Mit einem Flächenumsatz von 189.000 Quadratmetern erzielte der Berliner Büromarkt in den ersten sechs Monaten des Jahres 2009 ein unerwartet positives Ergebnis, das mit den Halbjahresumsätzen von 2007 und 2006 vergleichbar ist. Der Wert liegt nur etwa um ein Fünftel unter dem Spitzenwert des Vorjahres. Das ergibt der „City Report Berlin“ für das erste Halbjahr 2009, den BNP Paribas Real Estate (BNPP RE, ehemals Atisreal).
„Bemerkenswert ist, dass der Flächenumsatz mit einer Steigerung um knapp 50 Prozent im zweiten Quartal deutlich gegenüber den ersten drei Monaten dieses Jahres zulegen konnte“, betont Sven Stricker, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und zuständig für die Berliner Niederlassung. Das gute Ergebnis wurde vor allem von vielen großflächigen Abschlüssen getragen; so hatten Büroflächen über 2.000 Quadratmeter einen Anteil von knapp 48 Prozent am Flächenumsatz.
Das verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) ist im vergangenen Jahr leicht gesunken (minus 2,5 % auf 1,51 Mio. m²). „Der Trend des beschleunigten Leerstandsabbaus bei Flächen mit moderner Qualität hat sich in den vergangenen zwölf Monaten fortgesetzt; nur noch gut 29 Prozent der leer stehenden Büros haben eine moderne Qualität“, so Stricker. Die Leerstandsrate ist im Jahresverlauf leicht gefallen (auf 7,8 Prozent). Vor dem Hintergrund der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Situation und weiterhin eingeschränkter Finanzierungsmöglichkeiten werden neue Projekte derzeit kaum begonnen, sodass die konkreten Projektplanungen wie in vielen anderen Städten rückläufig sind.
Spitzenmiete im 2. Quartal stabil – solider Flächenumsatz für 2009 erwartet
Wie an anderen Standorten war auch in Berlin die Spitzenmiete im Jahresverlauf rückläufig. Nachdem sie im ersten Quartal recht deutlich nachgegeben hatte (von 22 auf 20,50 €/m²), blieb sie im zweiten Quartal allerdings stabil. Erzielt wird sie in der Büromarktzone Potsdamer/Leipziger Platz.
„Auch wenn das erste Halbjahr mit einem insgesamt recht guten Flächenumsatz überrascht hat, sind unsere Erwartungen für das Gesamtjahr gemäßigt. Ergebnisse, wie sie von 2005 bis 2008 erzielt wurden, sind vor dem Hintergrund der gesamtwirtschaftlichen Lage unwahrscheinlich“, erläutert Sven Stricker. „Wir erwarten für 2009 einen Flächenumsatz von rund 400.000 Quadratmetern, der mit den Jahren 2001 bis 2004 vergleichbar ist beziehungsweise leicht darüber liegt. Das Flächenangebot wird aufgrund der sehr moderaten Neubautätigkeit gegen Ende des Jahres tendenziell eher abnehmen.“
Investmentumsatz deutlich unter dem Vorjahr
Mit 549 Millionen Euro verfehlte der Investmentumsatz zwar um über 66 Prozent das Vorjahresergebnis, übertraf jedoch nach einem extrem ruhigen ersten Quartal die Erwartungen. Im bundesweiten Vergleich liegt Berlin damit unangefochten auf dem ersten Platz. Nennenswerte Verkäufe waren unter anderem das Forum Steglitz und das P5 am Potsdamer Platz. Büroimmobilien waren erstmals wieder die beliebteste Anlageklasse (Anteil am Gesamtumsatz: gut 39 %), gefolgt von Einzelhandelsimmobilien (über 29 %).
Die Top Drei der Käufer belegen im ersten Halbjahr Versicherungen, die durch größere Ankäufe auf einen Anteil von knapp 22 Prozent kommen, vor privaten Anlegern (gut 18 %) und Immobilien AGs (knapp 15 %). Equity/Real Estate Funds, die noch im Vorjahr durch den Kauf des Sony Centers die mit Abstand umsatzstärkste Käufergruppe bildeten, sind auf den vierten Platz zurückgefallen. Der Anteil ausländischer Investoren reduzierte sich noch einmal deutlich auf gut 18 Prozent.
gi24/BNP
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