Deutschland – 2008 war wenig zu holen
Hannover Leasing – Fonds Nr. 188, Substanzwerte Deutschland 4: Der Substanzwerte Deutschland 4 des Münchener Initiators Hannover Leasing investiert in 3 Büro- und Verwaltungsgebäude in Hamburg, Bad Homburg und Leipzig. Das Portfolio hat eine Nutzfläche von 54.800 qm und ist zu 96% vermietet. Bei den Mietern handelt es sich u.a. um 2 Töchter des französischen Veolia-Konzerns, eine Tochter des US-Unternehmens Eli Lilly sowie die Deutsche Bahn, die Gesamtmieter des Leipziger Objektes ist. Der 154,6 Mio. Euro Fonds hat einen Eigenkapitalanteil von 71,5 Mio. Euro. Der Fonds soll eine Anfangsausschüttung von 5,5% bringen, die ab 2017 auf 5,75% ansteigt und im Jahr 2023 sogar auf 6,75% steigt. Über die gesamte Laufzeit von 15 Jahren soll der Fonds Rückflüsse von 222,19% bringen. Anleger können sich ab den üblichen 10.000 Euro zzgl. Agio beteiligen.
HGA – Bavaria Office Hamburg: Brandneu emitiert das Hamburger Emissionshaus HGA Capital einen geschlossenen Immobilienfonds, der nur in 1 Objekt investiert. Das Objekt im Bavaria-Quartier in Nachbarschaft zur HafenCity in Hamburg wurde im ersten Halbjahr 2008 fertig gestellt und umfasst rd. 9.300 qm Büro-, 1.300 qm Einzelhandels- und 1.100 qm Lagerfläche und verfügt über 180 PKW-Stellplätze. Büro- und Einzelhandelsflächen sind aktuell zu rund 90% vermietet. Hauptmieter der Büroflächen ist mit rund 7.100 qm das Unternehmen LichtBlick, Deutschlands größter unabhängiger Energielieferant mit Schwerpunkt auf regenerative Energien. Das Unternehmen beschäftigt 200 Mitarbeiter und erzielt einen Umsatz von über 200 Mio. Euro. Zu den Mietern der Einzelhandels- und Lagerflächen gehören die Unternehmen Aldi, „Dat Backhus“ sowie eine Apotheke. Die Mietverträge haben eine Laufzeit von bis zu 10 Jahren zuzüglich einer Verlängerungsoption. Der Fonds hat ein Investitionsvolumen von 41,4 Mio. Euro mit einem Fremdkapitalanteil von 16 Mio. Euro. Die prognostizierte Laufzeit beträgt 15 Jahre bei prognostizierten Ausschüttungen von anfänglichen 5,25% p.a. ansteigend auf 5,5% im Jahr 2021 auf 6% p.a. im Jahr 2022. Ab 10.000 Euro zzgl. 5% Agio können sich Anleger beteiligen.
JK Wohnbau Fonds 1: Der 1994 gegründete Wohnbauträger JK Wohnbau mit dem heutigen geschäftsführenden Gesellschafter Dr. Josef L. Kastenberger, geht mit ihrem ersten Fonds neue Wege der Kapitalbeschaffung. Der „Mini“-Fonds mit einem Volumen von 20 Mio. Euro setzt auf Projektentwicklung im Wohnungsbereich. Das Unternehmen beschäftigt derzeit 55 Mitarbeiter und hat ein Portfolio von 1.050 Wohneinheiten ausschließlich im Münchener Raum. Das Unternehmen zählt in München zur Spitzengruppe der Wohnungsbauträger. Die Projektgesellschaften des Fonds erwerben Grundstücke zur Bebauung mit Eigentumswohnanlagen oder Einfamilienhäusern, investieren in bereits im Bau befindliche Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser, erwerben bestehende, vermietete Wohnimmobilien, die als Wohn- bzw. Teileigentumseinheiten an Mieter und Kapitalanleger verkauft werden sollen oder beteiligen sich an Joint Ventures im Wohnungsbau mit anderen Unternehmen. Anleger können sich ab 20.000 Euro beteiligen. Die Rückzahlung erfolgt zu 100% (inklusive Fondsnebenkosten), zuzüglich eines kalkulierten Gesamtgewinns von 13%. Diese setzt sich zusammen aus 8,5% Vorabgewinn mit vierteljährlicher Auszahlung und 4,5% kalkulierter Gewinnbeteiligung. Damit wird der mittel- bis kurzfristig denkende Fondszeichner mit einer erhöhten Risikobereitschaft angesprochen.
Anmerkung: Grundsätzlich sind bei „Erstlingswerken“ Newcomer-Risiken zu beachten, da Immobilienerfahrungen nicht automatisch zu Fondsperformance führen.
Lloyd Fonds – Moderne Großstadthotels: Die Hamburger Initiatoren Lloyd Fonds wagen sich ebenfalls wie ihre Hamburger Kollegen HGA an einen neuen geschlossenen Immobilienfonds. Der Lloyd Fonds – Moderne Großstädte investiert allerdings in 2-Sterne Hotels der Motel One-Gruppe. Die beiden Fondsobjekte befinden sich in Berlin und Nürnberg. Beide Häuser sind für 25 Jahre vermietet, die Verträge können anschließend jeweils um 5 Jahre verlängert werden. Beide Mietverträge sind indexiert und werden ab dem vierten Vertragsjahr jährlich angepasst. Die Übernahmen der Hotels in Nürnberg und Berlin in den Fonds erfolgen im März 2009 bzw. im Februar 2010. Der Kaufpreisfaktor beträgt bei beiden Objekten das 14,65-Fache der geplanten Jahresnettomieteinnahmen zum Erwerbszeitpunkt. Das Motel One Berlin-City-West wird auf einem Grundstück von 2.570 qm in unmittelbarer Nähe zum Kurfürstendamm, der Gedächtniskirche und zum Bahnhof Zoo errichtet. Nach geplanter Fertigstellung im Dezember 2009 wird es über 415 Zimmer, verteilt auf 10 Geschosse, verfügen. Die Bruttogrundfläche wird insgesamt 11.941 qm betragen. Das Hotel Motel One Nürnberg-City liegt direkt am Hauptbahnhof am Rande der südlichen Altstadt und wurde im Juli 2008 fertig gestellt. Das sechsgeschossige Gebäude auf einer Grundstücksfläche von 2.508 qm verfügt über 200 Zimmer. Die Bruttogrundfläche beträgt insgesamt 5.140 qm.
Der Lloyd Fonds hat ein Volumen von ca. 41,1 Mio. Euro bei insgesamt 615 Zimmern. 13,75 Mio. Euro davon sollen Anleger beisteuern. Ab März 2009 sind Ausschüttungen in Höhe von 6% pro Jahr geplant. Der Gesamtmittelrückfluss vor Steuern beläuft sich lt. Prospekt auf 220%. Anleger können sich ab 10.000 Euro beteiligen, der Fonds hat eine geplante Laufzeit von circa 15 Jahre.
Fazit zu Lloyd Fonds – Moderne Großstadthotels: Wir haben uns kurz nach Gründung der Kette, 1999 oder 2000, einmal erste Hotels und das Konzept angeschaut. Es war konsequent und gefiel uns gut. Absolutes Dogma des Konzeptes war allerdings, dass die Baukosten damals 60.000 DM also knapp über 30.000 Euro nicht übersteigen dürfen. Da sieht man einmal, was Inflation faktisch ausmacht, auch wenn uns die Bundesbank in der letzten Dekade immer Niedrigstwerte vorgerechnet hat. Schließlich bezahlt der Anleger jetzt knapp 67.000 Euro pro Zimmer. Entweder hat da jemand kräftig verdient, oder wir bekommen endlich bestätigt, dass der Euro doch nicht mehr wert ist als die DM. Bei einem Initiator, der uns in einem der Vorgängerfonds durch eine interessante Definition von „Köln-Lindental“ auffiel, halten wir beides für möglich. Hinzu kommt natürlich, dass ein kritischer Kommentator sich durchaus auch Gedanken zu einem Verkaufserlös von einfachen Betonkästchen in 25 Jahren machen könnte.
Wealth Cap – Immobilien Deutschland 30: Wealth Cap sieht den Markt für Logistikimmobilien als zukunftsträchtigsten Markt derzeit, daher bietet das Unternehmen seinen Anlegern ab 10.000 Euro die Beteiligung an 2 zur Auswahl stehenden Immobilienportfolien an. Zur Auswahl steht das Immobilienportfolio 1 bestehend aus DHL Logistikzentrum am Flughafen Frankfurt und dem BMW-Logistikzentrum bei Krefeld sowie dem Immobilienportfolio 2 bestehend aus dem Airport Logistic Center in der Nähe des Flughafens München, dem Dachser-Logistikzentrum Allgäu bei Memmingen sowie zwei 94%igen Beteiligungen an 2 Objektgesellschaften, die ihrerseits Eigentümer des Helikoptertechnologieparks bei Donauwörth sind. Der Fonds hat ein Volumen von 261 Mio. Euro wobei ca. 128 Mio. Euro von Anlegern kommen sollen. Der Fonds hat eine unbestimmte Laufzeit, wobei erstmals Ende 2029 gekündigt werden kann. Der Fonds soll 6,2% Rendite ansteigend auf 6,5% bringen. Fazit: Für das breitdiversifizierte Portfolio sicher eine attraktive Beimischung.
Senioren- und Pflegeheimfonds – Geschäft für Profis
Seniorenimmobilien sind schon seit längerem in geschlossenen Fonds zu finden. Mitte der 90er warnte der „Der Immobilienbrief“-Herausgeber Werner Rohmert schon vor damals breitem Optimismus für die verschiedenen Varianten von Seniorenimmobilien. Die Entwicklung gab uns recht. Seniorenimmobilien sind ein Geschäft für Profis. Statistische Sicherheit gibt es vor allem für Pflegeheime. Alle anderen Formen der „Durchlauferhitzer“ vom Golf spielenden 50-jährigen Senior über Modelle des gegenseitigen zu Tode Pflegens über „betreutes“ Wohnen mit lediglich einer Notrufklingel bis zur echten Betreuung erwiesen sich in Deutschland als totaler Unsinn oder wenig ertragreich. Vor allem auch die handwerklichen Fehler von Pflegeheim-Anfängern ließen Profis ebenso den Kopf schütteln wie manche öffentlich-rechtlichen Rahmenbedingungen. Gut gemachte Pflegeheime – aber bitte nur Pflegeheime – haben allerdings die Statistik auf ihrer Seite.
HGA Capital/ Colonia Fonds Management GmbH – CareConcept I: Ebenfalls ins Fondsgeschäft mit Seniorenimmobilien steigen die HGA Capital aus Hamburg und die Colonia Real Estate Tochter, Colonia Fonds Management ein. Der Fonds investiert in ein Portfolio aus 6 Pflegeheimen an verschiedenen Standorten in Deutschland. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf 75 Mio. Euro, davon 36 Mio. Euro Eigenkapital. Die Immobilien befinden sich u.a. in Dortmund, Monheim an Rhein, Hann. Münden, Bad Malente, Ampfing und Reichertshausen. Die Objekte sind mit einer durchschnittlichen Pachtvertragslaufzeit von 20 Jahren ausgestattet und sollen dem Anleger nach einer Laufzeit bis 2021 max. 7% p.a. bringen. Ab 10.000 Euro sind Anleger dabei.
Der Bedarf an Pflegeplätzen und –heimen steigt. Vor diesem Hintergrund ist, lt. Markus Gotzi, Chefredakteur von „Der Fondsbrief“, die Investition in ein Portfolio aus Seniorenimmobilien keine schlechte Idee. Die Objekte sind in Ordnung, die lang laufenden Pachtverträge vermitteln Sicherheit. Knifflig wird es, sollten die Betreiber in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Bei der Kalkulation haben die Initiatoren mit spitzem Stift gerechnet. Ausschüttungen in Höhe von sechs Prozent gelingen nur auf Grund der mageren Tilgung. Unter dem Strich dennoch ein Angebot, mit dem Anleger Geld verdienen dürften.
Wölbern Invest Deutschland 02 – Health Care: Der 59,5 Mio. Euro Fonds investiert in 6 Pflegeheime in Bayern, Bremen, Sachsen, Schleswig-Holstein und Sachsen. Die Immobilien wurden zum 13,33 bis 13,75-fachen eingekauft, was noch im vertretbaren Bereich liegt. 30 Mio. Euro sollen von Anlegern kommen. Betreiber der Immobilien sind durchweg private Gesellschaften wie die K&S-Unternehmensgruppe oder die AH+P Management GmbH. Ende 2019 sollen bei einer Laufzeit des Fonds von 11 Jahren die Immobilien zum 13,6-fachen veräußert werden. Anleger sind ab 10.000 Euro zzgl. Agio dabei. Wölberns neuer Pflegeheimfonds ist für das Unternehmen gleichzeitig der erste Fonds auf dem wachsenden Markt der Pflegeheime. Der demografische Faktor als Verkaufsargument ist derzeit wohl unschlagbar.
Immac Renditefonds Niedersachsen: Seit 1996 legt der Senioren- und Pflegeheimprofi Immac ausschließlich Fonds mit dieser Assetart auf. Sein neuester Fonds investiert in 2 bestehende Pflegezentren, die insgesamt über 200 Pflegeplätze verfügen. Beide Objekte liegen in Peine. Beide Objekte verfügen über Pachtverträge mit einer Laufzeit von 25 Jahren. Der Fonds hat ein Investitionsvolumen von rd. 22,62 Mio. Euro, wobei 10,05 Mio. Euro von Anlegern eingesammelt werden sollen. Die prognostizierten Ausschüttungen fangen bei 6% in diesem Jahr an und enden bei 11,5% im Jahr 2032. Insgesamt fließen dem Anleger so 194% zurück. Mit einem Einkaufsfaktor von 12,55 hat die Immac die Pflegeheime günstig erworben. Bei der Veräußerung geht Immac von dem 12-fachen der Jahresmiete aus, was vorsichtig kalkuliert ist. Der Renditefonds Niedersachsen wurde vom Hamburger Analysehaus TKL Fonds mit der Bestnote ausgezeichnet.
Fazit: Schuster bleib bei deinen Leisten. Die Immac setzt ganz auf Senioren- und Pflegeheime und ist dort Marktführer. Da in Deutschland aufgrund der größer werdenden Konkurrenz lukrative Objekte langsam knapp werden, schaut sich die Immac mittlerweile in Österreich nach passenden Immobilien um.
USA
BVT – Retail USA Portfolio Fund: In wenigen Tagen erhalten Anleger die Möglichkeit, sich mit dem Retail USA Portfolio Fund der BVT an einem breit gestreuten Portfolio von 34 Shopping Centern mit über 300 Mieteinheiten in den USA zu beteiligen. Die so genannten Shadow Anchored Center liegen in unmittelbarer Nachbarschaft zu Supercentern von Wal-Mart, dem größten und erfolgreichsten Einzelhändler der Welt, und profitieren somit von dessen enormer Anziehungskraft. Die Vermietungsquote beträgt rund 93%. Hauptmieter sind u.a. der weltgrößte Einzelhändler für Videospiele, GameStop. Das geplante Gesamtinvestitionsvolumen liegt bei 139,56 Mio. USD bei 34,5 Mio. USD Eigenkapital. Die laufenden Ausschüttungen betragen anfänglich 7% p.a. und steigen stufenweise auf 8% p.a. ab dem Jahr 2018. Das angestrebte Gesamtergebnis inklusive Verkauf des Portfolios 10 Jahre nach Fondsschließung liegt bei 12,3% p.a.. Anleger können sich ab 15.000 USD zzgl. 5% Agio beteiligen.
BVT – Residential USA 6: Der aktuelle BVT Residential USA 6 ist bereits zu fast 90% platziert. Investiert wird in 4 Projektentwicklungen von Class-A-Apartmentanlagen in Austin („The Bryson at Southpark Meadows“), Denver („Denver Technology Center IV West“), Phoenix („Dynamite Mountain Ranch“) und Las Vegas („Centra 1“). Bei allen vier Standorten ist Fairfield Fachpartner. Zwischen 1997 und 2006 verkaufte Fairfield 216 Anlagen und erwirtschaftete im Durchschnitt bei den Transaktionen eine Rendite von 26,2% (IRR). Fairfield hat im 4. Quartal 2007 im Rahmen des "Ellis Partners‘ Shopping Report Performance"-Rankings, der der US-Apartmentbranche als "Industry Benchmark" dient, den ersten Platz im Bereich Objektverwaltung/Objektvermietung belegt. Das Fondseigenkapital des BVT Residential USA 6 beträgt 66,8 Mio. USD. Das angestrebte Ergebnis für den Investor liegt bei 12% p.a., die geplante Kapitalbindungsdauer beträgt 4 Jahre. Anleger können sich ab 20.000 USD zzgl. 3% Agio beteiligen.
Ideenkapital – US Professional Portfolio Invest 2: Als einer der ersten deutschen Initiatoren offerierte das Düsseldorfer Emissionshaus Ideenkapital, 100%ige Tochter der ERGO Versicherungsgruppe, seit 2004 mit dem US Professional Portfolio Invest Anlegern die Möglichkeit, sich an einem Dachfonds zu beteiligen, der gemeinsam mit anderen institutionellen Investoren in einen von Hines gemanagten Fonds mit Class A Core Immobilien in US-Kernstandorten investierte. Erfolg gab dem Konzept Recht. Aktuell befindet sich bereits der 2 Fonds der Serie in der Platzierung.
Investiert wird in einen bereits voll investierten, institutionellen, vom privaten Investment- und Facitity Manager Hines gemanagten Fonds. Dieser hat seit März 2004 ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio von insgesamt 36 Bürogebäuden an 11 verschiedenen Standorten der USA, unter anderem in San Francisco und Los Angeles, aufgebaut. Der Vermietungsstand des Portfolios liegt aktuell bei ca. 93%. Durch den aktuellen Erwerb des UBS-Towers sind sämtliche Capital Commitments der Fondsgesellschaft abgerufen worden. Die Fondsgesellschaft erwarb für weitere 14,3 Mio. USD Anteile an der US-Gesellschaft "Hines-Sumisei US Core Office Properties LP" wodurch eine vollständige Investition in Höhe von 107 Mio. USD gemäß Investitions-Plan erfolgt ist. Die Fremdfinanzierung auf Ebene der US-Gesellschaft beträgt unter 50%. Anleger, die sich gemeinsam mit institutionellen Investoren ab 10.000 USD zuzüglich Agio beteiligen, können beim US Portfolio Professional Invest 2 mit Ausschüttungen von durchschnittlich 6 bis 7% p.a. über einen Zeitraum von 10 Jahre rechnen. Die Gesamtverzinsung soll zwischen 8 und 10% p.a. liegen.
Fazit: Der US Professional Portfolio Invest hat sich am Markt etabliert. Die Allianz mit Hines sichert die Marktanbindung vor Ort und damit den Zugriff auf weitere attraktive Objekte zu interessanten Konditionen.
IGB USA Retail Portfolio IV: Für Fans des US-amerikanischen Immobilienmarktes setzt die IGB auf die Wertentwicklung von Einzelhandelsimmobilien. Der Einzelhandelsmarkt der USA weist in den letzten 14 Jahren ein durchschnittliches Wachstum von etwa 5% jährlich auf. Daraus resultiert ein stetiger Flächenbedarf im Einzelhandel, der sich in stabilen Leerstandsraten auf niedrigem Niveau manifestiert. Besonders günstig sieht es im Staat Kalifornien aus: Er wächst am schnellsten von allen amerikanischen Bundesstaaten und belegt aktuell Platz sieben der weltgrößten Volkswirtschaften.
Genau in dieser Region erwirbt der neue USA Retail Portfolio IV der IGB mit einem Eigenkapital von USD 34,8 Mio. vier Objekte mit zahlreichen unterschiedlichen, bonitätsstarken Mietern an drei Standorten, die sich durch überdurchschnittliches Wachstum mit hoher prognostizierter Konstanz dieser Entwicklung auszeichnen. Drei der Projekte sind Neubauten, die bereits vor Baubeginn zu rund 66% vermietet sind. Das vierte Objekt erfährt eine deutliche Wertsteigerung durch Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen. Insgesamt beträgt die vermietbare Gesamtfläche ca. 861 000 sqft., das entspricht etwa 80 000 qm. Die chancenreiche Partnerschaft mit einem kompetenten Partner vor Ort führt zusammen mit der ihm eingeräumten Rückkaufoption zu einer überschaubaren Laufzeit von drei bis fünf Jahren und einem Höchstmaß an Interessengleichlauf zwischen Management und Anlegern. Die deutschen Zeichner erhalten ihre Ausschüttungen bevorrechtigt, beginnend mit 8% jährlich, und profitieren bei einem Einstieg vom derzeit günstigen Dollarkurs.
Jamestown – Jamestown Co Invest 5: Der Marktführer für geschlossene US-Immobilienfonds hat den Vertrieb des „Co Invest 5“ gestartet. Anleger investieren in ein Portfolio von Grundstücken und Gebäuden in Wachstumsregionen der USA mit überdurchschnittlicher Bevölkerungsentwicklung. Im September 2007 hatte der Initiator den Vorgängerfonds mit 640 Mio. Dollar Eigenkapital geschlossen. Daran beteiligten sich 12.200 Zeichner und nannten das direkte Investment und das eigene Jamestown-Management als wichtigste Investitions-Kriterien. Der Vertrauens-Bonus ist gewaltig. Andere US-Fonds-Anbieter haben in den Zeiten von Subprime erhebliche Schwierigkeiten, ihre Fonds zu platzieren. Erstzeichner können sich beim Co Invest 5 mit mindestens 40.000 USD beteiligen. Das Eigenkapital bei diesem Blind-Pool Fonds soll zwischen 100 und 750 Mio. USD liegen. Zwischen 2012 und 2014 sollen die Anleger 100% ihrer Einlage zurückerhalten. Bis Ende 2016 rechnet Jamestown mit dem Verkauf aller Fondsobjekte.
Fazit: Anleger müssen bei diesem Fonds auf den renommierten Anbieter Jamestown vertrauen, der in der Vergangenheit schon mehrfach bewiesen hat, dass er sein Geschäft, welches ausschließlich aus geschlossenen US-Immobilienfonds besteht, versteht. Die Finanzkrise bietet eigenkapitalstarken Investoren in USA erstklassige antizyklische Chancen. Allerdings wären wir deutlich ruhiger, wenn die Investments des Projektentwicklungs-Vorgängerfonds nicht so erfolgreich und schnell über die Bühne gegangen wären. In dem sehr schwierigen Investmentmarkt USA grenzt es in den letzten Jahren an ein Wunder höchster Professionalität, in so kurzer Zeit so viele lukrative Projektentwicklungen aufzutun.
LHI Wachstumsportfolio USA: Der Opportunity-Fonds der LHI Leasing GmbH, das Wachstumsportfolio USA, gemanagt von Goldman Sachs, hat bereits erste Objekte aus den Zielfondsportfolios vermarktet. Der Zielfonds Festival meldet aktuell den ersten Exit. Zielfonds Antares überzeugt mit einem durchschlagenden Vermietungserfolg. Gerade ein Jahr nach Erwerb des Projektes „Landmark 100 West Putnam Building“ in Greenwich, Connecticut, konnte Antares Investment Partners Ende März die vollständige Vermietung der Büro-Immobilie bekanntgeben. Wegen der günstigen Finanzierung, die Antares für das Projekt fixieren konnte, dürfte der jährliche Cashflow aus der Vermietung ungefähr das Doppelte der jährlichen Zinszahlungen betragen. Einen lukrativen Objektverkauf realisierte der Partnerfonds Festival Retail Fund I. Festival trennte sich von 34,41% seiner Beteiligung an der Einzelhandelsimmobilie Post Street in San Francisco. Für dieses Investment konnte nach nur kurzer Haltedauer bereits ein Multiple von rund 1,7 bezogen auf das eingesetzte Kapital realisiert werden.
Der Fonds investiert über 7 Zielfonds (Antares Aquisition Fund I, Festival Retail Fund I, Congress Fund II, Monarch Partners, Bond Companies Sustainables Fund, Pollack Real Estate Fund I und Greystar Real Estate Fund III) breitgestreut in US-amerikanische Immobilien aus verschiedenen Marktsektoren, Regionen und Wertschöpfungsstadien, 58 Objekte befinden sich bereits im Portfolio. Das Portfolio wird plangemäß zu mindestens 70% aus Beteiligungen an US-amerikanischen Immobilienfonds bestehen und zu 30% aus Direktinvestments, zum Beispiel aus dem Value-Added- oder Projektentwicklungssektor. Für die deutsche Fondsgesellschaft garantiert die LHI ein Eigenkapitalvolumen von 32,5 Mio. USD, Anleger können sich bis zum Jahresende mit einer Mindestzeichnungssumme von 20.000 USD zuzüglich 5% Agio beteiligen. Sie erhalten eine Vorzugsausschüttung in Höhe von 9% p. a. Insgesamt prognostiziert LHI eine jährliche Rendite vor Steuern in der Größenordnung zwischen 9 und 13%.
König & Cie. Mezzanine-Opportunity US 1: König & Cie. hat seit 1999 66 Fonds mit einem Investitionsvolumen von 2,7 Mrd. Euro platziert. Der Schwerpunkt der Angebote lag dabei auf Containerschiffen und Tankern. Immobilienfonds wurden vor allem in Holland aufgelegt. Mit dem Mezzanine-Opportunity US 1 betritt König zum ersten Mal den US-Markt. Investiert wird in ein Portfolio, bestehend aus 2 Mezzanine-Fonds von Babson Capital und RREEF America, sowie den Projektentwicklungsfonds Cornerstone Apartment Venture III. Die Investitionskriterien aller drei Fonds sind recht weit gefasst, so dass sich auf Zielfondsebene ein Blindpoolrisiko besteht.
Der Mezzanine-Anteil beträgt dabei 75% des Kapitals. Die Mezzanine-Zielfonds stellen Zwischenfinanzierungen für gewerbliche Immobilieninvestitionen zur Verfügung. Die Einnahmen setzen sich aus laufenden Zinszahlungen und variablen Erfolgskomponenten zusammen. Die Anbieter der Zielfonds haben in der Vergangenheit attraktive Renditen erwirtschaftet. Für die Zukunft planen sie mit jährlichen Erträgen zwischen 12 und 15%. Der Cornerstone Apartment Venture III wurde Ende März mit einem gezeichneten EK von 360 Mio. USD geschlossen, an dem der Mezzanine-Opportunity 2,8% hält. Das Fondsvolumen soll 35,1 Mio. USD betragen, die Investitionsquote liegt bei 86%. Anleger können sich ab 15 000 USD zzgl. 5% Agio beteiligen. Der Anlagebetrag wird in 3 Tranchen bis Ende 2008 fällig. Die Laufzeit des Fonds ist bis Ende 2015 vorgesehen, die Fondskomplementärin kann die Laufzeit allerdings um 4 mal 1 Jahr verlängern. Die Renditeerwartung liegt bei ca. 10% p.a. vor Steuern (bezogen auf das jeweils noch gebundene Kapital).
Fazit: König & Cie. konnte für sein US-Debüt renommierte Partner gewinnen, die sich mit erheblichen Einlagen zwischen 25 Mio. und 95 Mio. USD an ihren eigenen Fonds beteiligen. Vor dem aktuellen Subprime-Krise-Hintergrund liegen die Risiken des Kaufes von Krediten wohl auf der Hand.
MPC Capital – Sachwert Rendite-Fonds Opportunity Amerika 3: Mit dem MPC Opportunity Amerika 3 bietet das Hamburger Emissionshaus MPC Capital seit Dezember 2007 bereits den dritten Fonds seiner Opportunity-Amerika-Reihe an. Wie die beiden Vorgängerfonds ist auch der MPC Opportunity Amerika 3 als geschlossener Immobiliendachfonds konstruiert und investiert über vier Zielfonds in US-amerikanische Büro- und Gewerbeimmobilien. Dabei setzt MPC Capital mit unter anderem Blackstone sowie Tishman Speyer auf bewährte und renommierte US-Partner. Das Fondsvolumen beträgt 130 Mio. USD; MPC Capital prognostiziert einen Gesamtmittelrückfluss von rund 163% bezogen auf die Beteiligungssumme ohne Agio und vor Steuern. Die Kapitalbindung dürfte durchschnittlich rund viereinhalb Jahre betragen. Die Mindestbeteiligung liegt bei 10 000 USD. Im April soll, lt. MPC die Emission des ersten Opportunity Asien erfolgen.
Europa
Bankhaus Wölbern – Wölbern Invest Europa 01: Mit dem Immobilien Dachfonds Europa 01 können Anleger in drei bereits ausgewählte, europäisch ausgerichtete Immobilienfonds investieren. Die Mindestbeteiligung beträgt 15.000 Euro zzgl. 5% Agio. Der Anleger investiert nicht in einen Blind Pool, da die Zielfonds bereits bekannt sind. Der PBW II Real Estate Fund setzt auf Büros mit laufenden Mieteinnahmen hauptsächlich in Mittel- und Osteuropa. Experten bezeichnen solch eine Strategie mit vergleichbar niedrigem Risiko als „Core plus“. Die Fondsmanager rechnen mit einer Rendite von 13% nach Steuern, Kosten und Gebühren. „Value added“ bezeichnet einen Schritt weiter Richtung Risiko. Diesen Ansatz wählt der Fonds Transeuropean IV von Rockspring. Rund 10 Jahre lang zählte das Unternehmen zum Investment-Giganten Prudential, wurde aber 2004 von den Managern zurückgekauft. Die Renditen vergleichbarer Vorgängerfonds bewegen sich in einer Spannbreite zwischen 7 und 17%. Der AXA-Konzern verantwortet den dritten Fonds, den European Real Estate Opportunity Fund II. Er legt sein Kapital in Immobilien an, die modernisiert und neu am Markt positioniert werden. Außerdem investiert er in Neubauprojekte. AXA kalkuliert mit einer Rendite von umgerechnet 15% jährlich. Der Fonds hat ein Volumen von 50 Mio. Euro und wird zu 100% mit Eigenkapital finanziert. Die Zielfonds erwarten eine Rendite (IIR) zwischen 11 und 15% nach Kosten. Unter Zugrundelegung dieser Annahmen kalkuliert Wölbern für die Anleger einen Kapitalrückfluss von 170 bis 190% vor Steuern. Lt. Prospekt liegt die Rendite zwischen 9 und 12%.
Fazit: Es handelt sich um ein breit gestreutes Portfolio an europäischen Gewerbeimmobilien mit verschiedenen Chancen-Risiken-Verhältnissen. Es ist kein klassisches Immobilieninvestment im Sinne von „buy and hold“. Gewinne sind wahrscheinlich, wenn auch die Höhe der Ergebnisse nur geschätzt werden kann. Anleger verlassen sich dabei auf die Fähigkeiten der Zielfondsmanager. Ein für Immobilienfonds inzwischen typisches Konzept, bei dem sich die Mühe der Initiatoren in erster Linie darauf beschränkt, geeignete Zielfonds auszuwählen. Die Gebühren und Vermittlerprovisionen sind jedoch nicht wesentlich günstiger als bei früher üblichen Immobilienfonds mit ihrem weitaus höheren Verwaltungs- und Arbeitsaufwand. Ein Kritikpunkt, der nicht alleine für den „Europa 01“, sondern für alle derzeit am Markt vertriebenen Dachfonds gilt.
Ideenkapital – Immobilien Europa: Der Fonds IDEENKAPITAL Immobilien Europa beteiligt sich an zwei Zielfonds, die zu einem Masterfonds der Hines-Unternehmensgruppe gehören und in europäische Immobilien der Risikoklassen Core und Value Added investieren. Investiert wird in Gewerbeimmobilien in Metropolen Deutschlands, Frankreichs, Großbritanniens, Spaniens und Italiens sowie weiterer europäischer Länder. Der Zielfonds 1 ist der Hines Pan-European Core Fund (HECF), der ein Portfolio aus Core-Immobilien aufbaut. Der Zielfonds 2 ist der Hines European Value Added Fund II (HEVAF II). Er investiert in Objekte, die über ein großes Wertschöpfungs- und Optimierungspotenzial verfügen.
Für das Portfolio der Zielfonds Hines Pan-European Core Fund (HECF) wurden bereits fünf Objekte erworben: vier Büroimmobilien in Paris, München und London sowie ein Logistikzentrum in Birmingham. Der Kaufpreis betrug insgesamt rund 325,4 Mio. Euro, die Gesamtmietfläche umfasst circa 79.209 qm. Die Immobilien sind vollständiges Eigentum des HECF. Es handelt sich um die Objekte Campus Building E, München; Cadbury Distribution Centre, Birmingham; Eurosquare 1, St. Ouen, Paris; Alstom Building (im Bau, geplante Fertigstellung in Q4/2008), St. Ouen, Paris und 15 Suffolk Street, London. Alle Gebäude sind langfristig zu 100 Prozent an bonitätsstarke Mieter vermietet.
Über den Core-Fonds investieren Anleger in Substanzwerte mit Inflationsschutz: Denn über die Gestaltung der Mietverträge ist eine automatische Mietanpassung an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten gewährleistet. Bei den Objekten in Paris und München erfolgt eine hundertprozentige Anpassung an die Entwicklung der jeweiligen nationalen Lebenshaltungskostenindices. Bei den Verträgen in England werden die Mietverträge alle fünf Jahre überprüft und an die aktuellen marktüblichen Mieten – allerdings nur nach oben – angepasst, das so genannte „five years upward only rent review“.
Beim Immobilieninvestment kooperiert Ideenkapital mit dem weltweit aktiven Investmentmanager Hines. Hines zählt zu den erfolgreichsten und größten Immobilienunternehmen der Welt mit derzeit rund 3.550 Mitarbeitern. In Europa ist Hines an 11 Standorten mit nahezu 250 Mitarbeitern vertreten. In den vergangenen 50 Jahren hat Hines mehr als 1.000 Immobilien mit einer Gesamtfläche von über 38 Mio. qm entwickelt, gebaut, erworben und zum Teil bereits wieder erfolgreich veräußert.
Anleger beteiligen sich als Kommanditisten an der IK European Real Estate GmbH & Co. KG (Fondsgesellschaft). Die Mindestzeichnungssumme beträgt 10.000 Euro zzgl. 5% Agio. Im Finanz- und Investitionsplan ist ein Zielkapital von 83.200.000 Euro als Gesellschaftskapital zzgl. 5% Agio vorgesehen. Demnach beträgt das Fondsvolumen insgesamt 87.360.000 Euro. Die geplante Laufzeit des Fonds beträgt 10 Jahre. Für die Anleger wird ein IRR-Ergebnis von 7,5 – 8,0% p. a. vor Steuern erwartet.
KGAL – PropertyClass Portfolio 3 Europa: Als Nachfolger vom Value Added 1 investieren deutsche Privatinvestoren mit dem PropertyClass Portfolio 3 Europa in ein professionell ausgewähltes, breit gestreutes Immobilienportfolio von drei bis sechs Zielfonds, die über Zwischengesellschaften direkt oder indirekt in europäische Immobilien der Risikoklassen Value Added und Opportunity investieren. Da die Zielfonds in der Mehrzahl noch nicht investiert sind, handelt es sich diesbezüglich um einen Blindpool. 52,5 Mio. Euro beträgt das Fondsvolumen inklusive Agio laut Investitionsplan, das Volumen kann auf bis zu 300 Mio. erhöht werden. Für 44 Mio. Euro hat KGAL eine Platzierungsgarantie abgegeben. Anleger können schon ab 10 000 Euro zzgl. 5% Agio diesen Fonds zeichnen. Das geplante Fondsende ist der 31. Dezember 2018. Dabei stehen Investitionen mit Wertschöpfungspotenzial in West- und Zentraleuropa im Vordergrund.
Der Fonds hat bislang drei Zielfonds mit insgesamt 40 Mio. Euro gezeichnet. Darüber hinaus hat die Fondsgesellschaft die Option, sich an drei weiteren Zielfonds zu beteiligen. Bei den Zielfondsmanagern der drei gezeichneten Fonds handelt es sich um AEW, Deutsche Bank und Merrill Lynch. Für die drei weiteren Zielfonds liegen noch keine Verträge vor.
Der Fonds finanziert sich aus Eigenkapital. Bis zu 25 Mio. Euro werden von der Deutschen Postbank für die Aufnahme eines Zwischenfinanzierungs-Darlehens zur Verfügung gestellt – auf Basis des Euribors zuzüglich Marge. Die Zielfonds können für ihre Objektkäufe Darlehen aufnehmen, die zwischen 60 und 80% des jeweiligen Kaufpreises liegen. 87% des Fondsvolumens inklusive Agio werden in die Zielfonds investiert. Die restlichen 13% sind Fondsnebenkosten. Die geplanten IRR-Zielrenditen der Zielfonds sollen zwischen 13 und 18% netto p.a. liegen. Anleger bekommen ab Einzahlung ihrer Beteiligung bis zum Ende der Platzierungsphase, voraussichtlich am 31. Dezember 2008, eine Vorzugsausschüttung in Höhe von 4% ihres Eigenkapitals.
Asien
Keine Lust auf heimische Kost. Statt Eisbein, Schnitzel und Erbsensuppe haben deutsche Anleger derzeit offenbar größeren Appetit auf Bami Goreng, Pekingente und Frühlingsrollen. Das gilt zumindest übertragen auf den Immobilienmarkt. Die Zahl der Asien-Fonds steigt von Woche zu Woche. Fernost steht derzeit für Aufschwung, Wachstum, Boom. Die Prognosen sind durchweg optimistisch. So erwarten die Wirtschaftsexperten in den Tigerstaaten Südkorea, Singapur, Taiwan und Hongkong ein Plus von mindestens 4,3%. Noch stärker dürfte sich die Wirtschaft in den aufstrebenden Staaten Indien, Indonesien, Malaysia, Thailand, Vietnam und den Philippinen entwickeln. In China soll das Bruttoinlandsprodukt sogar zweistellig steigen. Das Nachholpotenzial an Büros, Einkaufszentren aber auch Wohnungen ist gewaltig.
Allerdings ist die Möglichkeit, solche Fonds zu beurteilen, eingeschränkt. Wer Blindpools oder Dachfonds mit Investments in Asien zeichnet, sollte sich der Risiken und der fehlenden Beurteilbarkeit der Fonds bewusst sein. Wir haben für Sie Fonds seriöser Initiatoren, die alle in der Lage sind, Prospekte zu schreiben, ausgesucht. Ob die Modele am Ende aufgehen, steht in den Sternen.
Real I.S. – Bayernfonds Asien 1: Der Bayernfonds Asien 1 – Asia Growth der Real I.S. AG investiert breit über regionale Zielfonds (Asia Real Estate Prime Development Fund, Urban Infrastructure Real Estate und Merrill Lynch Real Estate Opportunity Fund , Indien, Hyderabad) in den asiatisch-pazifischen Raum. Das aktuelle Portfolio mit vier Zielfonds umfasst Investitionen in Indien, Japan, China, Thailand, Vietnam, Korea und Taiwan und beteiligt die Anleger an einem geplanten Gesamtportfolio von ca. USD 4 Mrd. Der Investitionsschwerpunkt liegt in Japan, Singapur, Südkorea, China und Indien. Die Investitionen erfolgen über Indexzertifikate. Die Zielinvestments sollen durchschnittlich eine Gesamtrendite von insgesamt 17 – 18% p. a. erzielen. Der Investitionsfokus des ersten indischen Zielfonds UIREF liegt in erster Linie in kommerziellen Immobilienkomplexen, Wohnimmobilienprojekten sowie Investitionen in sog. Sonderwirtschaftszonen oder den Einzelhandelsbereich. Ein weiterer Zielfonds investiert direkt in ein Wohnungsbauentwicklungsprojekt in Hyderabad, Indien. Der Investitionsfokus des opportunistisch ausgelegten dritten Zielfonds AREPDF liegt bei exklusiven Premium-Immobilienentwicklungsprojekten in zentralen Lagen in ausgewählten Großstädten im asiatischen Raum (z. B. Shanghai, Peking, Macau, Hongkong, Tokio). Ein weiterer Zielfonds ist der Merill Lynch Asian Real Estate Opportunity Fund, der seinen Schwerpunkt bei Wohn- und Büroimmobilien hat. Als regionale Partner greift Real I.S. auf die die ICICI Bank, die zweitgrößte indische Bank, die chinesische Pacific Star Group, Merill Lynch und weitere ausgewiesene Spezialisten der regionalen Marktverhältnisse zurück.
Die Zielfonds haben eine angestrebte Zielrendite von max. 22% p.a.. Erste Investments sind unter anderem das Panasonic Building in Tokio sowie das Gang Bo Building in Shanghai. Die Anleger des Bayernfonds Asien 1 können bei Erreichung der angestrebten Performance der Zielinvestments innerhalb von ca. 10 Jahren Rückflüsse von ca. 300% (dies nach Steuer bezogen auf die Beteiligungssumme ohne Agio bei Erfüllung bestimmter Vorraussetzungen*) erwarten. Die Mindestbeteiligung liegt bei USD 15.000 zzgl. 5% Agio.
MPC Capital – Sachwert Rendite-Fonds Opportunity Asien: Der 80,1 Mio. Euro Fonds investiert in ein Zertifikaterecht der HSH Nordbank Securieties S.A. auf den Real Estate Opportunity Asien Index. Über dieses Zertifikaterecht partizipiert der Anleger mittelbar an der wirtschaftlichen Entwicklung von 4 festgelegten Real Estate Opportunity-Fonds, die breit diversifiziert Immobilieninvestitionen in Asien tätigen. Das Fondskonzept ermöglicht die Partizipation an einem breit gefächerten Immobilienportfolio von über 20 Mrd. USD in ausgewählten asiatischen Märkten, insbesondere an Projektentwicklungen sowie unterbewerteten Immobilien mit signifikantem Entwicklungspotenzial. Die 4 Referenzfonds investieren zu rund 2/3 in Developed Markets und zu rund 1/3 in Emerging Markets. Ab 10.000 USD können sich Anleger an dem 10 Jahre laufenden Fonds beteiligen. Insgesamt soll der Fonds Rückflüsse von 160% bringen. Laut Fondstelegramm ist der Fonds etwas für risikobewusste Anleger, die gern in Asien investieren möchten.
BVT – Asia Real Estate Fund: Das Angebot der Münchner BVT beteiligt sich über den gleichnamigen Priavte Placement Fonds an einer Zwischengesellschaft, die am Zielfonds Merrill Lynch Asian Real Estate Opportunity Fund beteiligt ist. Der Megafonds von Merrill Lynch hat ein Volumen von 9 Mrd. USD und engagiert sich im Rahmen zahlreicher Einzelbeteiligungen an Immobilien im asiatischen Wirtschaftsraum. Über 100 Zielinvestments sind geplant. 63% des Volumens sind bereits platziert. 40% entfallen auf Japan, 30% auf China, 15% auf Südkorea, 10% auf Indien und weitere 5% auf verschiedene asiatische Staaten. Der BVT Asia Real Estate hat ein Volumen von 22 Mio. Euro und soll eine durchschnittliche Rendite von 13% p.a. bringen. Ab 10.000 USD können sich Anleger beteiligen.
SachsenFonds/ DFH – Indien Fonds II: Ihr erstes Gemeinschaftsprojekt konnten die SachsenFonds GmbH aus Haar bei München und die Deutsche Fonds Holding AG aus Stuttgart innerhalb von rund zwei Monaten platzieren, nun bieten sie ihren zweiten Fonds mit Projektentwicklungen in Indien an. Aufgrund baurechtlicher Unschärfen und durchaus verbesserungsbedürftiger Transparenz auf den regionalen Immobilienmärkten geht ohne kompetenten und vor Ort gut vernetzten Partner gar nichts. Auch der zweite Indienfonds setzt auf Trikona Advisers Ltd., einen langjährig erfahrenen unabhängigen Fondsmanager mit Tätigkeitsschwerpunkt Projektentwicklungen und Infrastrukturvorhaben in Indien. Über dessen mauritisches Konzernunternehmen Trinity Capital Mauritius Ltd. beteiligt sich die Fondsgesellschaft mit einem Kommanditkapital von 98 Mio. Euro zuzüglich 5% Agio an fünf Projekten mit unterschiedlichen Nutzungsschwerpunkten und gestaffelten Fertigstellungsterminen in verschiedenen Wachstumsregionen des Landes, wobei auf Ebene der Fondsgesellschaft keine Fremdfinanzierung erfolgt.
Auch der Indienfonds II investiert in Manjeera nahe Hyderabad, ein Projekt mit Büro-, Handels- und Wohnflächen, mit einer Beteiligungsquote von 29%, in Tata Colony in Mumbai, dem wichtigsten Banken- und Finanzplatz Indiens, mit sechs modernen Bürogebäuden, mit 14% und in Tech Oasis, einem IT-Zentrum in Greater Noida bei Delhi, mit 25%. Luxor Cyber City hingegen ist neu im Portfolio. In Gurgaon nahe Delhi (wie Tech Oasis eine Sonderwirtschaftszone mit Steuervergünstigungen) entsteht ein IT-Park mit projektierten 454.000 qm Büroflächen und Fertigstellung Anfang 2012, hier beteiligt sich die Fondsgesellschaft zu etwa 7%. An MIG Bandra, einem Wohnbauprojekt in Mumbai mit 24.000 qm Wohnflächen und 1.000 qm Einzelhandelsflächen, ist der Fonds zu 27% beteiligt. Die Fertigstellung und Vermarktung dieses Projektes ist für Anfang 2011 geplant.
Rückflüsse entstehen nicht durch laufende Mietzahlungen, sondern durch den Verkauf der Anteile an den Projektgesellschaften unter dem Dach der Trinity Capital Mauritius Ltd. gegen Ende der gut 5-jährigen Laufzeit. Da die Aktien der Projektgesellschaften noch in diesem Jahr angeschafft werden, können Anleger die Veräußerungsgewinne nach einer Haltedauer von mindestens einem Jahr steuerfrei vereinnahmen. Die Mindestzeichnungssumme liegt bei 10.000 Euro zuzüglich 5% Agio. Die Initiatoren prognostizieren einen Gesamtmittelrückfluss in Höhe von 151% der Kommanditeinlagen ohne Agio, die Vollrückzahlung des Kapitals wird bereits nach drei Jahren erwartet.
Hannover Leasing – Wachstumswerte 1: Mit dem Geschlossenen Immobiliendachfonds Wachstumswerte Asien 1 bietet Hannover Leasing Privatanlegern die Möglichkeit, an der Wertentwicklung von vier Zielfonds zu partizipieren, die in verschiedenen Großstädten Chinas und Indiens sowie in die Metropolen Singapur, Hong Kong und Kuala Lumpur investieren. Die Zielfonds investieren dabei in die Sektoren Wohnen, Büro und Einzelhandel. Das Volumen des Hannover Leasing Dachfonds beträgt 85,4 Mio. USD; die Finanzierung erfolgt ausschließlich durch Eigenkapital der Investoren. Interessenten können sich ab 15.000 US-Dollar an dem Fonds beteiligen. Bei einer geplanten Fondslaufzeit von 8 Jahren prognostiziert Hannover Leasing Rückflüsse in Höhe von ca. 230% bezogen auf das Emissionskapital ohne Agio. Delta Vermietungs GmbH (Delta), eine 100%ige Tochtergesellschaft von Hannover Leasing, stellt die Platzierungsgarantie für das Emissionskapital.
IVG – IVG Balanced Portfolio Asia: Seit Anfang März präsentiert die Bonner IVG nun ihren ersten Asienfonds. Der „IVG Balanced Portfolio Asia“ investiert in Japan, Hongkong, Singapur, Südkorea, China, Malaysia und Thailand. Anleger sind ab 10.000 Dollar plus Agio dabei und sollen nach IRR-Methode jährliche Renditen zwischen 10 und 14% erzielen. Sie beteiligen sich an einem Indexzertifikat von einer in Luxemburg ansässigen Verbriefungsgesellschaft, die wiederum in von IVG ausgewählte Zielfonds investiert. Die Laufzeit des Fonds soll am 30. Juni 2016 enden. Das Beteiligungskapital soll dabei zwischen 236 Mio. USD und 475 Mio. USD liegen, wobei kein Fremdkapital aufgenommen werden soll. Die Zielfonds sind u.a. von Macquarie, Merrill Lynch und ING. Die Mindestbeteiligung liegt bei 10.000 USD. Clou der Zertifikatekonstruktion ist das insolvenzgeschützte Teilvermögen, das ausschließlich der Befriedigung der Ansprüche der Anleger dient. Zudem profitieren Anleger im Vergleich zu Dachfondskonzepten von der erheblich einfacheren steuerlichen und geringeren administrativen Handhabung
KGAL – Property Class Portfolio 2 Asien-Fonds: Der Fonds „Propertyclass Portfolio 2“ ist opportunistisch konzipiert, richtet sich aber gleichzeitig an Anleger, die laufende Ausschüttungen bevorzugen. Die Dachfonds-Konstruktion ist das typische Modell für Beteiligungen an asiatischen Immobilien. Auch KGAL setzt auf dieses Konzept, bei dem das Kapital auf eine Reihe von Zielfonds verteilt wird. Zwei dieser Zielfonds stehen bereits fest. Der Initiator hat 30 Mio. Euro in den Asia Property Fund II von Pramerica Real Estate Investors eingezahlt und 15,5 Mio. Euro in den Value Investors Asia von AEW Capital Management. Mit dem Geld der Anleger werden vor allem Projektentwicklungen finanziert. In Japan liegt der Fokus auf Büros und Einzelhandel, in den Tigerstaaten auf Logistikimmobilien, in den aufstrebenden Staaten auf Wohnungen. Die Rendite soll zwischen 10 und 12% pro Jahr liegen, wobei schon ab 2011 laufende Ausschüttungen von 6 bis 6,5% aus der Vermietung der Objekte bekommen sollen.
Fazit: KGAL ist ein profesioneller Initiator mit erstklassiger Leistungsbilanz. Fernost-Anleger verlassen sich darauf, dass alle Beteiligten die richtigen Zielfonds und Projektentwicklungen auswählen. Eine Investition nicht ohne Risiken. Der Initiator definiert sein Angebot daher auch treffend als „unternehmerische Beteiligung mit Beimischungscharakter“. Kein Angebot für Otto Normalsparer. Für den Fonds sprechen die Offenheit, mit der KGAL die besonderen Risiken der einzelnen Standorte benennt, relativ niedrige Kosten und die Tatsache, dass der Dachfonds bereits hoch in zwei Zielfonds investiert ist. Für alle in China investierenden Fonds gilt: Die Unruhen in Tibet belegen, dass China noch weit davon entfernt ist, ein Staat mit westlichen Politik-Standards zu sein.
DCM AG – DCM Indien 1: Der DCM Indien 1 erwirbt über eine mauritische Zwischengesellschaft Aktien an einem Zielfonds mit Sitz in Mauritius, der in noch nicht feststehende indische Projektentwicklungen investiert. Das geplante Fondsvolumen liegt bei 52,5 Mio. Euro und besteht zu 100% aus Eigenkapital. Der Zielfonds ist der Saffron India Real Estate Fund I mit einem Eigenkapitalvolumen von 500 Mio. Euro. Der Zielfonds ist bisher lediglich eine Beteiligung an einer Projektentwicklung eines Büroobjektes in Mumbai eingegangen. Der Fonds kann somit als Blind Pool betrachtet werden. Der Fonds birgt Risiken durch die ausschließliche Investition in lediglich einen Zielfonds, der zudem als Blindpool in den schwierigen indischen Markt investiert. DCM prognostiziert eine IIR Rendite von 15% des Eigenkapitals.
Holland
Wölbern Invest – Holland 64: Das Hamburger Emissionshaus setzt mit dem geschlossenen Immobilienfonds Holland 64 ihre traditionsreiche Produktlinie am holländischen Immobilienmarkt fort. Der Fonds investiert in zwei Bürogebäude, davon liegt eins in Haarlem und das zweite in Arnheim. Nach bewährtem Konzept erwirbt die Fondsgesellschaft die beiden Gebäude und vermietet sie. Am Ende der Laufzeit sollen die beiden Gebäude, die für 10 Jahre an bonitätsstarke Nutzer vermietet sind, verkauft werden. Mieter des Objekts in Haarlem ist der Staat der Niederlande, in Arnheim nutzt die holländische Ingenieursgesellschaft Cumae B.V. das Gebäude als Unternehmenszentrale. Der Fonds hat ein Volumen von 58,7 Mio. Euro zzgl. 5% Agio, rund die Hälfte davon ist Eigenkapital. Anleger können sich ab 15.000 Euro beteiligen. Die prognostizierte Ausschüttung liegt bei jährlich 6,25% ansteigend auf 7% ab dem Jahr 2017. Der Fonds läuft nach Plan bis Ende 2018. Positiv zu sehen ist die prospektierte Anschlussprognose bis 2013 für den Fall, dass ein Verkauf der Immobilien bei schlechten Marktverhältnissen wirtschaftlich nicht sinnvoll ist. Im vergangenen Jahr zählten Hollandfonds noch zu den Exoten am Beteiligungsmarkt, mittlerweile bieten die Rahmendaten wieder bessere Möglichkeiten.
Luxemburg
Signa/HGA Capital – Signa0 05/HGA Luxemburg: Der Fonds, ein Joint Venture zwischen Signa und HGA Capital, ist über eine atypisch stille Beteiligung an der Gesellschaft Kalchesbrück S.A. zu 99,5% an einem Büro- und Verwaltungsgebäude beteiligt. Es handelt sich um das Ikaros Business Center, das für 15 Jahre an die Nordea Bank S.A. und Deloitte S.A. vermietet ist. Das Investitionsvolumen beträgt 185,6 Mio. Euro bei 81,5 Mio. Euro Eigenkapital. Anleger können sich mit 15.000 Euro ohne Agio beteiligen. Anfänglich werden 5,5% an die Anleger ausgeschüttet, der Fonds hat eine unbegrenzte Laufzeit.
IVG – EuroSelect 16 The Square: Mit dem EuroSelect 16 The Square investieren Anleger in den hochwertigen Bürokomplex „The Square“, bestehend aus 4 einzelnen Bürogebäuden mit einer Gesamtmietfläche von rd. 54.000 qm. Das Objekt ist langfristig voll an überwiegend bonitätsstarke Mieter vermietet. Hauptmieter sind mit rd. 90% der Fläche der Finanzdienstleister Clearstream International S.A., der Europäische Gerichtshof sowie der Europäische Rechnungshof. Anleger beteiligen sich unmittelbar als Direktkommanditist oder mittelbar über die Treuhandkommanditistin an der Fondsgesellschaft in Berlin. Die Mindestbeteiligung beträgt 10 000 Euro zzgl. 5% Agio. Der Fonds hat eine prognostizierte Laufzeit bis 2019, das Kommanditkapital beträgt 236,5 Mio. Euro zzgl. 5% Agio. Die hochwertige Büroimmobilie bildet zusammen mit den hervorragenden wirtschaftlichen Rahmendaten Luxemburgs die Basis für langfristig solide Ertragsprognosen. Die prognostizierte Auszahlung beträgt 5,25% p.a., einmalig 4% für 2018.
Kanada
IGB Canada Retail Portfolio Fund: Kanada mit seinen seit 15 Jahren stabilen Wachstumsraten des Bruttoinlandsproduktes und einer aufgrund hervorragender Arbeitsmarktzahlen gefestigten Inlandsnachfrage wird als Anlage-Alternative auf dem amerikanischen Kontinent wegen hoher Rechtssicherheit und wirtschaftlicher Stabilität immer attraktiver. Die IGB Internationale Grundwert Beteiligungs AG, Hamburg, hat sich für ihren Canada Retail Portfolio Fund sämtliche Einzelhandels-Objekte im exklusiven Ferienresort Mont Tremblant, 130 km nördlich von Montreal, gesichert. Die Anlage wurde 1994 eröffnet und ist konzeptionell nach wie vor auf der Höhe der Zeit. Umweltverträglichkeit durch autofreie Konzeption und ein breites Angebot an Sportanlagen wie Schwimmbad und andere Wassersportmöglichkeiten (Segeln, Kajak und Kanu, Tennis- und Golfplätze und Skilifte) ermöglichen Freizeitaktivitäten rund ums Jahr. Das Skigebiet ist absolut schneesicher und sichert damit auch im Winterhalbjahr eine hohe Auslastung der Anlage.
Der Fonds erwirbt mit einem Investitionsvolumen von CAD 71,75 Millionen sämtliche Einzelhandels- und Gastronomieflächen in Mont Tremblant. Die Nettomietfläche von 14.426 qm besteht aus 13.074 qm Verkaufs- und Betriebsflächen und 1.352 qm Lagerräumen und ist auf 74 Mietobjekte aufgeteilt. Der Vermietungsstand liegt bei 100%, die meisten Mieter sind bereits seit Eröffnung ansässig. Hauptmieter mit 22% der vermieteten Flächen ist die Intrawest, der Manager des Objektes, darunter findet sich ein bunter Branchenmix aus kleinen, spezialisierten Läden, Restaurants mit unterschiedlichen Profilen und Dienstleistungs- sowie Unterhaltungsangeboten.
CAD 30 Mio. stehen für deutsche Anleger zur Verfügung, die IGB garantiert die Zeichnung in voller Höhe. Das Fremdkapital in Höhe von CAD 41,75 Millionen, gut 58% des Gesamtvolumens, wird von der Royal Bank of Canada mit einem festen Zins von 6,56% für 10 Jahre ausgereicht. Die Mindestzeichnungssumme liegt bei CAD 25 000 plus 5% Agio, die jährlichen Ausschüttungen beginnen bei 7% im Jahr 2009 und sollen bis auf 9,4% im Jahr 2017 steigen. Während der Laufzeit von prognostizierten sieben bis zehn Jahren sollen Gesamtrückflüsse von 225% des Kommanditkapitals vor Steuern ausgeschüttet werden. Allerdings kann sich die Laufzeit verkürzen, wenn der beabsichtigte frühzeitige Verkauf gelingt, für den der Initiator deutliche Wertsteigerungen erwartet. Das geltende Doppelbesteuerungsabkommen führt zu einer Besteuerung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Canada, auch eventuelle Veräußerungsgewinne werden dort als „Capital Gains“ besteuert, in Deutschland greift lediglich der Progressionsvorbehalt.
Australien
Australien ist mit einer Fläche von ca. 7,7 Mio. qm eines der größten Länder der Erde und etwa 21,5-mal so groß wie die Bundesrepublik Deutschland. Rund 85% der Bevölkerung leben in den am dichtest besiedelten Regionen entlang der Süd- und Ostküste. Australien ist reich an Bodenschätzen und profitiert durch die geografische und wirtschaftliche Nähe zum asiatischen Wirtschaftsraum sowie von einer schnell wachsenden Bevölkerung Asiens mit zunehmender Kaufkraft. Prozentual gemessen am Bruttoinlandsprodukt (BIP) zählt Australien zu den OECD-Ländern, in denen die höchsten öffentlichen Ausgaben für Forschung und Entwicklung getätigt werden – noch vor den USA, Japan, Deutschland und Großbritannien. Eine Bestätigung der herausragenden Stellung Australiens ist der 3. Platz im „Internationalen Standort-Ranking“ der Industrienationen, das die Bertelsmann-Stiftung 2004 vorlegte. Im letzten Wirtschaftsjahr wurde ein Überschuss des Staatshaushaltes von 2,4 Mrd. AUD erwirtschaftet. In den letzten 10 Jahren expandierte das reale Bruttoinlandsprodukt um durchschnittlich 3,7 % p. a. (siehe hierzu auch den Bericht: "Down Under – Australischer Immobilienmarkt trotzt Subprime-Krise").
Hamburg Trust – Shopping edition: Der Fonds investiert in das 1995 fertig gestellte Shopping Center “Dandenong Plaza” in Melboure. Das Center hat eine Fläche von 61.700 qm und hat Platz für 180 Mieter, wobei die Hälfte der Fläche an lediglich 4 Mieter vergeben ist. Der aktuelle Vermietungsstand beträgt 96%. Anleger können sich ab 15.000 AUD zzgl. 5% Agio an diesem 160 Mio. AUD (rd. 100 Mio. Euro) Fonds beteiligen. Das gesamte Investitionsvolumen soll dabei von Anlegern beigesteuert werden. Die Ausschüttungen sollen von anfänglich 6% auf 7,5% am Ende der Laufzeit 2023 steigen.
Ideenkapital – IK Australia Core+: Der Fonds investiert in australische „Core“- und „ValueAdd“-Immobilien. Vergleichbar der erfolgreichen Ideenkapital US-Konstruktion beteiligt sich die deutsche Fondsgesellschaft nach Abzug der mit der Emission verbundenen Kosten ausschließlich an dem australischen Zielfonds, VALAD Core Plus Fund, der in gewerblich genutzte Immobilien investiert. In 2007 konnte die erste Eigenkapitaltranche in Höhe von 226,7 Mio. AUD vollständig investiert werden. Das aktuelle Investitionsvolumen beträgt 646 Mio. AUD (inkl. Fremdfinanzierung). Die Anteile des Zielfonds wurden zum 30. Juni 2008 mit 1,09 AUD gegenüber 1,00 AUD bei Erwerb im März 2007 bewertet. Im Dezember wurde das Objekt 241 O´Riordan Street, Mascot für 83 Mio. AUD, bei einer Bewertung von 84 Mio. AUD erworben. In diesem Jahr konnte der Zielfonds sein Portfolio um 3 weitere Objekte (217 & 231 George Street und 60 Queen Street) in der Innenstadt von Brisbane ergänzen. Das Objekt 189 Coronation Drive in Milton/Brisbane konnte erfolgreich nach etwa mehr als 24 Monaten Haltedauer veräußert werden. Die Laufzeit des Fonds ist grundsätzlich auf 10 Jahre geplant. Die Anleger haben jedoch die Möglichkeit, ihre Beteiligung nach 7 Jahre individuell zu kündigen. Zielgruppe der unternehmerischen Beteiligung ist der erfahrene Anleger mit gestreutem Vermögen. Die Mindestbeteiligung beträgt 20 000 AUD (etwa 12 200 Euro) zzgl. 5% Agio. Der prognostizierte Kapitalrückfluss liegt bei 160 – 180% vor Steuern bei einer Laufzeit von 10 Jahren.
Real I.S. AG Bayernfonds Australien 3 – Pacific Growth: Der deutsche Australien Pionier, die 100%ige Tochtergesellschaft der BayernLB Real I.S., offeriert bereits das dritte Angebot Down under. Ende letzten Jahres konnte der erste Fonds (Auflage Ende 2005) bereits wieder mit mehr als 130 % Gesamtrückfluss für die Anleger verkauft werden. Anders als bei den Vorgängerfonds wird nicht mehr direkt in Core Immobilien investiert. Real I.S. will den Anlegern dieses Mal vielmehr die Möglichkeit geben, breit in Märkte und Produkte zu investieren, die sonst eigentlich nur institutionellen Anlegern offen stehen. Der Dachfonds beteiligt sich an bisher 3 Zielfonds. Dem Charter Hall Plus Industrial Fund, der ein Volumen von 700 Mio. AUD mit einem EK-Anteil von 350 Mio. AUD hat. Erste Investitionen sind u.a. das Distribution Centre am Flughafen von Pearth und der Melbourne Airport Business Park. Weiterhin beteiligt sich der Fonds am Mirvac Hotel Wholesale Fund, der ein Volumen von 464 Mio. AUD hat und bisher in Sydney, Melbourne und Brisbane in Hotels investiert ist. Als bisher letzter Zielfonds investiert der Dachfonds der Real I.S. in den Charter Hall Core Plus Retail Fund, der ein Volumen von 1 Mrd. AUD hat und in Einzelhandelsobjekte in Auckland (Neuseeland) sowie an verschiedenen australischen Standorten investiert ist.
Das prognostizierte Investitionsvolumen des Fonds beträgt 100 Mio. AUD zzgl. Agio. Im Dachfonds erfolgt die Finanzierung ausschließlich mit EK, auf Ebene der Zielfonds soll im Durchschnitt eine FK-Quote von 60% nicht überschritten werden. Anleger können sich ab 20 000 AUD zzgl. 5% Agio an dem Bayernfonds Australien 3 – Pacific Growth beteiligen. Auf Ebene der Zielinvestments sollen im Durchschnitt Gesamtrenditen von 11 – 13% p.a. vor Steuern für die Anleger erzielt werden. Die Anleger des Bayernfonds Australien 3 können bei Erreichung der angestrebten Performance der Zielinvestments innerhalb von ca. 10 Jahren Rückflüsse von ca. 200% erwarten
Real I.S. – Australien 4 Olympic Park: Mit dem Fonsangebot der Real I.S. soll mittelbar eine hochwertige Büroimmobilien in der größten Stadt Australiens, in Sydney, im Teilmarkt „Homebush Bay“ erworben werden. Das Objekt wurde im Jahr 2007 fertig gestellt und ist zu 97% an die Commonwealth Bank of Australia bis mind. August 2019 vermietet. Die restlichen Flächen sind als Einzelhandelsflächen vermietet. Der Fonds hat ein Gesamtvolumen von 135 Mio. AUD und ist ein reiner Eigenkapitalfonds. Der Fonds soll 6,5% Rendite ab 2009 bringen, die im Jahr 2019 ansteigt auf 8,25%. Anleger sind ab 20 000 AUD zzgl. 5% Agio beteiligen.
SachsenFonds – Australien Fonds III: Bereits zum dritten Mal bietet die SachsenFonds GmbH aus Haar bei München einen Fonds mit Immobilien in Australien an. Während die beiden ersten Beteiligungsangebote in Melbourne investierten, erwirbt der aktuelle Fonds drei Büro- und Gewerbeimmobilien in Adelaide, der Kapitale des Bundesstaates Südaustralien. Adelaide gilt als eine der Kulturhauptstädte des Kontinents, punktet nicht zuletzt durch seinen neuen Flughafen, den modernsten Australiens, und ist Zentrum der verarbeitenden Industrie von Südaustralien. Die drei modernen und für ihre Umweltverträglichkeit ausgezeichneten Büroobjekte liegen im Stadtzentrum mit guter Anbindung ans öffentliche Verkehrsnetz. Dominiert wird jedes der drei Gebäude durch einen langjährigen Hauptmieter. Das sind der führende australische Allgemeinversicherer Insurance Australia Ltd., das große Erdöl- und Gasunternehmen Santos Ltd. und die Genossenschafts-Filialbank Australian Central Credit Union Ltd. Der aktuelle Vermietungsstand beträgt durchschnittlich 97 %, die Restlaufzeiten dieser Hauptmietverträge liegen bei acht und neun Jahren. Sämtliche Mieten sind indexiert, teilweise mit festen Prozentsätzen von 3 bzw. 4%, teilweise mit dem australischen Verbraucherpreisindex.
Das Santos Building bietet auf 13 Geschossen etwa 15.731 qm Mietfläche, das IAG-Building 12.495 qm Mietfläche auf neun Geschossen und zusätzlich auf einer weiteren Ebene ein Parkdeck mit 31 Stellplätzen. Das Accu-Building verfügt über knapp 7.000 qm auf acht Geschossen. Mit Fertigstellungsdaten von 2006 und 2007 gehören die Immobilien zu den modernsten Büroobjekten in Adelaide. Mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 225,8 Mio. AUD, davon AUD 129,2 Mio. Eigenkapital inklusive Agio, erwirbt die Fondsgesellschaft die Gebäude, um den Anlegern die Abgabe einer persönlichen Steuererklärung in Australien zu ersparen, über eine Treuhandgesellschaft zu Preisen, die unter den Wertgutachten liegen. Das Fremdkapital wurde mit einer Laufzeit bis zum 31. Januar 2015 mit Verlängerungsoption um vier Jahre bei der National Australia Bank Ltd. aufgenommen, die Zinsen sind über einen Zinsswap bis Ende 2018 gesichert.
Anleger können sich ab einer Mindestzeichnungssumme von 25.000 AUD zuzüglich 5% Agio beteiligen, SachsenFonds hat eine Platzierungsgarantie in Höhe des gesamten Fonds-Eigenkapitals abgegeben. Das Basisszenario prognostiziert eine Veräußerung der Immobilien im Jahr 2020 zu einem Verkaufsfaktor von 16,17, der dem Gutachtenwert ein Jahr nach Erwerb entspricht, und kalkuliert jährliche Ausschüttungen beginnend mit 6% für das Geschäftsjahr 2009, ansteigend auf 6,5% für das Geschäftsjahr 2020.
International
HCI – Real Estate BRIC +: Das Emissionshaus HCI Capital sieht nicht nur in China und Indien ein gutes Potential auf den Immobilienmärkten, sondern auch in Russland und Brasilien. Weitere Investitionsstandorte können Länder aus dem Kreis der „Next Eleven“ wie Mexico und Südkorea sein. Private Anlegern können sich am Dachfonds HCI Real Estate BRIC + beteiligen, der das Kapital an mindestens vier Zielfonds weiter leitet. Wie bei seinem US-Dachfonds auch, arbeitet HCI bei dem BRIC-Portfolio mit Townsend zusammen, dem größten Immobilien-Investmentberater für institutionelle Großanleger in den USA. Vier von Townsend ausgesuchte und empfohlene Zielfonds hat der HCI Real Estate BRIC + bereits gezeichnet: Brascan Brasil Real Estate Partners finanziert vor allem in brasilianische Einkaufszentren, Marbleton Property Fund nennt Autohäuser in Russland als beispielhafte Investitionen. Der SUN Apollo India Real Estate Fund nennt Wohnungen und Bürogebäude in Indien als Schwerpunkt, und der CPI Capital Partners Asia Pacific setzt auf China. Die Erwartungen sind hoch. Die Zielfondsmanager rechnen mit Renditen von knapp 20%. Das Plus im Namen steht für weitere Investitionen in Wachstumsmärkte wie Mexiko und Südkorea, die der Fonds bei Bedarf tätigen kann, um weiter zu diversifizieren und das Platzierungsvolumen zu erhöhen. Eine solche Aufstockung steht lt. HCI in Kürze bevor. Anleger können sich ab 15.000 Euro zzgl. 5% Agio an dem BRIC Angebot beteiligen. Die Ausschüttungen sind in Höhe und Zeitpunkt nicht prognostizierbar. Die Laufzeit beträgt voraussichtlich 9 Jahre.
Fazit: Nach Meinung von Fondsspezialist Markus Gotzi ist der Fonds kein Angebot für Fonds-Neulinge. Wer jedoch bereits Immobilienbeteiligungen zum Beispiel in Europa und USA hält, sollte über eine Spekulation in den BRIC-Staaten durchaus nachdenken.
Quelle: DIB, Nr. 176