Der Kölner Büromarkt konnte das gute Vorjahresergebnis in 2011 deutlich übersteigen. Nach einem sehr guten Halbjahresergebnis 2011 (198.000 m²) konnte das Jahresendergebnis auf 358.000 m² vermieteter Bürofläche gesteigert werden. Das berichtet das Kölner Immobilienunternehmen Larbig & Mortag in ihrem „Büromarktbericht Köln 2011“. Dies entspricht einem Anstieg von ca. 32 Prozent gegenüber dem Vorjahresergebnis 2010 (271.000 m²). Das Ergebnis liegt mit ca. 64 Prozent über dem Zehnjahrestrend (ca. 235.000 m²).
Nach wie vor bietet die breite Unternehmenslandschaft und typische Branchendurchmischung eine stabile Grundlage für den Büromarkt in Köln. Mit 43 Prozent aller Vermietungen ist der Dienstleistungssektor auf dem ersten Platz, gefolgt von den Branchen Beratung (ca. 20 Prozent), öffentliche Verwaltung (ca. 17 Prozent), Medien/ Werbung (ca. 14 Prozent) und sonstige (ca. 5 Prozent).
In diesem Jahr haben drei Großvermietungen zur deutlich gestiegenen Vermietungsleistung beigetragen: RheinEnergie ca. 45.000 m², Lanxess ca. 38.000 m² und DeTeCon ca. 12.000 m². Weitere nennenswerte Vermietungen sind: ARGE Köln (ca. 6.900 m²), N.N. (ca. 6.500 m²), GESIS Gesellschaft Sozialwissenschaftlicher Infrastruktureinrichtungen e.V. (6.200 m²), IQWIG Institut für Qualität und Wirtschaftlichkeit im Gesundheitswesen (6.000 m²), N.N. (ca. 5890 m²), WDR Gruppe (4.400 m²) und Pernod Ricard (2.300 m²).
Insgesamt konnten fast 50 Vermietungen über 1.000 m² gezählt werden, die zu 48 Prozent zum Gesamtergebnis beitragen konnten. Wird die Vermietungsleistung um die beiden Großvermietungen (Einmaleffekte) bereinigt, so ergibt sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum (2010: 271.000 m²) ein fast konstantes Ergebnis von 275.000 m². Büros zwischen 200 m² und 500 m² bilden nach wie vor den Sockel des Kölner Büromarktes. Büros in Innenstadtlage wurden deutlich stärker nachgefragt als noch im Jahr zuvor.
Die Anzahl an Mietvertragsabschlüssen in Premium-Immobilien hat ebenfalls zugenommen, befindet sich aber noch nicht auf dem Niveau von 2008. Hierunter leiden insbesondere die bereits fertiggestellten Büroneubauten im Premiumbereich sowie die Vorvermarktung der diversen hochwertigen Büroprojekte in Köln.
Spitzenmiete und Durchschnittsmiete gestiegen
Abschlüsse in Bürogebäuden der Premiumklasse fanden in 2011 wieder häufiger statt. Die Spitzenmiete ist gerade durch die Großanmietung der Firma Lanxess beflügelt worden, da hier flächenanteilig der größte Beitrag zur Spitzmiete geleistet wurde. Die Spitzenmiete liegt in 2011 bei 20,30 EUR/ m² und konnte die 20-EUR-Grenze somit wieder durchbrechen (2010: 19,50 EUR/ m²).
Darüber hinaus konnte auch die Durchschnittsmiete von der Belebung im Kölner Büromarkt profitieren. Diese liegt nun bei 11,05 EUR/ m² (2010: 10,71 EUR/ m²). Diese Steigerung um ca. 3 Prozent ist mit der erhöhten Anzahl an Vermietungen in Innenstadtlagen zu begründen. Knapp 48 Prozent aller Vermietungen wurden im Bereich der Innenstadt (31 Prozent), in Deutz (15,15 Prozent) und im Rheinauhafen (1,79 Prozent) realisiert.
Die Anzahl an Untermietflächen nahm in 2011 gegenüber dem Vorjahr wieder ab und hat somit das Ergebnis der Durchschnittsmiete nicht beeinflusst. Die Analyse der Durchschnittsmieten nach Größenklassen zeigt, dass Großmieter neben längeren Laufzeiten auch im Schnitt höhere Mieten zahlen. Kleinere und mittlere Unternehmen schließen Mietverträge knapp unter dem Durchschnittsmietzins ab.
Mietvertragslaufzeiten unverändert
Die durchschnittliche Vertragslaufzeit für neu abgeschlossene Büromietverträge in Köln betrug in 2010 ca. 4,3 Jahre und hat sich in 2011 nicht verändert. Die Mehrzahl der Laufzeiten bei Verträgen wurde zwischen 3 und 5 Jahren abgeschlossen. Somit hält der Trend zu kürzeren Vertragslaufzeiten an. Immer häufiger werden auch Sonderkündigungsrechte vereinbart, die den Mieter in die Lage versetzen, auch vor Mietvertragsende das Mietverhältnis zu beenden. Die Laufzeiten bei Großvermietungen über 3.000 m² haben sich im Schnitt um 1,5 Jahre verlängert und lagen 2011 bei ca. 9,5 Jahren (2010: 8 Jahre), wogegen Anmietungen im Bereich unter 200 m² konstant mit durchschnittlichen Laufzeiten von ca. 3,3 Jahren getätigt wurden.
Leerstand gesunken
Der Leerstand ist im Vergleich zum Vorjahresniveau gesunken. Dies resultiert vor allem aus der sehr guten Vermietungsleistung. Der Leerstand liegt aktuell bei ca. 602.000 m², dies entspricht ca. 8,1 Prozent (2010: 673.000 m² und 9,1 Prozent). Der Leerstand in Köln konzentriert sich vor allem auf die Innenstadt, Ehrenfeld/ Ossendorf und Porz. Hier wurden in 2011 knapp 67 Prozent aller Vermietungen realisiert. Bürostandorte wie Deutz, Mülheim oder Rodenkirchen weisen im Vergleich dazu einen geringeren Leerstand auf. Weiterhin problematisch ist die hohe Anzahl des Sockelbestands an veralteten, kaum noch marktfähigen Büroflächen.
Insbesondere Gebäude aus den Baujahren 1960 bis 1980 sind oft nicht mehr marktfähig. Ein Abbau ist nur durch Revitalisierungen oder Projektentwicklungen langfristig umsetzbar. Hier ist eine Veränderung gerade in der Kölner Innenstadt spürbar. Als Gesamtbestand an Büroflächen in Köln wird ein Wert von ca. 7,4 Mio. m² angegeben (Grundlage: Studie „Immobilienwirtschaft in Köln/ Bonn“ vom Juli 2010).
Neue Projekte kaum angestoßen
Die Anzahl der Projektierungen ist im Vergleich zum Vorjahresniveau wieder gestiegen (2010: 436.000 m²). Aktuell gibt es in Köln über 40 Bürohausprojekte mit ca. 678.000 m² Bürofläche, welche sich nur zum kleinen Teil (15 Prozent) in der Realisierung befinden. Hier sind das MaxCologne sowie das Gerling- Quartier als wichtigste Projekte zu nennen. Darüber hinaus wird in 2012 das letzte Grundstück im Rheinauhafen bebaut. Das Baufeld 4 (Titelbild) mit ca. 6.500 m² Nutzfläche wird mit seiner hochwertigen Büro- und Wohnbebauung den Rheinauhafen komplettieren.
Bei rund 15 Projekten mit ca. 386.000 m² kann eine kurzfristige Realisierung begonnen werden. Darüber hinaus sind die Schubladen der Entwickler mit Projekten gefüllt, welche aber auch in 2012 nicht auf den Markt gebracht werden. Hierzu zählen vor allem noch nicht bebaute Grundstücke in Kalk, Ehrenfeld oder Porz/ Gremberghoven. Die Gesamtzahl dieser Projekte wird von Larbig & Mortag Immobilien auf ca. 375.000 m² Bürofl äche geschätzt.
Fertigstellungszahlen sinken
Im Jahr 2011 wurden rund 29.000 m² Neubaubürofläche fertiggestellt. Damit sank die Zahl der Fertigstellungen erneut deutlich. In 2012 wird das normale Niveau aus den Jahren 2007 bis 2008 mit ca. 40.000 m² deutlich überschritten werden. Hierzu wird maßgeblich das Projekt MaxCologne beitragen. In den kommenden Jahren wird ein jährlicher Fertigstellungswert von unter 100.000 m² pro Jahr prognostiziert.
Positive Aussichten für 2012
Im Geschäftsjahr 2011 konnte die Stadt Köln auf einem soliden und konstanten Büromarkt aufbauen und durch die erzielten Großabschlüsse ein Rekordergebnis jenseits der 350.000 m² erzielen. Um diese Einmaleffekte bereinigt lag das Geschäftsjahr 2011 aber immer noch deutlich über dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre. Die Aussichten für 2012 sind positiv, wenngleich ein Vermietungsergebnis über dem von 2011 ist nicht zu erwarten ist. Durch nicht in Aussicht stehende Großabschlüsse (mehr als 30.000 m²) wird das Jahresendergebnis in 2012 zwischen 250.000 m² und 280.000 m² liegen. Einen großen Anteil werden nach wie vor die Vielzahl an derzeit auf der Suche befindlichen kleinen und mittleren Unternehmen bilden. Die Durchschnittsmieten werden in den kommenden 12 Monaten keine wesentliche Veränderung erfahren. Die Spitzenmiete wird unter dem Niveau von 2011 liegen.
Diese Entwicklung ist in dem mangelnden Potential an hochpreisigen Immobilien zu begründen. In 2012 gibt es kaum verfügbare Büroimmobilien, die mit über 20 EUR/ m² zur Festigung der Spitzenmiete wesentlich beitragen können. Darüber hinaus zeigen das große Angebot an Neubaubüroflächen unter 20 EUR/ m² und die entsprechende Preispolitik der Eigentümer eine gegenläufige Tendenz. Die Marktumfrage von Larbig & Mortag Immobilien Mitte 2011 hat des weiteren ergeben, dass fast 50 Prozent der Befragten die derzeitige und zukünftige Spitzenmiete unter 20 EUR/ m² einordnen. Die Realisierung neuer Projektentwicklungen werden aus unserer Sicht in 2012 nur in geringem Maße realisiert. Die Leerstandsrate wird sich auf Grund der mangelnden Neubautätigkeit nur moderat verbessern. Insgesamt wird der Büromarkt in Köln 2012 durch viele kleinere und mittlere Transaktionen ein gutes Gesamtergebnis über 250.000 m² erzielen.