Von Andreas Malich , Head of Retail Agency East bei CB Richard Ellis
Mit fast 3,5 Mio. Einwohnern ist Berlin die größte Stadt Deutschlands und nach London die zweitgrößte Metropole der Europäischen Union. Das Image der Bundeshauptstadt als interessante und heterogene Metropole mit vielen Sehenswürdigkeiten und seine internationale Bekanntheit machen die Stadt gerade bei ausländischen Touristen besonders populär. Dieser Anziehung folgen auch die nationalen und internationalen Einzelhändler.
Hier kann deutlich von einem „Hauptstadtbonus“ gesprochen werden. In keiner anderen Stadt Deutschlands wurden im vergangenen halben Jahr mehr Retail-Deals gemeldet als in Berlin. Um am Standort zu repräsentieren, eröffneten in jüngster Vergangenheit viele innovative Konzepte in den Berliner Trendlagen, vor allem im Bereich um den Hackeschen Markt und in den neuesten innerstädtischen Shopping Center-Entwicklungen, ihre Stores. Hierzu gehören das Alexa oder die Wilmersdorfer Arcaden. Viele internationale und junge Labels kommen in die Bundeshaupstadt, um die Akzeptanz der eigenen Marke und des Brandings zu testen. Von diesem Trend profitierten bisher eindeutig die Einzelhandelslagen rund um den Hackeschen Markt in der City Ost, die zu Deutschlands „Trend Locations“ avanciert sind. Der Hackesche Markt ist damit der dynamischste Teilmarkt in Berlin.
Der Berliner Vermietungsmarkt hat im letzten halben Jahr einen wahren Aufschwung erlebt, dessen Gipfelpunkt noch nicht erreicht ist. In keiner anderen Großstadt Deutschlands wurden so viele Einzelhandelsflächen in 1A-Lagen vermietet. Werden zusätzlich noch Vermietungen in den Shopping Centern hinzugenommen, dann ist Berlin wohl der aktivste deutsche Einzelhandelsvermietungsmarkt.
Nationale und internationale Einzelhändler fragen, das haben die Untersuchungen im CBRE „Retail Report Berlin“ ergeben, vor allem Verkaufsflächen zwischen 100 und 300 qm nach. Dadurch trifft die Flächennachfrage in den Berliner 1A-Lagen oftmals nur bedingt das bestehende Flächenangebot, so dass in diesen Bereichen ein klarer Nachfrageüberhang konstatiert werden kann.
Daher ist der Einsatz von Abstandszahlungen (Key Money) auch in Berlin zu beobachten. Allerdings bleibt dieses Phänomen auf die hoch frequentierten und renommierten Lagen der City West und mit Einschränkungen auf die City Ost beschränkt. Die größeren Einheiten zwischen 300 und 500 qm werden meist längerfristig vermietet und seltener auf dem Markt angeboten. Die City Ost mit Friedrichstraße, Alexanderplatz und Hackescher Markt zählt bei den abgeschlossenen Einzelhandelsvermietungen zu den klaren Gewinnern des vergangenen halben Jahres. Hier beläuft sich das Verhältnis in den „Highstreets“ auf 5,5 in der City Ost zu 1 in der City West. Das ist umso erstaunlicher, als kurz vor Beginn des Untersuchungszeitraums das „Alexa“ am Alexanderplatz eröffnet wurde, das mit seinen 180 Ladeneinheiten eigentlich eine deutliche Verdrängung hätte hervorrufen können. Bis zum Jahr 2012 sind noch weitere rund 278.000 qm zusätzliche Shopping-Center-Verkaufsflächen geplant. Dabei gibt es ein klares Ansiedlungsmuster in den etablierten 1-A- und Stadtteillagen Westberlins, da der Ostberliner Shopping Center Entwicklungsmarkt derzeit gesättigt zu sein scheint.
Fazit: Die Entwicklung auf dem Berliner Retail Markt wird in den 1A-Lagen auch in diesem Jahr positiv verlaufen. Doch Rand- und Nebenlagen werden weitere Mietreduktionen und zunehmende Flächenleerstände zu verzeichnen haben. Weitere neue, internationale Brands werden bis Ende 2008 auf den Berliner Markt drängen. Hier machen Marken wie „Marlies Dekkers“ am Hackeschen Markt oder „princesse tamtam“ erst den Anfang.
Quelle: HIR, Nr. 24, 20.06.2008