Die sächsische Metropole Leipzig ist traditionell vor allen Dingen als Messestadt bekannt. Die Stadt verfügt heute über eine moderne Infrastruktur mit attraktivem neuem Messezentrum und einem großen Industrie-, Dienstleistungs- und Handelszentrum. In der Universitätsstadt an der Pleiße ist das Zusammenspiel von historischen Altbauten mit moderner Architektur durch anspruchsvolle Planungen gelungen. Leipzig hat sich zu einer modernen und attraktiven Stadt mit der mittlerweile größten Bevölkerungszahl in Sachsen entwickelt und bildet einen der wirtschaftsstärksten Räume der neuen Bundesländer. Dabei verzeichnet Leipzig nach wie vor steigende Einwohnerzahlen. All dies sind Fakten, so Alexander Folz, Geschäftsführer der COMFORT von denen der Einzelhandel in der Innenstadt Leipzigs massiv profitiert.
Der Einfluss der Stadt auf das Umland wächst stetig, was sich in einer Zentralitätskennziffer von 109,9 (BBE, Köln) widerspiegelt. Infrastrukturprojekte wie der City-Tunnel in Leipzig, mit dem die umliegenden Kleinstädte über das S-Bahn Netzwerk direkt mit der Leipziger City verbunden werden, lassen eine zukünftige Steigerung dieser Zentralität und der Gesamtbedeutung für den Ballungsraum Halle-Leipzig erwarten. Die Steigerung des jährlichen Kaufkraftvolumens liegt für den Zeitraum von 2003-2008 bei durchschnittlich 11,2 %. Damit, so Folz, liegt Leipzig noch über dem ohnehin positiven Trend, den die meisten ostdeutschen Innenstädte derzeit vorgeben. Die Aufholjagd der ostdeutschen Innenstädte, meint Folz, scheint derzeit auf einem Höhepunkt angelangt zu sein. Zweifelsfrei hätten diese gegenüber den nach der Wende eilig auf der grünen Wiese errichteten Shopping-Centern nunmehr die Nase deutlich vorn.
Während Leipzig 1989 nur über eine Gesamtverkaufsfläche von etwa 160.000 qm verfügte, sind es heute bereits 787.800 qm und damit die annähernd fünffache Fläche. Überproportionale, aber bedarfsgesteuerte Zuwachsraten der Verkaufsflächen verzeichneten die Sortimentsbereiche Bekleidung, Schuhe, Lederwaren sowie Gesundheits- und Körperpflegeartikel. Unterrepräsentiert hingegen sind im unmittelbaren Innenstadtbereich Themen wie Media und Technik sowie für die international bekannte Sportstadt das Angebot an Sport und Freizeitartikeln. Betrachtet man die Zuwachsraten konkret, so ist das Entscheidende, dass 45 % der gesamten Entwicklungsmaßnahmen in der Innenstadt und damit zur Stärkung der historisch gewachsenen Fußgängerzonen vollzogen wurden.
Vergleicht man die Attraktivität eines Stadtbummels in der Leipziger Innenstadt mit dem in einem der umliegenden Shopping-Center, kommt man zu einem eindeutigen und vor allem fühlbaren Ergebnis und fragt sich, warum die Center angesichts des Potenzials in den Innenstädten überhaupt errichtet worden sind. Dies lag, so Folz, ausschließlich in den ungeklärten Eigentumsverhältnissen begründet, die nach der Wende das Gros der innerstädtischen Entwicklungen nicht nur massiv behindert, sondern in der Regel praktisch verhindert hätten. Selbst heute seien solche Probleme noch nicht vollständig ausgeräumt. Die Flächen auf der grünen Wiese dagegen waren verfügbar und konnten schnell bebaut und bewirtschaftet werden. Und darum, meint Folz, ging es nach der Wende: Dem konsumwilligen Ostdeutschen so schnell wie möglich ein entsprechendes Angebot zu bieten. Nicht umsonst hätten sich nach der Wende hier einige Einzelhändler eine goldene Nase verdient. Nun aber – nach einigen Jahren der Abkühlung und Versachlichung der Verhältnisse – schlägt das Pendel eindeutig in Richtung einer konsolidierten Innenstadtentwicklung zurück.
Für nicht wenige Center auf der grünen Wiese kommen nach Folz Einschätzung nur noch teure und massive Restrukturierungsmaßnahmen in Frage, bestes Beispiel hierfür ist das Nova Eventis. Andere seien heute sogar auf Grund fehlenden Bedarfs und der Rückbesinnung zur Innenstadt überflüssig und müssten künftig auch so behandelt werden. Innovative Drittverwendungskonzepte bis hin zu ggf. sogar einem möglichen Rückbau mancher Fachmarkt- und Centerstandorte werden für diese teilweise notleidenden Objekte eine wesentliche Rolle spielen.
Ein Stadtbummel durch Leipzig umfasst fünf gewachsene zentrale Handelspunkte. Die vier wichtigsten Einkaufsstraßen sind neben der Petersstraße und der Grimmaischen Straße, die Verbindungsachse zwischen Hauptbahnhof und Grimmaische Straße – Nikolaistraße sowie die als Verbindungsachse von der zentralen Straßenbahnhaltestelle Brühl zum Marktplatz laufenden Hainstraße. In den beiden erstgenannten klassischen 1A-Lagen werden derzeitig absolute Spitzenmieten für Leipzig bezahlt. Je nach baulichem Zuschnitt und der konkreten Mikrolage wird hier für ein Ladenlokal mit ca. 80 qm – 120 qm Verkaufsfläche ein monatlicher Nettomietpreis zwischen 90,- und 125,- Euro/qm berechnet. Als Durchschnittsmiete errechnete COMFORT Research für das Jahr 2008 eine monatliche Miete von 115.- Euro/qm. Als fünfte Handelslage schiebt sich mehr und mehr der Neumarkt in den Blickwinkel der Betrachter.
Den größten Entwicklungsschub in der jüngsten Vergangenheit konnte die Grimmaische Straße verzeichnen, deren Gesicht sich in den vergangenen 12 Monaten nahezu grundlegend gewandelt hat. Neben der attraktiven Gestaltung durch Verlegung eines neuen Bodenbelages wurden Verweilmöglichkeiten in Form von beleuchteten Sitzbänken geschaffen, die zum Ausruhen von ausgedehnten Einkaufsbummeln einladen. Bei dieser Gelegenheit kann man dann auch die jüngst eröffneten Ladenlokale bestaunen, die das hochwertige Filialbild der Grimmaischen Straße seit Ende 2008 bereichern. Trotz der noch laufenden restlichen Sanierungsarbeiten am Projekt Handelshof eröffneten bereits namhafte Unternehmen wie das Depot, Leysieffer, Il Mondo sowie Tizian by Leiser. COMFORT konnte vermittelnd die Anmietungen der ebenfalls bereits eröffneten Filialen von Tom Tailor, Fossil und Eterna begleiten. In Kürze wird dann Gerry Weber die letzte noch verfügbare Ladeneinheit im Handelshof zur Grimmaischen Straße hin beziehen und eröffnen.
Nach Osten zum Augustusplatz hin ergänzt dann der Neubau des Unicampus mit seinen ca. 22.000 qm Gesamtnutzfläche und seinen Neuansiedlungen wie Starbucks, Puma, Levi’s, BackWerk, Mc Paper, dm Drogeriemarkt, Promod und Tamaris, den illustren Mieterreigen der Grimmaischen Straße. Damit wird weiteren Projekten die Möglichkeit gegeben Realisierungsreife zu erhalten, da weitere namhafte Filialisten bereits ihre Fühler nach einem raren Standort in dieser neben der Petersstraße hochfrequentiertesten Lage von Leipzig ausgestreckt haben.
Insgesamt reihen sich in einer nahezu einzigartigen Weise in der Innenstadt rund 45 Passagen mit vielen Einkaufsmöglichkeiten aneinander. Die meist im 18. Jahrhundert angelegten Durchgangshöfe wurden fast alle restauriert und laden in historischem Ambiente zum gemütlichen Einkaufen ein. Besonders prachtvoll sind die Mädler Passage mit Auerbachs Keller sowie der Speck’s Hof. Große Geschäfte und Filialbetriebe finden sich in der Messehofpassage, welche die Petersstraße mit dem Neumarkt verbindet und zum Neubau mit Karstadt führt.
Und in der Leipziger Innenstadt wird weiter gebaut. Die Bauarbeiten am City-Tunnel zwischen Wilhelm-Leuschner-Platz und Hauptbahnhof schreiten voran und die Fertigstellung ist für 2010/2011 geplant. Dann wird die Frequenz in der City nochmals zunehmen und zusätzliche Kaufkraft aus dem Umland den innerstädtischen Einzelhandel stärken, da man in wenigen Minuten ganz bequem per S-Bahn ohne Fahrstress und Parkplatzproblem zum Einkaufen aus dem Umland in die City fahren kann. Auch in der Nikolaistraße wird eifrig gebaut: hier entstehen auf Höhe der Nikolaikirche mit dem Neubau eines Hotel- und Geschäftshauses ca. 750 qm Einzelhandelsfläche, die Neueröffnung ist für das Frühjahr 2009 vorgesehen. Die COMFORT Berlin-Leipzig GmbH konnte für diese Flächen Mietverträge mit x-bags und Der Einseifer abschließen.
Ob das Projekt „Höfe am Brühl“, mit ca. 25.000 qm Verkaufsfläche, im derzeitig aus einzelhandelstechnischer Sicht schwächeren Teil der Innenstadt Leipzig tatsächlich realisiert wird und mit welchem Mieterbesatz die mfi am an sich „Center gesättigten“ Standort aufwarten will, beobachtet Folz abwartend. Aus seiner Sicht wird es die mfi in ihren Gesprächen mit den Mietern schwer haben gegen die erstarkte zum Einkaufen und Wandeln einladende Innenstadt auf dem für Grundstücksankauf und Centerneubau erforderlichen Mietniveau Stand zu halten. Das einzig wirklich spannende Teilstück der Gesamtentwicklung, so Folz, ist das mit ca. 800 Stellplätzen geplante Parkhaus, da aus seiner Sicht im nördlichen Teil der Stadt das Parken noch nicht ausreichend strukturiert ist und er sich vor allem auch für Büromieter und die Einzelhändler im Umfeld des geplanten Projektes deutliche Entlastung zum einen und zusätzliche Kundschaft zum anderen verspricht.
Abschließend, so Alexander Folz, müsse konstatiert werden, dass die Leipziger Innenstadt ideale Voraussetzungen aufweist, ihre Einzelhandelsvormachtstellung gegenüber den Centern vor den Toren der Stadt kontinuierlich auszubauen. Die Nachfrage nach Handelsflächen in den absoluten Top-Lagen ist ungebrochen.
Auch der Leipziger Investmentmarkt zeige sich weitgehend unbeeindruckt von der internationalen Finanzkrise. Im Gegenteil: Die wertstabilen Immobilien in innerstädtischen Einkaufslagen profitieren vom nur noch verhaltenen Interesse an alleinstehenden (oder: stand alone) Discountmärkten und alternden Fachmarktzentren auf der grünen Wiese außerhalb der Innenstädte. Im Zuge der Rückbesinnung auf werthaltige Immobilien und der Rückkehr zu langfristigen Investitionen gewinnen die innerstädtischen Einzelhandelsimmobilien wieder an Bedeutung. So hat auch der Wechsel zahlreicher Immobilien in Leipzigs bester Lauflage nur Vorteile gebracht. Nunmehr sind die Objekte in der Hainstraße und am Neumarkt in Erwartung steigender Handelsmieten für Anleger interessant geworden. Geschuldet ist diese positive Erwartung sowohl der öffentlich gemachten Planungen der mfi für das vorbeschriebene Center „Höfe am Brühl“ am Beginn der Hainstraße, den intensiven Diskussionen zur Bebauung des tortenförmigen Grundstückes Hainspitze vis à vis der geplanten mfi-Entwicklung und schlussendlich der an-stehenden Revitalisierung der historischen Immobilie Hainstraße 16-18, ebenfalls bekannt unter dem historischen Namen „Hôtel de Pologne“.
Fast zum Geheimtipp hat sich der Neumarkt entwickelt, der eine deutliche Frequenzsteigerung vor allen Dingen zwischen den Zugangsbereichen von Karstadt und Kaufhof verzeichnen konnte. An der Ecke Neumarkt 29-33/Magazingasse 1 und 5 im Zentrum Leipzigs kaufte der Squadra-Konzern das Schrödterhaus. Das Gebäude soll 2009 revitalisiert werden. Ebenfalls an Bedeutung hat das „Städtische Kaufhaus“ gewonnen, welches sich im besten Bereich des Neumarktes zwischen Karstadt und Kaufhof Galeria befindet und in der Leipziger City zu den ältesten und schönsten ehemaligen Messehäusern gehört. Für die neuen Eigentümer des Objektes konnte COMFORT attraktive und individuelle Handelskonzepte aus dem Bereich Modedesign gewinnen, die zukünftig insbesondere den Passagenbereich des Objektes bereichern werden.
In der Top 1A-Lage der Petersstraße wechselte das von P&C genutzte Objekt den Besitzer. Eine erhebliche Nachfrage konnte auch für das Bieterverfahren für die weltbekannte Mädler-Passage am Markt generiert werden. Die Nachfrage seitens der Investoren nach werthaltigen Immobilien in der Leipziger 1A-Lage bleibt hoch. Ein Umstand, der vor dem Hintergrund der Finanz- und Bankenkrise sowohl der Qualität der Immobilien als auch insgesamt positiven wirtschaftlichen Entwicklung der Stadt und der parallel laufenden Verbesserung der soziodemografischen Daten geschuldet ist. Immerhin werden sich die Auswirkungen der Unternehmensansiedlungen der letzten Jahre, wie z. B. DHL, erst zukünftig spürbar ableiten lassen, da Zuzug von Arbeitskräften, Steigerung von Kaufkraft und Umsatz heute ein reichliches halbes Jahr nach Aufnahme des Probebetriebes am Leipziger Flughafen noch gar nicht spürbar sind. Entgegen dem vor allem Steuervergünstigungen geschuldeten Entwicklungsschub der 90iger Jahre erleben wir nunmehr eine solide kontinuierliche Zukunftsentwicklung mit deutlichen Chancen für alle Wirtschaftsbereiche.
gi24/Comfort
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