Spitzenmieten in den europäischen Vermietungsmärkten stabilisieren sich
In den meisten europäischen Büroimmobilienmärkten haben sich die Spitzenmieten im 3. Quartal stabilisiert. Der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle, basierend auf der gewichteten Mietpreisentwicklung von 24 Index-Städten, zeigte im 3. Quartal einen Rückgang um 0,8%. Im zweiten Quartal lag das Minus noch bei 4,6 %. Trotz dieses vergleichsweise geringen Quartalsrückgangs bewegten sich die Spitzenmieten in Europa Ende September 2009 durchschnittlich 16% unter dem Niveau von Ende September 2008. Dies entspricht dem höchsten jemals beobachteten Mietpreisrückgang im Zwölf-Monats-Vergleich. In insgesamt 16 Indexstädten blieben die nominalen Spitzenmieten von Anfang Juli bis Ende September stabil, darunter in den beiden größten westeuropäischen Märkten London und Paris sowie in den deutschen Büroimmobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München.
"Insbesondere in Städten, in denen die Incentives erweitert wurden, hat sich das nominale Mietpreisniveau stabilisiert. Die meisten Märkte sind auf dem Weg, innerhalb ihres Zyklus den tiefsten Punkt mit dem höchsten Mietpreisfall zu erreichen oder haben diesen bereits passiert. Im weiteren Stabilisierungsprozess sind jedoch noch Mietpreiseinbußen möglich", so Chris Staveley, Leiter des Cross Border Teams von Jones Lang LaSalle.
AUF NIEDRIGEM NIVEAU AUCH DER BÜROFLÄCHENUMSATZ
Trotz der sich aufhellenden konjunkturellen Aussichten in den meisten europäischen Ländern als Folge staatlicher Konjunkturpakete und Regierungsinterventionen, bessert sich die Stimmung bei den Unternehmen nur langsam. Einschneidende Umstrukturierungsprozesse kennzeichnen europaweit die Entwicklung. Im 3. Quartal 2009 lag der Schwerpunkt der Nachfrage daher auf der Verlängerung bestehender Mietverträge.
Nach einer Umsatzsteigerung (+ 19 %) vom schwachen 1. auf das 2. Quartal, blieb der Büroflächenumsatz mit knapp 2,2 Mio. m² von Juli bis September etwa auf gleichem Niveau wie im Vorquartal. Für den Dreivierteljahreszeitraum insgesamt ist allerdings ein Rückgang von 34 % im Ein-Jahresvergleich zu registrieren; der Fünfjahres-Durchschnitt wurde europaweit fast um 30 % unterschritten. Die Stabilisierung der gesamteuropäischen Nachfrage wurde gestützt von einigen Märkten, die im 3. Quartal einen zum Teil deutlichen Umsatzzuwachs verzeichneten, darunter größere Märkte wie Mailand (+ 75 %), London (+ 64 %) und Moskau (+ 17 %).
WEITERE ZUNAHME DER LEERSTANDSQUOTE
"Trotz eines leichten Rückgangs gegenüber den noch vor Quartalsfrist erwarteten Volumina ist die europäische Fertigstellungspipeline auch für das Restjahr weiterhin gut gefüllt: 2,5 Mio. m² werden voraussichtlich im vierten Quartal fertig gestellt, ein Drittel davon in den mittel- und osteuropäischen Märkten (mit Schwerpunkt in Moskau)", so Chris Staveley. Und weiter: "Zwar ist in den nächsten Jahren ein Nachlassen der Bauaktivitäten und ein Rückgang der damit verbundenen potentiellen zusätzlichen Flächenbelastung zu erwarten, die jetzigen Flächenvolumina haben in Verbindung mit dem zurückgehenden Flächenbedarf allerdings für einen weiteren Anstieg der europäischen Leerstandsquote im 3. Quartal gesorgt".
Ende September lag die durchschnittliche Leerstandsquote europaweit bei 9,7%, ein Plus von 50 Basispunkten gegenüber dem 2. Quartal 2009. Dabei reicht die Quote von 4,1% in Luxemburg bis 21,8 % in Dublin.
Die durchschnittliche Leerstandsquote in den mittel- und osteuropäischen Ländern zeigt allerdings ein Allzeit-Hoch: In den letzten 12 Monaten ist sie von 7,7 % auf 15,6% angestiegen. Auch Westeuropa ist mit einem Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage konfrontiert. Erstmals seit 2003 ist eine negative Nettoabsorption von mehr als einer halben Mio. m² zu konstatieren. Die Leerstandsquote ist seit Herbst 2008 um 200 bps auf 9,2 % gestiegen. (gi24/JLL)
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