Im 2. Quartal 2008 hatten die Spanier den Büromarkt in Madrid fest im Griff: 15 % der Transaktionen wurden von Eigennutzern getätigt. 20 % des Gesamtumsatzes entfielen auf Behörden. Laut Savills kann man optimistisch in die Zukunft blicken, zumal die Mietpreise trotz einer regressiven Phase in diesem Sektor stabil geblieben sind.
Der Researchbericht führt aus, dass Vergleichswerte zu Mietpreisen zum Quartalsende wegen fehlender Transaktionen bei „erstklassigen“ Immobilien nicht zur Verfügung standen. Bei Verhandlungen in einem fortgeschrittenen Stadium liegen die Quadratmeterpreise pro Monat zwischen 40 und 42 Euro und damit auf einem ähnlichen Mietpreisniveau wie im 3. Quartal 2007. Erstklassige Immobilien außerhalb der Zentren sind für etwa 25 Euro pro Quadratmeter und Monat zu mieten. Allerdings ist bei weniger modernen Immobilien ein leichter Rückgang zu beobachten.
Flächenumsatz / Quadratmeterpreise Büromarkt Madrid
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Die Leerstandrate steigt – trotz einer Erholung beim Bruttoumsatz – im 2. Quartal 2008 wurden Verträge über eine Fläche von 170.000 qm geschlossen (ein Plus von 37 % gegen über dem 1. Quartal 2008). Auch wenn der Leerstand bei ganz neuen Gebäuden mit nur 16 % zu Buche steht, da im vergangenen Jahr, als der Markt seinen Höchststand erreicht hatte, bei neuen Projektentwicklungen eine hohe Zahl an Vorvermietungsverträgen geschlossen wurden, so hängt ein weiterer Anstieg von spekulativen, mittlerweile aufgeschobenen Projekten ab. Aktuelle Prognosen gehen davon aus, dass in den kommenden zwei Jahren eine Fläche von 850.000 qm auf den Markt kommen wird. Für 60 % dieser Fläche bestehen keine Vorvermietungsverträge.
Auf den Investmentmärkten wurden im 2. Quartal 2008 Transaktionen in Höhe von insgesamt 500 Mio. Euro getätigt, wobei hier Käufer und Verkäufer aus Spanien dominieren. Überwiegend wurden Immobilien in B-Lagen gehandelt und auch internationale Investoren interessierten sich wieder für den spanischen Markt. Die Renditen gehen weiter nach oben. Allerdings verläuft die Anpassung langsam, da die Erwartungen von Käufern und Verkäufern divergieren.
Rafael Merry del Val, Head of Savills Spain, führt aus:
„Verglichen mit anderen Sektoren sind wir, was unsere Erwartungen für den Büromarkt angeht, weiterhin zuversichtlich. Wir gehen davon aus, dass in den kommenden Monaten einige interessante Immobilien auf den Markt kommen werden. Unternehmen, die nach Anlagemöglichkeiten suchen, sollten mit einer klaren und schlüssigen Strategie versuchen, ihre Kapitalgewinne zu maximieren.“
Der Bericht von Savills nennt drei Faktoren, welche die Nachfrage nach Büroimmobilien im 2. Quartal 2008 kennzeichneten und Indikatoren für eine Regressionsphase sind: Eigennutzer, hohe Flächenumsätze in den Städten und eine starke Nachfrage durch Behörden. 15 % der Markttransaktionen gehen auf das Konto von Eigennutzern – seit dem 4. Quartal 2004 die größte Fläche, die eigen genutzt wird. Ein Drittel (34 %) der Leasing- und Verkaufsaktivitäten vollzogen sich im städtischen Bereich. Angesichts der dort fehlenden großen Flächen ist dies ein hoher Anteil. Nicht zuletzt sind auch Behörden mit einem Anteil von 20 % am gesamten Marktumsatz wieder sehr aktiv.
Eri Mitsostergiou von Savills Research Europe fügt hinzu:
„Trotz der wirtschaftlichen Abschwächung und der Schwierigkeiten, mit denen der Markt zu kämpfen hat, werden immer mehr große Flächen nachgefragt. Man kann davon ausgehen, dass Büroimmobilien mit einer Fläche von 3.000 qm auch in Zukunft von multinationalen Unternehmen und Behörden benötigt werden, da deren Bedürfnisse nicht unmittelbar von den Schwierigkeiten des Marktes beeinflusst werden. Darüber hinaus suchen diese Unternehmen und Institutionen weiterhin Gebäude in den Geschäftszentren. Aus diesen Grund rücken Immobilien, die saniert werden, ins Zentrum des Interesses.“
Quelle: Savills, 25.08.2008