Der Flächenumsatz auf dem Hamburger Markt für Büroflächen betrug laut Berechnungen des Immobiliendienstleisters Grossmann & Berger am Ende des vierten Quartals 506.000 Quadratmeter.
Mit einer Steigerung von 28 Prozent gegenüber dem Flächenumsatz in Höhe von 395.000 Quadratmetern im Jahr 2009 hat sich der Markt deutlich erholt. „Die Vermietungsleistung für dieses Jahr birgt weiteres Steigerungspotenzial. Angesichts der deutlichen Marktbelebung gehen wir momentan davon aus, dass der Flächenumsatz auf rund 550.000 Quadratmeter steigen wird“, sagt Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger.
Deutlich mehr großvolumige Abschlüsse
Getragen wurde das gute Vermietungsergebnis durch fünf Großdeals mit über 10.000 Quadratmeter Bürofläche. Darunter fallen unter anderem die Vertragsabschlüsse mit der Freien und Hansestadt Hamburg (ca. 40.000 Quadratmeter, Überseequartier/HafenCity), der Allianz Deutschland AG (ca. 30.000 Quadratmeter, Kapstadtring 2/City Nord) sowie der Deutschen Bahn AG (ca. 22.500 Quadratmeter, Hammerbrookhöfe/City Süd). Des Weiteren entschieden sich der Energiedienstleister E.ON (ca. 12.000 Quadratmeter, Steindamm 96-100/St. Georg) und das Gaming-Portal Big Point (ca. 11.000 Quadratmeter, Drehbahn 47-48/City) für neue Flächen. Bei der Betrachtung der Vermietungsleistung im Jahr 2010 fällt auf, dass der Umsatz im Flächensegment über 5.000 Quadratmeter Mietfläche im Vergleich zu 2009 um rund 70 Prozent zugenommen hat. Das zweitstärkste Flächensegment mit 1.001 bis 2.000 Quadratmetern schnitt mit einem Plus von rund 30 Prozent ab.
HafenCity zweitstärkster Teilmarkt
Die Verteilung des Flächenumsatzes auf das Hamburger Stadtgebiet hat sich im Jahr 2010 gegenüber dem Vorjahr leicht verändert. Der Teilmarkt City war mit einem Umsatzanteil von 23 Prozent (116.400 Quadratmeter) nach wie vor Spitzenreiter. Die HafenCity hat sich mit einem Anteil von 15 Prozent (75.900 Quadratmeter) in Folge des Abschlusses der Freien und Hansestadt Hamburg im Überseequartier auf den zweiten Platz geschoben und verweist den Teilmarkt City Süd mit einem Anteil von 14 Prozent (70.800 Quadratmeter) auf Platz drei. Dabei wurde in 2010 mit einem Plus von 62 Prozent in der City Süd deutlich mehr Fläche vermietet als im Vorjahr.
Ausgewogene Branchen-Verteilung
Auch beim Ranking der Branchen in Bezug auf den Flächenumsatz hat der Vertragsabschluss der Stadt Hamburg zu einem Wechsel an der Spitze geführt. Die Branche Öffentliche Verwaltung/Verbände/Kirchen nahm in 2010 mit einem Umsatzanteil von 16 Prozent die Spitzenposition ein, gefolgt von den bisher dominierenden Beratungsunternehmen mit einem Anteil von 14 Prozent. Auf den Plätzen drei bis fünf folgten die Branchen Information/Telekommunikation mit 12 Prozent sowie Tourismus/Verkehr und Handel/Gastronomie mit jeweils 10 Prozent.
Leerstand weiter unter 10 Prozent-Marke
Zum Ende des vierten Quartals 2010 standen in Hamburg 1,271 Millionen Quadratmeter Bürofläche zur kurzfristigen Anmietung (innerhalb von drei Monaten beziehbar) bereit. Bei rund 30.000 Quadratmeter des gesamten Leerstands handelte es sich um Untermietflächen. Die aktuelle Leerstandsquote bei einem Büroflächenbestand von 13 Millionen Quadratmetern kletterte von 8,3 Prozent im Jahr 2009 (8,0 Prozent exklusive Untermietflächen) auf 9,8 Prozent (9,5 Prozent exklusive Untermietflächen).
Geringere Bautätigkeit in 2010
Das größte Flächenangebot mit über 300.000 Quadratmetern hielt die City vor, gefolgt von den Teilmärkten City Süd (260.000 Quadratmeter) und HafenCity (84.000 Quadratmeter). Die gewerbliche Bautätigkeit in der Hansestadt fiel im vergangenen Jahr mit einem Volumen von 245.000 Quadratmetern gegenüber dem Vorjahr um rund 14 Prozent geringer aus. In 2011 wird sich das Fertigstellungsvolumen jedoch wieder erhöhen. „Rund 316.000 Quadratmeter neue Bürofläche verteilt auf 32 Projekte werden voraussichtlich bis Ende 2011 bezugsbereit sein, wovon 44 Prozent bereits vertraglich gebunden sind“, führt Andreas Rehberg aus. Über 50 Prozent des Fertigstellungsvolumens in 2011 entfällt dabei auf die Teilmärkte City und HafenCity. Dank der Umgestaltung der Dammtorstraße zum Opernboulevard wird die City eine Top-1a-Adressstraße hinzugewinnen. Die HafenCity wird insgesamt stärker in den Fokus rücken, da in der City aufgrund fehlender Grundstücke so gut wie keine neuen Top-Projekte mehr realisiert werden können.
Mieten wegen großem Flächenangebot unter Druck
Aufgrund des großen Angebots an kurzfristig verfügbaren Büroflächen am Hamburger Markt blieben die Mieten trotz des deutlich gestiegenen Abschlussvolumens unter Druck. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete verringerte sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 40 Cent auf 13,00 Euro/Quadratmeter. Die Bürospitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von drei Prozent des Vermietungsumsatzes in den vergangenen zwölf Monaten) lag innerhalb der letzten zwölf Monate auf einem konstanten Niveau bei 23,00 Euro/Quadratmeter. Bei der Verteilung des Flächenumsatzes hinsichtlich des Mietpreises dominierte im vergangenen Jahr mit 33 Prozent aller Mietverträge das niedrigste Preissegment bis 10,00 Euro/Quadratmeter. Lediglich 4 Prozent der Mietverträge wurden mit einem Mietzins von über 20,00 Euro/Quadratmeter abgeschlossen, dies in erster Linie im Teilmarkt City und überwiegend für kleinere Flächen. „Ein Grund für die Zurückhaltung bei Anmietungen von hochpreisigen Flächen ist die Planungsunsicherheit, die bei einigen Unternehmen noch vorherrscht“, so Andreas Rehberg. „Zudem gibt es ein großes Angebot an qualitativ hochwertigen und gleichzeitig preisgünstigeren Alternativen.“
Weiterhin positive Entwicklung erwartet
„Der deutlich über die Marke von 500.000 Quadratmeter gestiegene Flächenumsatz zeigt, dass der Aufschwung sich recht zügig auf den Hamburger Büroflächenmarkt ausgewirkt hat. Wir gehen mit einigen sehr interessanten Gesuchen mit großen Flächenvolumina ins Jahr 2011“, sagt Andreas Rehberg. Aufgrund des großen Flächenangebots wird die steigende Nachfrage jedoch keine kurzfristigen Effekte auf die Mietpreisentwicklung haben. Zu Beginn des Jahres werden die Mieten weiterhin leicht nachgeben, sich im Jahresverlauf aber stabilisieren. Auch der Leerstand wird sich voraussichtlich auf dem gegenwärtigen Niveau konsolidieren.