2011 wurde am Düsseldorfer Markt für Immobilieninvestments (Asset-Deals Gewerbe- und Wohninvestments) nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ein zum Vorjahr weitgehend stabiler Geldumsatz von rund 1,2 Milliarden Euro erzielt (2010: rd. 1,26 Milliarden). „Das Ergebnis bestätigt die Robustheit des Düsseldorfer Marktes und das unverändert große Investoreninteresse an der Landeshauptstadt“, erläutert Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, und ergänzt: „Dabei wurde das Transaktionsvolumen weniger von der Nachfrage, als vielmehr vom knappen Angebot marktgerechter Immobilien bestimmt.“ Betrachtet man zudem die Ergebnisse der letzten Dekade ohne die beiden Ausnahmejahre 2006 und 2007, ist festzustellen, dass sich die typischen Geldumsätze am Düsseldorfer Investmentmarkt in einer Spanne von 1 Milliarde Euro bis 1,5 Milliarden Euro p.a. bewegen. Damit ist auch das Marktgeschehen 2011 als absolut markttypisch einzustufen.
Im Segment der Wohninvestments wurde 2011 setzte sich der positive Umsatztrend fort: Mit einem Transaktionsvolumen von über 600 Millionen Euro wurde ein sehr gutes Ergebnis erzielt, das gut 3 Prozent über dem Wert des Vorjahres mit 582 Millionen Euro liegt. Im Bereich der gewerblichen Immobiliennvestments wurden in Düsseldorf 2010 rd. 674 Millionen Euro bei Asset-Deals umgesetzt. Im vergangenen Jahr 2011 lag das Umsatzvolumen bei ungefähr 600 Millionen Euro und damit rd. 11 Prozent niedriger als im Vorjahr.
Der Anteil inländischer Investoren am Transaktionsgeschehen in Düsseldorf betrug 2011 wie im Vorjahr rd. 75 Prozent. Somit hat sich das Engagement internationalen Anleger mit einem Anteil von unverändert 25 Prozent stabilisiert, nachdem sie sich 2009 zunächst nahezu vollkommen aus dem Markt zurückgezogen hatten.
Renditen
Die Renditen für hochwertige Büro- und Geschäftshäuser in 1a-Lagen lagen Ende 2011 in einer Spanne zwischen 5,0 bis 6,5 Prozent. In 1b-Lagen werden marktübliche Bruttoanfangsrenditen zwischen 6,5 und 8,0 Prozent erzielt. Die Bruttoanfangsrendite für Bestands-Mietwohnhäuser ist im Spitzensegment stabil geblieben und bewegt sich aktuell in einer Bandbreite zwischen 5,0 und 7,5 Prozent.
Trends am Düsseldorfer Markt für Immobiliennvestments
Der Investmentmarkt 2012 wird sich im Vergleich zum Vorjahr nach umfassenden Analysen von AENGEVELT-RESEARCH stabil entwickeln. Dazu Michael Fenderl: „Zwar werden die Unsicherheiten auf dem Kapitalmarkt und der Konjunkturabschwung das Wirtschaftspanorama im Jahr 2012 weiter begleiten, doch steigt damit auch die Notwendigkeit, in erkennbar stabile Märkte zu investieren.“ Damit bleibe die Attraktivität Deutschlands auch 2012 als sicheres und wertdynamisches Zielgebiet für nationale und internationale Immobilieninvestoren erhalten.
Das typisch primäre Anlageziel in Düsseldorf bleibt das erstklassige Core-Objekt, z.B. langfristig vermietete Büro-/Geschäftshäuser in Top-Lagen. Angesichts des hier indessen begrenzten marktadäquaten Produktangebotes und der geringen erzielbaren Renditen um 5 Prozent werden sich die Anlageparameter allerdings verändern. „Einige Marktteilnehmer – insbesondere mit höheren Rendite-Anforderungen – werden vergleichsweise wieder deutlich höhere Risikobereitschaft zeigen müssen, wodurch sich der Marktfokus zunehmend auch in Richtung „value-added“, also Objekte mit Wertschöpfungspotential, verschiebt“, glaubt Fenderl.
Eine mittelfristig-strukturelle Erhöhung des Transaktionsvolumens in diesem Düsseldorfer Segment hängt dabei aus seiner Sicht neben konjunkturellen Phänomenen letztendlich auch davon ab, inwieweit die Banken ihre bislang restriktive Finanzierungsbereitschaft für risikoadäquatere Investments lockern können bzw. wollen.
Insgesamt beurteilt Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter AENGEVELT IMMOBILIEN, die Perspektiven am Düsseldorfer Immobilienmarkt sehr positiv: „Das in Düsseldorf im bundesweiten wie internationalen Vergleich auch in der zweijährigen Boomphase 2006 bis 2007 auf moderatem Mietpreisniveau verbliebene Preis-/Leistungsverhältnis im Immobilienbereich bewahrt der Stadt sowohl im wohnwirtschaftlich als auch im gewerblich genutzten Investmentbereich eine markant hohe Stabilität. Dieser Bonus des betont konservativen, breiten Marktfundaments und Ausgangssockels ist die ideale Plattform für hohe Attraktivität und starken Zuspruch in Kreisen von Mietern, Entwicklern, Banken, Dienstleistern und Investoren.“ Aengevelts Fazit: „Damit bleibt Düsseldorf einer der priviligiertesten und angesehensten Märkte für marktgerechte Wohnungs- und Gewerbeimmobilien in Europa.“