Von André Eberhard, Redakteur „Der Immobilienbrief“
Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gewerbeimmobilien-Markt erreichte in den ersten neun Monaten mit ca. 44 Mrd. Euro (+20%) angesichts der aktuellen Liquiditätsengpässe an den Finanzierungsmärkten, der Erhöhung der Risikoprämie der Banken und dem damit einhergehenden Anstieg der Margen ein überraschend hohes Ergebnis.
Für das Gesamtjahr erwartet Jones Lang LaSalle ein Transaktionsvolumen von bis zu 55 Mrd. Euro. Damit werde 2007 trotz Finanzmarktkrise neues Rekordjahr. Vom gesamten Transaktionsvolumen der ersten neun Monate des Jahres entfiel mehr als die Hälfte auf Büroobjekte (52%, bzw. 23 Mrd. Euro). Weitere 22% (10 Mrd. Euro) wurden in Einzelhandelsobjekte, 9% (4 Mrd. Euro) in gemischt genutzte Immobilien, 5% (2 Mrd. Euro) in Grundstücke und jeweils 4% (2 Mrd. Euro) in Hotels und Logistik-/Industrieimmobilien investiert.
Vor allem in den Big 5, die auf ein Transaktionsvolumen im ersten Dreivierteljahr von insgesamt 15 Mrd. Euro kamen zeigte sich eine noch deutlichere Dominanz der Asset-Klasse "Büroimmobilie". In drei der fünf Immobilienhochburgen wurden neue Investment-Rekorde erzielt. Frankfurt kam bis Ende September auf ein Transaktionsvolumen von 4,8 Mrd. Euro. 92% davon entfielen auf Büroimmobilien. Während in der hessischen Immobilienhochburg das Ergebnis größtenteils auf Basis des An- und Verkaufs von Einzelobjekten erreicht wurde, standen in Hamburg die lokalen Portfolios mit Büroimmobilien im Vordergrund. Insgesamt lag das Transaktionsvolumen in der Hansestadt bei 4,6 Mrd. Euro, darunter 83% reine Büroimmobilien. In Düsseldorf wurde 2006 zum ersten Mal die Milliarden-Grenze überschritten, 2007 scheint nun die 2-Milliarden-Grenze in greifbarer Nähe. Bereits in den ersten neun Monaten wurden in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt 1,8 Mrd. Euro investiert. Auch hier standen Büroimmobilien mit 64% des Transaktionsvolumens im Vordergrund. Auffällig aber auch die Aktivitäten im Hotelbereich. Immerhin 20% entfielen auf diese Asset-Klasse.
Bisher dominierten ausländische Player den deutschen Markt. Der Rückzug der Private Equity wird am Herkunftsland der Kapitalströme deutlich. Im ersten Halbjahr wurden 45% der Käufe aus globalen Kapitalquellen finanziert, im 3. Quartal fiel der Anteil der globalen Kapitalquellen am gesamten Transaktionsvolumen auf 17%. Im Gegenzug stieg der Anteil deutscher Investoren von 22% des Transaktionsvolumens im 1. Halbjahr auf 39% allein im 3. Quartal (6,2 Mrd. Euro). Im gesamten Dreivierteljahr kamen sie damit auf 12,5 Mrd. Euro.
Die Rendite-Rangliste der Big 5 hat sich nicht verändert: München bleibt Spitzenreiter mit durchschnittlich 4,2% Anfangsrendite, gefolgt von Frankfurt mit 4,3%, Hamburg und Düsseldorf mit je 4,6%, und Berlin mit 4,85%. Damit liegt die durchschnittliche Spitzenrendite für Büroimmobilien in den fünf Hochburgen bei 4,51%.
Quelle: Der Immobilienbrief, Nr. 151, 19.10.2007