Von André Eberhard, Redakteur „Der Immobilienbrief“
In Kürze legt Eckhard Brockhoff seinen Marktbericht Ruhrgebiet vor. Hier die ersten Vorabinfos: Der Büromarkt im Ruhrgebiet gewinnt zunehmend an Bedeutung. So ist lt. Brockhoff & Partner Immobilien GmbH zu entnehmen, dass das Ruhrgebiet nach London und Paris der drittgrößte Ballungsraum Europas ist. Hier leben rund 5,4 Mio. Menschen. Auf einem Quadratkilometer leben eng gepackt rd. 1 200 Einwohner. Die historische Entwicklung des Immobilienmarktes im Ruhrgebiet ist geprägt durch den wirtschaftlichen Strukturwandel. Ende der 80er/ Anfang der 90er Jahre entdeckten zunehmend auch größere Investoren den Immobilienmarkt Ruhrgebiet. Statt Kohle und Stahl dominieren heutzutage Technologie, Handel und Dienstleistungsgewerbe den Markt.
Auf Grund der Marktstruktur und als Folge der im bundesweiten Vergleich als sehr niedrigen Leerstandsquote ist es im Ruhrgebiet lt. Brockhoff & Partner schwierig, kurzfristig größere Büroflächen über 10 000 qm zu finden. Außerdem erfolgt die Neubautätigkeit hauptsächlich auf der Grundlage von Vorvermietung an Eigennutzer. Kleinere Flächen sind allerdings in nahezu allen Qualitätsstufen und Lagen zu finden. Dabei zeichnen den Büromarkt im Ruhrgebiet sowohl eine stabile Mietentwicklung als auch hohe Vermietungsumsätze aus. Wichtigster Bürostandort im Ruhrgebiet ist dabei Essen.
Essen – Die heimliche Ruhrgebietshauptstadt: Mit über 580 000 Einwohnern ist die Konzern-, Messe- und Kulturhauptstadt 2010 Essen eine der größten Städte Deutschlands. Die hohe Anzahl an Konzern-Zentralen machen Essen zu einem der bedeutendsten Entscheidungszentren. Allein 10 der 100 bzw. 21 der 500 umsatzstärksten Unternehmen Deutschlands haben hier ihren Hauptsitz. Mit rund 3,44 Mio. qm Bürofläche ist Essen größter Büroimmobilienmarkt des Ruhrgebiets.
Im vergangenen Jahr konnten in Essen rd. 158 000 qm Bürofläche umgesetzt werden. Damit konnte das Vorjahresergebnis von rund 86 500 qm um fast 83% übertroffen werden. Die größten Anmietungen tätigte in 2007 einerseits die ARGE, ein Zusammenschluss der Stadt Essen und der Bundesagentur für Arbeit für das Job-Center. Im „Bismarck- Karree“ wurden insgesamt 6 200 qm Bürofläche angemietet. Weitere 4 000 qm Bürofläche mietete die ARGE in einem Bürohaus an der Lützowstraße 49-51. Weitere große Anmietungen erfolgten durch die E.ON Ruhrgas AG mit 5 000 qm sowie durch die ISTA in der früheren VITERRA Hauptverwaltung. Die Branche Gewerbe/Handel/Verkehr war mit 23% Anteil als größte Gruppe am Büroflächenumsatz beteiligt, gefolgt vom Bereich öffentliche Hand/Verbände sowie der Sparte Energie/Umwelt.
Trotz der guten Büroflächenumsätze ist das Mietpreisniveau in Essen im Jahresverlauf nur leicht gestiegen. Die Büro-Spitzenmieten liegen derzeit bei 12,75 Euro/qm netto. Diese Spitzenmiete wird ausschließlich für hochwertige Neubauflächen oder sehr repräsentative Bestandsimmobilien in Bestlage erzielt. Für gut ausgestattete Neubauflächen im Innenstadtbereich, in Bredeney und in Rüttenscheid liegt die Miete zwischen 9,50 und 12,75 Euro/qm netto. Das Mietpreisniveau von gepflegten Bestandsimmobilien mit höherwertiger Ausstattung in guten Lagen rangiert zwischen 8,50 und 10,50 Euro/qm netto. In den Nebenlagen und der Peripherie stehen die Mieten nach wie vor unter Druck.
Die Angebotsreserve ist inklusive der Untermietangebote spürbar auf rund 5% gesunken (Ende 2006: 5,6%), was etwa 171 000 qm entspricht. Insbesondere Büros gehobener Ausstattung und in Neubauqualität wurden überproportional stark vom Markt abgenommen. In dieser Leerstandskategorie stehen in Essen nun aktuell nur noch etwa 13 000 qm an Bürofläche zur Verfügung. Ein Grund dafür ist das nach wie vor sehr niedrige Neubauvolumen sowie der Umstand, dass Bürohaus-Projekte vor Fertigstellungen meist einen hohen Vorvermietungsstand haben oder sogar vollvermietet sind.
Das Neubauvolumen ist im Jahr 2007 in Essen mit rund 22 700 qm sehr gering ausgefallen und knüpfte damit an die schwachen Zahlen des Vorjahres (14 600 qm) an. Diese Entwicklung ist derzeit nicht nur in Essen, sondern in der gesamten Metropolregion Ruhr zu beobachten.
Die größte Stadt im Ruhrgebiet, Dortmund, hat indes den Strukturwandel vom Industriestandort zum Wirtschafts- und Handelszentrums Westfalens vollzogen. So legte der Büroflächenumsatz seit 2004 kontinuierlich auf mittlerweile 91 000 qm in 2007 zu und auch für 2008 sieht Brockhoff & Partner für den Büromarkt Dortmund anziehende Spitzenmieten bei gleichzeitig sinkendem Leerstand.
Quelle: Der Immobilienbrief, Nr. 159, 08.02.2008