Erster Mietpotential Index (1. DMX) wurde geschaffen: Frankfurter und Düsseldorfer Büros haben hohe Nachvermietungsrisiken – Berlin mit Potential nach oben

Von André Eberhard, Redakteur „Der Immobilienbrief“

Der aktuelle Investment-Boom beruht weitgehend auf der Annahme möglicher Mietsteigerungspotentiale. Vermietungsmeldungen weisen dabei durchaus „Erfolgserlebnisse“ mit Ergebnissen über „Plan“ aus. Wie sieht es aber aus, wenn man aus Vermietersicht seine Bestandsmieten mit den heute möglichen Mieten vergleicht? Schließlich weisen immer noch Verkaufs- und Fondsprospekte die Immobilie als perfekten Inflationsschutz aus, obwohl wir schon seit einiger Zeit darauf hinweisen, dass statistisch der Zusammenhang nicht mehr besteht.

Der neue 1. DMX Deutschen Büro Mietpotential Index der IPD Investment Property Databank GmbH, Wiesbaden, greift das Thema auf und untersucht für 26 deutsche Bürostandorte die Relation zwischen Bestandsmieten und Neuabschluss-Mieten. Der Index stellt die aktuellen Mieten dem aktuellen Marktniveau gegenüber. 10.400 Bürobestandsmietverträge mit einem Mietwert von 150,24 Mio. Euro/Monat wurden bezogen auf ihr jeweiliges Marktsegment, ihre Restlaufzeit und das Alter analysiert. Das Ergebnis dürfte speziell Düsseldorfer und Frankfurter Vermieter bedenklich stimmen – zumindest, wenn kurzfristig eine Nachvermietung ansteht. Frankfurter Verträge, die in weniger als einem Jahr auslaufen, können neu wohl nur mit mehr als 20% Abschlag gegenüber der Bestandsvermietung aus `99 abgeschlossen werden.

Abgesehen von Berlin, das auf Grund niedrigen Ausgangsniveaus und hoher Verluste in den letzten Jahren mit 19,6% ein hohes positives Reversionspotential aufweist, und den deutlich besser als die Metropolen abschneidenden B-Standorten mit einem Reversionspotential von 1,1% sehen sich die Marktteilnehmer in allen Top-Standorten mit teilweise erheblichen negativen Anpassungsrisiken konfrontiert. Düsseldorf und Frankfurt bilden mit einem negativen Potential von -7,6% bzw. -6,7% die Schlusslichter. Hamburg schneidet mit -0,6% sogar vergleichsweise gut ab. In Köln und München liegt die negative Reversion bei -3,7% bzw. -1,3%.

In nahezu allen A-Städten haben die Bestandsmieten seit 2005 jedes Jahr nachgegeben. Der jährliche Rückgang beläuft sich in Frankfurt auf 0,7%, in Düsseldorf auf 0,5% und in München auf 0,2%. Berlin wies mit einem jährlichen Minus von 2,1% den stärksten Rückgang auf. In Hamburg präsentierte sich der Markt in dem untersuchten Zeitraum ausgeglichen. Nur Köln blieb von der Negativ-Entwicklung mit einem Plus von 1,1% verschont. Ebenso konnte für die Bestandsmieten in den B-Standorten ein jährlicher Zuwachs von 0,2% ermittelt werden. Der DMX für Deutschland beträgt aktuell 101,2%. Die durchschnittliche Vertragsmiete, jeweils gewichtet mit Büroflächenbestand pro Stadt, liegt bei 12,35 Euro/qm, der nachhaltige Rohertrag bei durchschnittlich 12,50 Euro/qm.

Quelle: DIB, Nr. 167, 30.05.2008