Von Werner Rohmert
Seit den 90er Jahren sind Hotels in den Focus institutioneller Investoren gerückt. Gerade First-Class-Hotels als „Paläste des Bürgertums“, wie wir Mitte der 90er Jahre das Segment titulierten, standen auf der Investmentliste ganz oben. Mit rd. 21 Mrd. Euro Investitionsvolumen in Europa, Middle East und Afrika (Quelle: Jones Lang LaSalle) markierte das Jahr 2006 einen Hotelinvestment-Höhepunkt. Bei einem langfristigen Durchschnitt zwischen 5 und 8 Mrd. Euro waren auch 2005 mit etwa 16 Mrd. Euro und auch 2007 mit knapp 19 Mrd. Euro weitere Spitzenjahre. 2008 droht allerdings im Gefolge der Finanzkrise eine Drittelung der Investmentumsätze.
Grund für das langfristige Interesse ist u. a., dass die Lebensdauer von First-Class-Hotelimmobilien oft die Lebensdauer alternativer Zweckbauten bei weitem übersteigt. Wenn über vielen Büros schon die Abrissbirne kreist, erleben gut gepflegte Landmark-Hotelimmobilien gerade erst den ersten Lebenszyklus-Höhepunkt.
Aktuell hat die Deutsche Hypo AG, das Immobilienkompetenzcenter im Nord/LB Konzern, eine Studie zu Entwicklungstrends bei Hotels vorgelegt. 2000 wurde mit 198 Mio. Übernachtungen zunächst ein Höchstwert erreicht. Bis 2003 ging im Gefolge des Platzens der „New Economy“-Blase 2001 und der Terroranschläge vom „9/11“ der Wert auf 189 Mio. zurück. Bis 2007 stiegen die Übernachtungen wieder auf 215 Mio. an. Das sind 25% mehr als 1995. Tophotels profitierten besonders vom Boom. Geschäftsreisende buchten mit 36% Anteil First-Class-Hotels. Das ist ein deutlicher Anstieg gegenüber lediglich 30% Anteil im Vorjahr. Das ist besonders überraschend, da in den Medien häufig von intensiven Sparmaßnahmen der Unternehmen bei Geschäftsreisen zu lesen ist. Damit haben First-Class-Hotels die Häuser der Mittelklasse als 2006 noch am meisten frequentierte Herbergen abgelöst. Von Geschäftsreisenden entfielen 86% auf Inländer. Auch im schwierigen Finanzierungsumfeld für Hotels sieht Deutsche Hypo Vorstand Andreas Pohl im Backgroundgespräch Hotelfinanzierungen als anhaltend wichtigen Bereich. Allerdings dürfe der Anteil am Portfolio auch nur der gesamtwirtschaftlichen Bedeutung von Hotelimmobilien entsprechen. Bezogen auf des aktuelle Spannungsfeld Mietverträge vs. Managementverträgen seien dann allerdings Managementverträge heute kein Ausschlusskriterium mehr.
Nach vorläufigen Ergebnissen des Statistischen Bundesamts hat sich im ersten Halbjahr 2008 die positive Entwicklung fortgesetzt. Im europäischen Vergleich bleiben die Zimmerpreise allerdings sehr günstig. Das entspricht lt. Deutsche Hypo Researcher Günter Vornholz dem Bild eines dezentral strukturierten Marktes, der durch Strukturwandel und Verdrängungswettbewerb gekennzeichnet ist. Im Jahr 2007 ist im Vergleich zum Vorjahr der durchschnittliche Zimmerpreis (Average Room Rate/ARR) um 3,5% gesunken und lag bei 85 Euro.
Der Spitzenwert im Jahr 2006 ist vor allem auf die Fußball-Weltmeisterschaft zurückzuführen. Spitzenreiter unter den deutschen Großstädten ist sowohl bei Preisen wie auch bei der Zahl der Übernachtungen Berlin mit einem Zimmerpreis von 87 und 17,3 Mio. Übernachtungen. Damit belegt die deutsche Hauptstadt im europäischen Vergleich allerdings den drittletzten Rang. In Moskau sind 257 Euro pro Nacht zu bezahlen. Paris mit 217 Euro, London mit 192 Euro und Rom mit 165 Euro liegen gleichfalls noch deutlich über dem Berliner Preisniveau. Trotz des sinkenden durchschnittlichen Zimmerpreises konnte sich der für die Erfolgsrechnung wichtigere durchschnittliche Zimmerertrag pro verfügbarem Zimmer, RevPAR, 2007 mit 55 Euro auf dem Vorjahreswert halten. Berlin liegt bei den Übernachtungszahlen inzwischen weit vorne (siehe Tabelle). Im wichtigen Messegeschäft liegen mit Hannover (Platz 1), Frankfurt (3), Köln (4), Düsseldorf (5) und München (10) von den zehn größten europäischen Messestandorten allein fünf in Deutschland. Für Deutschland erwartet Vornholz im kommenden Jahr allerdings eine Beruhigung, da der wichtigste Einflussfaktor die Konjunkturentwicklung sei.
DIB, Nr. 177