mio. im Jahr 2015. Dementsprechend stiegen sowohl die Zimmerauslastung (+ 1,4 Prozentpunkte auf 65,7 %) als auch die Zimmererlöse (+ 3,6 % auf EUR 46,81).