Kaufpreisniveau für Wohn- und Geschäftshäuser als Anlageobjekte auf langfristigem Durchschnittswert vor 2005 angekommen.
Die Ausdifferenzierung zwischen dem unteren und oberen Preissegment bei Mietwohnungen in der Hauptstadt setzt sich fort. Zu diesem Ergebnis kommt der IVD Berlin-Brandenburg e.V. in seinem Immobilienpreisservice für die Metropolregion Berlin-Brandenburg zum Stichtag 1. Oktober 2009, den er im Rahmen der 8. Berlin-Brandenburger Immobilientage am 15. und 16. Oktober 2009 im Ellington Hotel in Berlin präsentiert. „Während die Mieten in einfachen und mittleren Lagen in Teilen leicht nachgaben, stiegen sie in den guten und sehr guten Wohnlagen weiter an“, so Dirk Wohltorf, Vorsitzender des IVD Berlin-Brandenburg und langjähriger Makler in der Hauptstadt. „Diese Entwicklung zeigt, dass es genügend preisgünstigen Wohnraum in Berlin gibt.“
So kostet eine Berliner Mietwohnung in Standardlage durchschnittlich 5,80 Euro nettokalt pro Quadratmeter und ist gegenüber dem Erhebungszeitraum 2008/2009 stabil geblieben. Am günstigsten ist dieser Wohnraum mit 4,75 Euro pro Quadratmeter in Neukölln, den Spitzenwert von 6,50 Euro pro Quadratmeter zahlen Verbraucher für eine Standardwohnlage in Steglitz-Zehlendorf. Für Mietwohnungen in Vorzugslagen hat sich in 2009 gegenüber dem Vorjahr die Miete von 6,80 auf 7,00 Euro nettokalt pro Quadratmeter leicht erhöht. Mietpreise von bis zu 8,50 Euro pro Quadratmeter müssen in Charlottenburg-Wilmersdorf kalkuliert werden. „Die in unserem Immobilienpreisservice genannten Mieten liegen bis zu 20% höher als im Berliner Mietspiegel. Dennoch stehen wir hinter unseren Zahlen, da sie den im Markt registrierten Abschlussmieten entsprechen“, betont Dirk Wohltorf.
Eigentumswohnungen gewinnen an Attraktivität
Auch beim Erwerb von Eigentumswohnungen in der Hauptstadt zeigen sich Unterschiede in den Wohnlagen. In Exklusiv- und Szenelagen werden für Premiumwohnungen Spitzenpreise von bis zu 6.000 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Während das Preisgefüge von Wohneigentum in Standardwohnlagen mit 1.200 Euro pro Quadratmeter stabil bleibt, müssen Kaufinteressenten in Vorzugslagen aktuell im Durchschnitt 1.600 Euro pro Quadratmeter aufbringen. Dies sind knapp 3,5 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. „Neueigentümer können somit im Schnitt eine 90 Quadratmeter große Wohnung für 100.000 Euro erwerben“, erläutert Andreas Habath, Vorstand des IVD Berlin-Brandenburg und vorsitzendes Mitglied des IVD Wertermittlungsausschusses. „Im Zusammenspiel mit den aktuell günstigen Finanzierungszinssätzen ergibt sich dabei eine Finanzbelastung auf aktuellem Berliner Mietniveau, was die Attraktivität einer Immobilie als Altersvorsorge deutlich stärkt. Mit dem Immobilienpreisservice geben wir dem Verbraucher für den Kauf einer Immobilie zwar ein fundiertes Nachschlagewerk an die Hand, dennoch empfehlen wir die Einbindung eines IVD Experten. Hier bietet der IVD als größter Verband der Immobilienberater, Makler, Hausverwalter und Sachverständigen Hilfestellung.“
Kaufpreisniveau von Renditeobjekten pendelt sich auf langfristigem Durchschnitt ein
Entgegengesetzt der Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen sind die Transaktionen und der Geldumsatz der Renditeimmobilien stark gefallen. Aktuell beträgt der durchschnittliche Ertragsfaktor für Berlin in Standardwohnlagen rund 12,0-fach, in Vorzugswohnlagen rund 13,5-fach.
Im Vorjahr lag der Ertragsfaktor noch bei 13,0 bis 14,0-fach, in 2007 sogar bei 13,5 und 15,0-fach. Bei genauerer Betrachtung ist der Einbruch auf dem Teilmarkt der Wohn- und Geschäftshäuser allerdings nicht so extrem, wie die Zahlen vermuten lassen. „Das Kaufpreisniveau nähert sich aktuell dem langfristigen Durchschnittswert an, den wir vor 2005 feststellen konnten. Somit hat der Markt lediglich die exorbitanten Zuwächse der vergangenen Jahre korrigiert“, so Habath, der die Attraktivität des Investmentstandorts Berlin aufgrund geringer Kaufpreise im internationalen Vergleich ungebrochen sieht.
Bezirksscharfe Berlin-Analyse um Brandenburger Städtereports ergänzt
Wie im vergangenen Jahr erfasst der Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg die Miet-, Kauf- und Renditefaktoren in Berlin bezirksscharf. Dabei dient die bereits im IVD-Marktmietspiegel 2009 aktualisierte Wohnlagenkarte als Basis für die neue 6-fache Wohnlagenunterteilung auf Bezirksebene, um dem aktuellen Marktgeschehen gerecht zu werden.
Neben dem Berliner Markt wurde auch der Brandenburger Immobilienmarkt intensiver untersucht. Außer Potsdam wurden zusätzlich die Städte Cottbus und Frankfurt an der Oder betrachtet, um an Hand der Daten eine Gesamtanalyse der kreisfreien Städte abzubilden. Dabei lässt sich ein Mietpreisniveau von 2,75 Euro nettokalt pro Quadratmeter in einfachen Lagen bis hin zu 6,00 Euro nettokalt pro Quadratmeter in guten Lagen feststellen. Der Kaufpreis für eine Wohnung in Brandenburg reicht von 900 Euro pro Quadratmeter bis 1.600 Euro. Es gab somit kaum Veränderungen im Vergleich zum Vorjahr.
Ein anderes Bild zeichnet sich in Potsdam. In guten und sehr guten Wohnlagen übersteigen die Preise das Berliner Niveau. Kostet die Miete in einfachen Lagen durchschnittlich nur 4,50 Euro nettokalt pro Quadratmeter, so liegt sie in sehr guten Lagen bei 10,50 Euro nettokalt pro Quadratmeter – ca. 2,00 Euro nettokalt pro Quadratmeter mehr als in Charlottenburg-Wilmersdorf, dem teuersten Berliner Mietbezirk. Der Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Potsdam variiert wohnlagenabhängig zwischen 1.100 und 2.900 Euro pro Quadratmeter. „Auch zukünftig ist aufgrund der unverändert starken Nachfrage in diesem Markt mit weiteren Preiszuwächsen zu rechnen“, so Wohltorf.
Erstmals Liegenschaftszinssätze erfasst
Eine weitere Neuerung des Immobilienpreisservice 2009/2010 stellt die erstmalige Veröffentlichung von Liegenschaftszinssätzen dar. Der IVD Berlin-Brandenburg hat diese für das Ertragswertverfahren nach (Immo)WertV anhand tatsächlicher Transaktionen abgeleitet. Damit stehen den professionell agierenden Marktakteuren für den größten deutschen Anlageimmobilienmarkt erstmals nach Ausbruch der Finanz- und Wirtschaftskrise belastbare und differenzierte Kennziffern zur Verfügung. „Vor dem Hintergrund der Internationalisierung des Immobilienmarktes steigt auch die Nachfrage nach geeigneten und aktuellen Marktdaten. Neben den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Kontext internationaler Finanzmärkte ist die Transparenz der maßgebliche Faktor für das Engagement vieler Investoren. Daher kommt diesen Liegenschaftszinssätzen eine besondere Bedeutung zu“, erklärt Habath. (gi24/IVD)
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