Mit einem Flächenumsatz von 48.000 Quadratmetern konnte der Essener Büromarkt im ersten Halbjahr nicht mit den Ergebnissen der beiden Vorjahre mithalten. Er liegt um gut 41 Prozent unter dem Umsatz von 2007 sowie um über 45 Prozent unter dem Wert von 2008. In Dortmund wurden 30.000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt – ein Rückgang um knapp 19 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, was unter anderem an fehlenden Großabschlüssen über 5.000 Quadratmetern lag. Das ergeben die „City News“ für das erste Halbjahr 2009, die BNP Paribas Real Estate (BNPP RE, ehemals Atisreal).
In Essen verlief besonders das zweite Quartal sehr ruhig. „Mit nur einem Abschluss über 5.000 Quadratmeter blieben große Verträge, die vor allem in den vergangenen Jahren für den Essener Büromarkt typisch waren, nahezu aus“, erläutert Christian Rosen, Niederlassungsleiter Essen der BNP Paribas Real Estate GmbH. Auf dem ersten Platz der nachfragenden Branchen liegen wieder die Verwaltungen von Industrie- und Bauunternehmen (Umsatzanteil: gut 34 %). In Dortmund rangieren die Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen (fast 29 %), Beratungsgesellschaften (knapp 25 %) sowie die öffentliche Verwaltung (gut 17 %) vorne. Nebenlagen waren im Gegensatz zu den Vorjahren mit über der Hälfte des Umsatzes besonders nachgefragt.
Der Leerstand stieg in Essen innerhalb des vergangenen Jahres auf 149.000 Quadratmeter. Die Konzentration auf neue und hochwertige Flächen zeigt sich besonders beim Blick auf die leer stehenden Büros mit moderner Flächenqualität: Diese reduzierten sich sogar um über 14 Prozent und machten zur Jahresmitte nur noch 24 Prozent des Gesamtleerstands aus. Die Leerstandsrate ist wieder leicht erhöht und liegt bei 4,4 Prozent. Nachdem in Dortmund über mehrere Monate der Leerstand abgebaut wurde, wuchs er im ersten Quartal 2009 wieder an. Zur Jahresmitte liegt das Volumen leer stehender Flächen in etwa wieder auf Vorjahresniveau (plus 4 % auf 105.000 m²). Die Leerstandsquote ist gegenüber dem ersten Halbjahr 2008 leicht gestiegen und beläuft sich auf 3,8 Prozent.
Deutlich mehr Flächen im Bau, Spitzenmiete gibt leicht nach
Im Zuge von mehreren umfangreichen Eigennutzerprojekten sind die Flächen im Bau in Essen nochmals deutlich angewachsen (auf 225.000 m²). Davon sind allerdings nur knapp 8 Prozent auf dem Markt verfügbar. Das insgesamt zur Verfügung stehende Flächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) erhöhte sich um knapp 18 Prozent (auf 166.000 m²). In Dortmund sind durch den Baubeginn mehrerer Projekte die Flächen im Bau um etwa 50 Prozent angewachsen (auf 58.000 m²). Da einige Gebäude (etwa der Westfalentower) spekulativ gebaut werden, sind auch die verfügbaren Flächen im Bau angestiegen (auf 41.000 m²). Das insgesamt verfügbare Flächengebot erhöhte sich um fast 22 Prozent (auf 146.000 m²).
Nachdem die Essener Spitzenmiete im Verlauf des vergangenen Jahres bis auf 13,50 Euro pro Quadratmeter geklettert war, ist sie im zweiten Quartal 2009 wieder auf 13 Euro pro Quadratmeter gefallen und wird nach wie vor im südlichen Cityrand in der Büromarktzone Rüttenscheid/Bredeney erzielt. Die Spitzenmiete in Dortmund hatte Ende 2008 mit ebenfalls 13,50 Euro pro Quadratmeter ihren Höhepunkt erreicht. Sie ist im Anschluss wieder leicht gesunken und liegt zur Jahresmitte mit 12,50 Euro pro Quadratmeter leicht unter dem Vorjahreswert (minus knapp 4 %). Sie wird im Citykern und im Cityrand in der Zone Rheinlanddamm erzielt.
„Für das Gesamtjahr gehen wir für Essen von einem Umsatz in einer Größenordnung von etwa 100.000 Quadratmetern aus. Das ist deutlich weniger als in den vergangenen zwei Jahren, aber mehr als im Zehn-Jahres-Durchschnitt von rund 87.000 Quadratmetern“, so Rosen. „Zwei erwartete Großabschlüsse mit insgesamt etwa 30.000 Quadratmetern stimmen uns auch für das zweite Halbjahr optimistisch. Vor dem Hintergrund der begrenzt verfügbaren modernen Flächen ist ein weiteres, deutliches Nachgeben der Spitzenmiete derzeit noch nicht absehbar. Für Dortmund erwarten wir ausgehend von einer weiterhin konstanten Nachfrage einen soliden Flächenumsatz in der Größenordnung von etwa 60.000 Quadratmetern. Da neue Projekte derzeit nicht in Angriff genommen werden, gehen wir von einem stabilen bis sinkenden Angebot der verfügbaren Flächen im Bau aus. Auch bei den Spitzenmieten ist ein weiteres Nachgeben nicht ausgeschlossen.“
gi24/BNP
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