Morgan Stanley ist “bullish” für Deutschland – 10 Mrd. Euro in 18 Monaten in 1a-Immobilien – kann das “gut gehen”?

Von Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“

Wie wir kurz im Editorial „Der Immobilienbrief“ (Nr. 163) skizzierten, sprachen wir mit Morgan Stanley (MS) Immobilien-Einkaufschef James Lapushner. Der US-Jurist vertritt immobilienwirtschaftlich die reine „1a-Lehre“. Wie zuletzt der Sony-Deal beweist, ist er „bullish“ für Deutschland. Zwar ist das Sony-Objekt eine Landmarkimmobilie, die wohl jeder gerne hätte, jedoch ist es kräftig overrented und 2009 setzt mit dem Auszug der Bahn ein möglicher Exodus ein. Wir kennen zwar die Kaufpreis-Mathematik nicht, aber der Käufer muss sich auf jeden Fall gute Vermietungschancen ausrechnen. Wenn wir hier in unserer Zusammenfassung vielleicht kleine Übersetzungsungenauigkeiten oder Interpretations-Missverständnisse machen sollten, bitten wir um Entschuldigung, aber wir
sind schließlich kein Übersetzungsbüro.

Aus der reinen Lehre, dass sich 1a-Immobilien in Metropolen am besten rechnen, lässt sich bestimmt kein Vorwurf ableiten. Schließlich habe ich dieselbe Leier seit meiner Jones Lang-Zeit Mitte der 80er bis fast Ende der 90er Jahre selber oft genug wiedergekäut. Hier kurz die Statements der 30-minütigen Immobilienschulung für jemanden, der wohl mal schlecht über Morgan Stanley geschrieben haben soll. Vorab noch ein kurzer Lapushner Exkurs zum Reit. Schließlich könnte MS mit 11 Milliarden Bestand schnell an den Start gehen. Der Reit sei für Deutschland zwar sinnvoll, aber MS brauche ihn für ihre Investments nicht.

Die wichtigsten Investitionsaussagen:

• Investiert wird in Topobjekte (Trophy Buildings) deutscher Großstädte (Bsp.: Trianon, Frankfurter Welle, Eurohaus (Lyonerstraße), Saonehaus, Skyper oder Sony)
• Für Deutschland ist MS optimistisch. Vor einigen Jahren sei man noch bei den Investments in Telekom-Immobilien und ThyssenKrupp Wohnungen ausgelacht worden. Daran habe man gut verdient.
• Angepeilt ist das enge Segment (internationaler) Mieter (Banken, Kanzleien und andere Dienstleister), die eine bestimmte Immobilienqualität wollen und denen dann egal sei, ob sie 35, 40 oder 50 Euro bezahlen.
• Dieser Markt sei sehr eng. Flächen über 10 000 qm gebe es praktisch nicht. Bei der Vermietung sei dann der Preis Nebensache.
• In diesem Marktsegment gebe es kaum Projektentwicklungen und Objekte im Bau. Daher bliebe der Markt knapp. Die Fertigstellungen seien von knapp 600 000 qm in 03 über durchschnittlich 145 000 qm in 05/06 auf 43 000 qm in 2007 gesunken.
• Immobilien seien mehr als Steine. Sie bedeuten für den Mieter Image, Marketing und Mitarbeitermotivation.
• Asset Management sei „most important“. Da sei das Team von MS das Beste in Deutschland. Auf den Mieter käme es an. Davon hätten Deutsche wenig Ahnung, die sich nicht um den Mieter scheren würden. Das Deka-Portfolio würde es belegen. Mit kurzen Gesprächen sei der Mieter (Ministerium) beispielsweise in einem preiswert gekauften Objekt zu halten gewesen.
• Der Yield für Top-Immobilien liege zwischen 4,5 und 5% (vor Managementkosten).
• Die Spitzenmiete z.B. in der Junghofstraße liege bei 47 Euro. Bei Kosten von 4 000 Euro/qm müsse die Miete aber nur 19,50 Euro bei 5,5% Yield betragen.
• Eine Modellrechnung (liegt bei uns vor) gibt vor, welche Mieten und Kosten bei bestimmten Objektqualitäten anzunehmen seien. Die Baukosten seien in den letzten beiden Jahren um 25% gestiegen.

Unser Hinweis auf Leerstände auch bei Topimmobilien, hohe Abschreibungen noch vor wenigen Jahren, starke zyklische Schwankungen der Mieten und die Annahme, dass nicht alle deutschen Fondsmanager Idioten seien, wurde kurz gekontert:

• Wenn man zyklisch falsch investiere, werde man mit Immobilien immer Geld verlieren.
• Das deutsche Problem seien „Overdevelopments“, also zu teure Developments, die sich nie hätten rechnen können, man würde nur aus dem Bestand kaufen.
• Mietermanagement sei die Schwäche der Deutschen.
• Alle Vermietungen seien besser als kalkuliert durchgeführt worden.
• Im Übrigen sei Morgan Stanley in Deutschland ein deutsches Unternehmen. Es seien nur wenige Nicht-Deutsche dabei.

Das sei jetzt das Gespräch (30 min) gewesen und wir mögen ihn entschuldigen, da er noch einen weiteren Termin habe. Wahrscheinlich waren wir bei seinem vorherigen Gesprächspartner der Entschuldigungsgrund und gleichzeitig der Grund für die 15-minütige Verspätung. Die Belastung der jungen Leute von heute ist halt recht groß, vor allem, wenn wohl jeder denkbare Verkäufer gerne auf der Matte steht. Das erspart auch sprachliche Anpassungen an das Investitionsland. Bei anderem Antritt hätte dem selbstbewussten Manager vielleicht einmal ein Bankkollege gesteckt, dass es Kragenformen – auch in undefinierbar modernen Farben – gibt, die zwei geöffnete Kragenknöpfe besser wegstecken als die gewählte Form.

Zurück zum Thema – kann die 1a-Strategie „gutgehen“?

Im Prinzip kann man die Thesen durchaus akzeptieren. Entscheidend ist wohl der Zyklus. In den 80er und 90er Jahren vertraten bis auf die SEB fast alle Offenen Fonds die Trophy Building Strategie. Wir stützten das, obwohl wir schon 1993 bei Wohnen die Zweitstandortstrategie dagegensetzten – und wie auch in Zukunft viele heutige Investoren – falsch lagen. Das machte es uns andererseits Anfang der 2000er Jahre leicht, darauf hinzuweisen, dass die Strategie nicht aufgegangen sei und dass in den Bewertungen der Offenen Fonds erhebliche Risiken lägen. Eigentlich brachte der versuchte Beweis, durch Gegenüberstellung von Erträgen und Kosten bzw. Chancen und Risiken die Richtigkeit der „1a-These“ zu belegen das genaue Gegenteil heraus. Wir verwendeten in unseren Vorträgen und Specials oft eine ausführliche Variante unten stehender Tabelle.

Simples Fazit der Toplagen: Den geringsten Mietanfangsrenditen stehen die höchsten Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Managementkosten sowie Mietschwankungsrisiken gegenüber. Gleichzeitig ist die Technologieabhängigkeit am höchsten. Vor ca. 10 Jahren berechnete ich einmal auf Basis der Kosten des Eurotowers und damaliger Kostensteigerung eine notwendigen Instandhaltungs- und Sanierungsrückstellung von sage und schreibe 4 Euro pro Monat und Quadratmeter. Nur die Wertsteigerung kann das herausreißen. Da aber die Multiplikatoren in Deutschland relativ wenig schwanken und der Morgan Stanley Kaufrausch zu letztjährigen Höchstwerten stattfanden, kann das aus 2007er Sicht nur aus den Mieten kommen.

Quelle: Der Immobilienbrief, Nr. 163, 04.04.2008