Die hohe Nachfrage nach Büroimmobilien – gerade von internationalen Investoren in den Top-Standorten – sorgt für weiter steigende Kaufpreise. B/C-Standorte erleben diese Entwicklung zum Teil zeitlich versetzt. Die Mieten steigen, die Renditen sinken weiter. Aber: die Lücke zwischen Mietentwicklung und Kaufpreisentwicklung wird messbar größer. Insgesamt versprechen die Büromärkte 2016 ein ausgewogenes Rendite-Risiko-Profil.
Die heute von Catella vorgelegte Analyse zu 76 deutschen Büromärkten der Größenkategorie A bis D zeigt ein einheitliches Bild: Die hohe Nachfrage nach deutschen Büroimmobilien hat in den letzten 12 Monaten die Preise weiter steigen lassen. Dabei folgt diese Entwicklung einer strengen Standorthierarchie: Die Spitzenrenditen in den 7 untersuchten A-Standorten (München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Köln und Düsseldorf) sind in den letzten 12 Monaten um rund 45 Basispunkte gefallen. Im gleichen Zeitraum lag der Rückgang bei den 12 untersuchten B-Standorten bei lediglich 21 Basispunkten, er war also gerade einmal halb so groß. An den 31 untersuchten C-Standorten wurde ein Rückgang um 14 Basispunkte festgestellt. Keine Preisänderung konnte an den 26 untersuchten D-Standorten dokumentiert werden.
„Diese vermeintlich lehrbuchhafte Entwicklung findet gleichwohl bei der Mietentwicklung einen Kontrapunkt“, so Dr. Thomas Beyerle, Head of Group Research bei Catella. Denn die größten prozentualen Mietsteigerungen finden aktuell an den B-Standorten statt. Mit anderen Worten: Dort scheint die positive gesamtwirtschaftliche Entwicklung eine insgesamt höhere Wirkung zu entfalten als in den A- und C-Standorten.
„An insgesamt 25 von 76 Standorten gehen wir von weiter sinkenden Renditen aus; Mietsteigerungen erwarten wir im Jahr 2016 an ebenfalls insgesamt 25 Standorten“, so Beyerle weiter. In der Bandbreite lassen sich aktuell die höchsten Spitzenmieten in Frankfurt (38,50 €/m2) registrieren, die geringsten in Schwerin (8,50 €/m2). Traditionell weist erneut München mit 3,8 % die geringste Spitzenrendite aus, der höchste registrierte Wert im fungiblen Marktsegment wird in Solingen mit 8,7 % erzielt.
Das Rendite-Risiko-Profil, welches Deutschland zu Beginn 2016 aufzeigt, fügt sich weiterhin sehr gut in den Fokus und die Ankaufsprofile nationaler und internationaler Investoren ein. Die Kaufpreise sind zwar grundsätzlich gestiegen, eine Preisübertreibung ohne fundamentale wirtschaftliche Basis ist in der generellen Betrachtung jedoch nicht feststellbar. Auch ist der Drang nach B-Standorten nicht flächendeckend. „Die Maßgabe von Investoren scheint aktuell Investitionsdisziplin in Verbindung mit klar definierten Asset-Management-Maßnahmen zu sein. Ferner fehlen bisher großvolumige Portfoliotransaktionen“, so Beyerle weiter.