Im Frankfurter Marktgebiet wurden von Januar bis Juni 2009 insgesamt 251.000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Mit einem Umsatzrückgang von 15 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist dies die geringste Abnahme aller großen deutschen Bürostandorte. Das ergibt der „City Report Frankfurt“ für das erste Halbjahr 2009, den BNP Paribas Real Estate (BNPP RE, ehemals Atisreal).
Wieder einmal hat zu diesem Ergebnis eine Großvermietung beigetragen (72.000 m² an die Deutsche Bahn AG im 1. Quartal 2009). „Da sich im zweiten Quartal die Nachfrage im Vergleich zu den ersten drei Monaten dieses Jahres leicht belebt hat, ist ein weiterer Umsatzrückgang im zweiten Halbjahr nicht zu erwarten“, erläutert Oliver Barth, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und zuständig für die Frankfurter Niederlassung. Im engeren Marktgebiet, das von den großen Marktteilnehmern gemeinsam festgelegt wurde, belief sich der Flächenumsatz auf 222.000 Quadratmeter (ein Rückgang um gut 17 %).
Mit Abstand die meisten Flächen wurden wegen der Großanmietung der Deutschen Bahn im Bankenviertel umgesetzt (mit über 80.000 m² fast ein Drittel des Gesamtergebnisses). Auf den weiteren Plätzen folgen die auch in der Vergangenheit beliebten Citylagen Innenstadt, Westend und Hauptbahnhof. Insgesamt haben diese vier Büromarktzonen einen Anteil von 63 Prozent am Flächenumsatz, was dafür spricht, dass zentrale Lagen bei den Mietern nach wie vor hoch im Kurs stehen.
Großabschlüsse dominierten, wie für Frankfurt typisch, eindeutig das Bild: Verträge über 10.000 Quadratmeter machten knapp 29 Prozent des Gesamtumsatzes aus (2008 waren es rund 26 %). Mit fast 22 Prozent haben aber auch Abschlüsse zwischen 5.000 und 10.000 Quadratmetern, wie etwa die Vermietung an Allen & Overy LLP im Operturm (9.600 m²), einen erheblichen Anteil am Gesamtumsatz. Auch im kleinteiligeren Flächensegment ist der Markt in Bewegung: Über ein Viertel des Ergebnisses resultiert aus Verträgen zwischen 200 und 1.000 Quadratmetern.
Flächenangebot hat zugenommen, Spitzenmiete leicht nachgegeben
Das Gesamtangebot an verfügbaren Büroflächen (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) hat in den vergangenen zwölf Monaten um 7 Prozent zugenommen (auf aktuell 2,24 Mio. m²). Dies lag vor allem an der Zunahme des Leerstands (um gut 8 % auf 2,06 Mio. m²). Gründe dafür sind zum einen die Nach- und Untervermietungsflächen, deren Mietverträge ausliefen oder aufgehoben wurden, und zum anderen die Fertigstellung mehrerer Projekte, deren noch nicht vermietete Flächen jetzt in die Leerstandskategorie fallen. Dies hat auch dazu geführt, dass sich das Angebot an modernen Flächen im Vorjahresvergleich spürbar erhöht hat (plus 15 % auf knapp 800.000 m²); insgesamt verfügen aber trotzdem nicht einmal 40 Prozent der leer stehenden Büroflächen über eine moderne Ausstattungsqualität. Die aktuelle Leerstandsquote liegt im gesamten Frankfurter Marktgebiet bei 13,5 Prozent (im enger gefassten Marktgebiet bei 14,6 %).
Vor dem Hintergrund der rückläufigen Nachfrage und der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Situation stehen die Mietpreise weiter unter Druck. Die aktuelle Spitzenmiete von 35 Euro pro Quadratmeter wird sowohl im Bankenviertel als auch im Westend erzielt. Gegenüber der Jahresmitte 2008 bedeutet dies einen Rückgang um knapp 7 Prozent. „Zwar ist nicht auszuschließen, dass auch in der zweiten Jahreshälfte die angespannte Lage anhält; wir erwarten jedoch keine ausgeprägte Korrekturen bei hochwertigen Flächen in sehr guten Lagen“, betont Oliver Barth.
Zweites Halbjahr mit vergleichbaren Rahmenbedingungen
„Momentan deutet alles darauf hin, dass die Marktentwicklung im zweiten Halbjahr unter ähnlichen Voraussetzungen stehen wird wie in der ersten Jahreshälfte“, so Barth. „Das Niveau des aktuellen Flächenumsatzes dürfte sich nur wenig ändern, sodass ein geringeres Ergebnis als im Vorjahr zu erwarten ist. Auch beim Leerstand sind keine gravierenden Veränderungen absehbar, wogegen die Flächen im Bau im weiteren Jahresverlauf abnehmen werden. Neue Projekte werden voraussichtlich nur noch vereinzelt in Angriff genommen.“
gi24/BNP
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