Von André Eberhard und Werner Rohmert. Die Überschriften aktueller Büromarktberichte der Research-Häuser zum ersten Quartal 2009 vermitteln ein erstes Bild:
„Frühlingsgefühle bleiben aus“ Jones Lang LaSalle, Büromarkt Düsseldorf +++ „Büromärkte spüren die Wirtschaftskrise“ Atisreal, Büromarkt Deutschland +++ „Die sich in den ersten drei Monaten des Jahres 2009 ausweitende Wirtschafts- und Finanzkrise hat ihre Spuren auch am Münchner Büromietmarkt hinterlassen.“ Colliers, Büromarkt München +++ „Der Markt hat sich gedreht“ Jones Lang LaSalle, Hamburg +++ „Potentielle Mieter zurückhaltend“ Jones Lang LaSalle, Frankfurt +++ „Rezession schlägt auf Bürovermietungsmärkte durch – Flächenumsatz geht stärker als erwartet zurück“ Savills, Büromarkt Deutschland +++ „Abschlussfreudige Mieter rar“ Jones Lang LaSalle, Berlin.
Wenn selbst Makler in ihren eigens ermittelten Büromarktzahlen immer weniger Raum für positive Zukunftsinterpretationen lassen, dann scheint an Rezession und Wirtschaftskrise wirklich was dran zu sein. Hinzu kommt, dass alle Makler gleiche Trends und einen Rückgang auf gleichem Niveau sehen. Bei Atisreal (AR) ist der Bürovermietungsmarkt in den Big 5 um 25,5% zurückgegangen, Jones Lang LaSalle (JLL) sieht einen Rückgang von über 30% und Savills sieht einen Rückgang von 27%. Dabei sieht die Entwicklung in allen Big 5 Standorten gleich aus. Einzig Berlin hat stabile Umsätze.
Atisreal sieht in der Hauptstadt nur einen Rückgang von 1,2% auf nunmehr 77 000 qm. Bei Berlin fällt besonders ins Auge, dass bei JLL sich das Zahlenwerk für Berlin nachträglich um 16 000 qm geändert hat. Im April letzten Jahres lagen die Umsatzzahlen für den Büromarkt noch bei 75 000 qm, während man nun von einem Umsatz von 91 200 qm für das erste Quartal 2008 ausgeht. (Siehe auch Immobilienbrief Berlin.) Außer für München ist diese Entwicklung an allen Standorten zu beobachten. Hier stellt sich also die Fragen inwieweit die Zahlen überhaupt aussagefähig sind. Zumindest besteht lt. Helge Scheunemann, Head of Research bei JLL bei allen Standorten die Chance, dass die Zahlen für das erste Quartal 2009 im Laufe des Jahres eher nach oben als nach unten korrigiert werden müssen.
Mega-Deal der Bahn pusht Frankfurter Bürovermietung
Die Werte der deutschen 1A-Büromarktlagen befinden sich mittlerweile wieder nahezu auf dem Niveau von Anfang 2004. Das zeigt "Victor", der neue Wertentwicklungs-Frühindikator Jones Lang LaSalle (JLL). Nach dem Indikatorhöchststand Mitte 2007 mit 123,1 Punkten ist Victor auf einen aktuellen Stand von 102,4 Punkten gefallen. Allein in 2008 errechnet sich ein gemittelter Wertverlust von 12,6%. Eine Erholung der Märkte sei unter den derzeitigen konjunkturellen Rahmenbedingungen vor 2010 allerdings eher unwahrscheinlich, meint Andrew Groom, JLL-Leiter Valuation Advisory. Als mit Abstand volatilster deutscher Markt erweist sich die Frankfurter Bankenlage.
Das Zahlenwerk des ersten Quartals sieht vor diesem Hintergrund positiv aus. Die Bahn macht’s möglich. Ihre Anmietung von 72 000 qm im Silver Tower, der ehemaligen Dresdner Bank Zentrale, puscht das Umsatzvolumen auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt (inklusive Eschborn und Kaiserlei) im 1. Quartal 2009 lt. JLL auf 135 000 und lt. Atisreal mit einem größeren Einzugsbereich auf 150 000 qm (+29%). Ohne den Bahn-Deal wäre das aber mit einem Rückgang von über 40% sowohl gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres als auch im Vergleich zum 10-Jahresdurch schnitt der jeweils ersten drei Monate das zweitschlechteste Ergebnis in den letzten 10 Jahren.
Beim Leerstand ergeben sich deutliche Unterschiede der Researcher. Bei Atisreal ist er im Vergleich zum 1. Quartal 2008 um knapp 1% auf 1,96 Mio. qm gesunken, hat in den ersten drei Mo naten 2009 aber wieder zugenommen. Moderne Leerstandsflächen machen knapp 37% des Gesamtleerstands aus. Die Leerstandsquote liegt im gesamten Marktgebiet bei 12,9% und im engeren Marktgebiet bei 13,9%. JLL ermittelt einen Volumenrückgang im Jahresvergleich von rund 5% und seit Ende Dezember letzten Jahres von 2% auf 1,4 Mio. qm. Die Flächen im Bau haben im letzten Jahr um gut 36% auf 532 000 qm angezogen. Hiervon stehen dem Vermietungsmarkt nur noch knapp 42%, zur Verfügung. Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) hat sich innerhalb eines Jahres kaum verändert und liegt bei 2,18 Mio. qm. Auch bei der Spitzenmiete wird es im Verlauf des Jahres einen weiteren Rückgang geben. Sie liegt jetzt nach 37 Euro in der Spitze bei 36 Euro (JLL) bzw. 36,50 (Atisreal). 73% der Mietvertragsabschlüsse lagen zwischen Januar und Ende März bei unter 20 Euro.
Büromarkt München – Umsatz fast halbiert
„Leichtigkeit ade“ meint Jones Lang LaSalle zum Büromarkt München. In der Tat hat sich die bayrische Landeshauptstadt an den Takt von Rezession und Wirtschaftskrise angepasst. Auch wenn Colliers den Markt als „robust“ bezeichnet, darf dies doch nicht darüber hinwegtäuschen, dass Vermietungsleistungen um die 127 000 qm im ersten Quartal 2009 einen Rückgang von fast 50% gleich kommen. Einzig Düsseldorf verzeichnete einen stärkeren Rückgang. Der Umsatz liegt, lt. JLL um 27% unter dem 10-jährigen Mittel. Eigennutzer trugen, lt. Colliers sogar nur 900 qm zur Umsatzleistung bei. Vor allem kleinteilige Anmietungen sind in München zu beobachten.
Die einzige Großanmietung machte Bosch Sicherheitssysteme aus, die 20 000 qm im südöstlichen Umland anmieteten. Ü berproportional rückläufig waren auch die Abschlüsse zwischen 1 000 qm und 2 500 qm. Insgesamt lag die Anzahl der Mietverträge, lt. JLL um ein Drittel unter der des Vorjahres. Potenzielle Mieter suchen heute länger nach Flächen und hoffen darauf, dass die Mieten weiter sinken werden. CB Richard Ellis registriert zudem Neuanfragen, die von Unternehmen aus Gründen der Kostenreduktion initiiert werden. Auch JLL sieht derzeit vor allem Kostenreduktion und Flächenanpassung als Hauptmotiv der meisten potentiellen Mieter. Während vor 12 Monaten mehr als die Hälfte des angemieteten Volumens auf Flächen der Kategorie A entfiel, waren es im ersten Quartal 2009 65% in Flächen durchschnittlicher Qualität. Dem entsprechend ging nicht nur die Spitzenmiete leicht zurück (AR: 31,5 €/qm; -3%) sondern auch die Durchschnittsmiete sank um 8,7% und liegt nun bei 14,15 €/qm (Colliers).
Beim Leerstand tat sich kaum etwas. Ca. 1,6 Mio. qm stehen in München derzeit leer. Die Leerstandsquote liegt zwischen 6,8% (Colliers) und 8,6% (JLL). Die Fertigstellungen stiegen, lt. JLL deutlich auf 31 100 qm. Das dürfte den Büromarkt zusätzlich belasten. Für das laufende Jahr erwarten alle Makler einen Umsatz zwischen 550 000 qm bis zu 600 000 qm, was ein deutliches Minus gegenüber 2008 ausmachen würde. An der Isar wird es in diesem Jahr auf dem Bürovermietungsmarkt wohl kaum einen Grund zu feiern geben. Zumindest für Makler wird das Geschäft hart werden. Für Mieter könnte das Jahr mit sinkenden Mietpreisen und größerer Auswahl allerdings doch ein Jahr der Freude werden. (AE)
Büromarkt Düsseldorf – Die rote Lampe leuchtet hell
In Düsseldorf hat die rheinische Frohnatur in diesem Jahr eher wenig Grund zu lachen. Karneval ist bereits vorbei und nun lassen auch noch die Bürovermietungszahlen für das erste Quartal 2009 nichts Gutes erahnen. Mit 54 000 qm (AR) bzw. 56 400 qm (JLL) lag der Flächenumsatz um 52% (AR) bzw. 57,8% (JLL) unter dem des Vorjahres. Makler hatten in Düsseldorf in den ersten drei Monaten des Jahres offenbar eher wenig zu tun. CB Richard Ellis nennt das dann „überschaubare Anzahl von Nachfragen“.
Zudem werden in Düsseldorf zur Zeit rd. 20 000 qm zur Untervermietung angeboten. Das höchste Anmietungsvolumen zeigte die Telekommunikationsbranche mit 13 000 qm angemieteter Fläche. Im 10-Jahresvergleich liegt der derzeitige Umsatz sogar um 28% unter dem Durchschnitt. Vor 4 Jahren gab es zuletzt einen solch schlechten Start ins Jahr. Am Ende standen 254 000 qm auf der Bürovermietungsuhr. Das wären dann ca. 40% weniger als Ende 2008.
Die größte Anmietung im ersten Quartal machte Siemens mit ca. 10 000 qm. Zwischen 3 000 qm und 8 000 qm registrierte JLL einen Vertrabsabschluss. Den im Vergleichszeitraum des Vorjahres insgesamt 30 getätigten Anmietungen über 1 000 qm standen im ersten Quartal 2009 fast dreimal weniger gegenüber. Düsseldorf hat zudem mit knapp 290 000 qm Bürofläche das größte Fertigstellungsvolumen der Geschichte. Das wird zusätzlich Druck auf die Mieten ausüben. Die Spitzenmiete liegt zwar noch konstant bei 22 bis 22,50 €/qm, jedoch kann davon ausgegangen werden, dass die Spitzen- genau wie die Durchschnittsmiete im laufenden Jahr fallen wird. Unter Berücksichtigung von Incentives, die leicht die ersten 20% Mieteinbruch abfangen können, dürfte die Nominalmiete auch nur noch geringe Aussagefähigkeit haben. Die Leerstandsquote liegt bei ca. 10,5%. JLL verzeichnete sogar einen leichten Anstieg des Leerstandes. (AE)
Hamburger Büromarkt – Rückgang stärker als erwartet
Noch zu Anfang des Jahres hatten auch wir gedacht, dass der Büromarkt zwar leiden wird und die Umsätze zurück gehen werden, allerdings hatten auch wir nicht erwartet, dass bereits im ersten Quartal, was traditionell zwar das schwächste ist, die Umsätze so sehr zurück gehen. Das Bild kann auch Frankfurt nicht ändern.
In Hamburg verzeichneten die Maklerhäuser einen Rückgang des Umsatzvolumens von bis zu 36% gegenüber dem Vorjahr. Atisreal sieht hier „nur“ einen Rückgang von 29,2%. Das Quartalergebnis bedeutet gleichzeitig das schlechteste Ergebnis seit Ende 2003. Auch hier achten Mieter verstärkt auf Kostenoptimierung und agieren Preissensibel. Laut JLL wollen Mieter keine 10 Jahresverträge mehr sondern verlangen mehr nach Mietvertragslaufzeiten ab 3 Jahren. Auch in der Stadt an der Elbe ist zu beobachten, dass Mieter lieber ihre Mietverträge zu besseren Konditionen verlängern als umzuziehen.
Die Mietpreise in den Spitzenlagen erweisen sich unterdes als stabil. Auch wenn davon auszugehen ist, dass die Spitzenmiete im laufenden Jahr sinken wird. Die Durchschnittsmiete liegt derzeit ebenfalls (noch) stabil bei 13,5 €/qm. JLL geht davon aus, dass 2009 ein Umsatzrückgang deutlich unter dem Zehnjahresdurchschnitt von 450 000 qm zu verkraften sein wird. Die Spitzenmiete werde ebenfalls um 6% nachlassen und die Leerstandsquote werde um 1% steigen. Das wäre allerdings wohl dann der „best-case“.
gi24/DIB, Nr. 189
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