Der VICTOR Top 5 Indikator verzeichnet für die analysierten 1A-Bürolagen der Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München auch im zweiten Quartal 2009 eine anhaltend negative Wertänderung von -2,3 %, damit im Vergleich zum Vorquartal wieder einen leicht beschleunigten Wertrückgang. Der Indikatorwert liegt mit 98,9 Punkten erstmals nach der Boomphase wieder unter dem Ausgangswert (100). "Die leicht erhöhten Abwertungen sind maßgeblich auf die kränkelnden Vermietungsmärkte zurückzuführen und nicht auf einen erneuten Abschwung im Investmentmarkt. Trotz lahmender Märkte in Q2 2009 scheint sich langsam ein Boden für Core Objekte in den Top-Büromarktlagen abzuzeichnen", so Andrew M. Groom, MRICS, Leiter der Valuation Advisory Abteilung von Jones Lang LaSalle in Deutschland.
Insbesondere das Düsseldorfer Bankenviertel und die Frankfurter Bankenlage zeigen mit -2,8% bzw. -3,7% eine deutlich schwächere Performance. Demgegenüber weisen die Toplagen der Städte Berlin (-1,0%), Hamburg (-1,2%) und München (-1,4%) einen eher moderaten Wertrückgang auf. Die Performancespanne der untersuchten Marktsegmente steigt zum Vorquartal um 2,7% deutlich an.
Die breite Streuung bzw. starke Differenzierung der Wertentwicklung resultiert im Wesentlichen aus der heterogenen Entwicklung einzelner Marktparameter. So führen der verhältnismäßig starke Anstieg der Leerstandsquote bei gleichzeitig angepasstem Renditeumfeld in Düsseldorf und Frankfurt zu vergleichsweise höheren Werteinbußen. Die übrigen 1A-Bürolagen weisen im zweiten Quartal entsprechend stabilere Leerstandszahlen auf, mögliche verzögerte Konjunkturanpassungen sind noch nicht erkennbar.
"Nach wie vor sind die Investment- und Vermietungsmärkte in Deutschland nur leicht rückläufig – und im internationalen Vergleich geradezu stabil. Es bleibt aber abzuwarten, ob die niedrigen Umsätze in den Vermietungsmärkten tatsächlich in Q3/Q4 2009 zu fallenden Spitzen- und Durchschnittsmieten führen, gegebenenfalls mit erheblichen Auswirkungen auf den Indikator", so Groom.
Der Investmentmarkt stagniert auf äußerst niedrigem Umsatzniveau mit relativ stabilen bzw. nur leicht nach oben angepassten Anfangsrenditen.
Gleichzeitig sind die Vermietungsmärkte der 1A-Bürolagen durch ein konjunkturbedingt stark verringertes Nachfragevolumen bzw. eine deutlich verminderte Abschlussbereitschaft der potentiellen Mieter gekennzeichnet, so dass die Umsatzvolumina stark einbrechen. Ein nachhaltiger Rückgang der nominalen Durchschnittsmieten ist noch nicht zu beobachten. Allerdings gehen wir von einer deutlichen Anpassung der zukünftigen Marktmieten aus, sich bereits in negativen Wachstumserwartungen widerspiegelnd. Die Stagnation der Vermietungsvolumina führt jedoch zu einer höheren Mietvertragsincentivierung sowie längeren Leerstands- und Abvermietungszeiten. Im Zuge dieser Entwicklung erzeugen teilweise deutlich gestiegene Leerstandquoten zusätzlichen Druck auf das Mietniveau.
Neben dem Investmentmarkt treten im zweiten Quartal auch auf die Vermietungsmärkte auf der Stelle. Die Wertentwicklung wird zunehmend durch Faktoren wie die Leerstandsquote, angebotene Incentivierungs-Pakete sowie durch die Markterwartungen der Akteure bestimmt. Tendenziell weisen alle Indikatoren auf zukünftig fallende Mieten hin. Dies ist nur teilweise durch die antizipierte Mietentwicklung in den heutigen Renditen und Werten eingepreist. Die Intensität des Mietrückgangs wird maßgeblich darüber entscheiden, ob die untersuchten Marktsegmente in eine Stabilisierungsphase eintreten oder sich der Abschwung fortsetzt.
"Die vollen Auswirkungen der globalen Wirtschaftskrise haben sich bisher nicht vollständig auf die untersuchten Immobilienmärkte übertragen. Bevor wir von einer nachhaltigen Bodenbildung im Markt sprechen können, benötigen wir die Ergebnisse der nächsten beiden Quartale, um den Trend einschätzen zu können. Nach der letzter Rezession wurde eine Bodenbildung erst 3 Jahre nach der Boomzeit erreicht – nach heutigem Stand wäre das frühestens Mitte 2010", so Groom. (gi24/JLL)
Kommentar hinterlassen