München: Flächenumsatz deutlich rückläufig

Mit einem Flächenumsatz von 265.000 Quadratmetern im ersten Halbjahr 2009 bleibt der Münchener Büromarkt deutlich hinter dem Ausnahmeergebnis des Vorjahreszeitraums (400.000 m²) zurück. Insgesamt wurden knapp 34 Prozent weniger Bürofläche umgesetzt. Das ergibt der „City Report München“ für das erste Halbjahr 2009, den BNP Paribas Real Estate (BNPP RE, ehemals Atisreal).

„Der bereits im ersten Quartal zu erkennende Trend einer sich abschwächenden Nachfrage hat sich weiter fortgesetzt“, so Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und zuständig für die Münchener Niederlassung. „Da das Ergebnis des zweiten Quartals leicht über dem Niveau der ersten drei Monate lag und die Nachfrage nach größeren Flächen leicht angezogen hat, ist ein weiterer Umsatzrückgang im zweiten Halbjahr nicht zu erwarten.“ Wie bereits im Vorjahr verteilt sich der Flächenumsatz relativ gleichmäßig auf die einzelnen Größenklassen und Branchen. Die Informations- und Kommunikationstechnologien haben sich den ersten Platz zurückerobert (Anteil am Flächenumsatz: 18 %), gefolgt von der Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen (gut 12 %) und den Beratungsgesellschaften (rund 12 %).

Flächenangebot kaum verändert, Mietpreise etwas unter Druck

Das Gesamtangebot an verfügbaren Büroflächen (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) ist innerhalb eines Jahres leicht angestiegen (um knapp 2 % auf 2,03 Mio. m²). Dahinter verbergen sich allerdings unterschiedliche Entwicklungen: Während der Leerstand geringfügig abgenommen hat (minus 1,4 % auf 1,67 Mio. m²), verzeichneten die noch verfügbaren Flächen im Bau eine deutliche Zunahme um 20 Prozent. Von den Büroflächen, die aktuell im Bau sind, stehen dem Vermietungsmarkt noch knapp 68 Prozent zur Verfügung. Die Leerstandsquote liegt bei 8,5 Prozent im Markt- und bei 7,4 Prozent im Stadtgebiet. Die konkret geplanten Projektentwicklungen haben sich im vergangenen Jahr um 25 Prozent spürbar reduziert. „Hier spiegeln sich die schwierige gesamtwirtschaftliche Situation sowie die restriktive Finanzierungspolitik der Banken eindrucksvoll wider“, erläutert Stefan Bauer.

Vor dem Hintergrund der schwierigen Marktbedingungen stehen die Mietpreise weiterhin unter Druck: So liegt die Spitzenmiete mit 31 Euro pro Quadratmeter um knapp fünf Prozent niedriger als Mitte 2008 und wird nach wie vor in der City erzielt. Auch die jeweiligen Höchst- und Durchschnittsmieten der übrigen Büromarktzonen haben nachgegeben. „Wir stellen fest, dass insbesondere bei großen Vertragsabschlüssen der Mietpreis der wichtigste Entscheidungsfaktor ist und die Preissensibilität signifikant zugenommen hat“, betont Bauer.

Gravierende Veränderungen im zweiten Halbjahr nicht in Sicht

„Momentan zeichnen sich keine gravierenden Veränderungen bei der Marktentwicklung im zweiten Halbjahr ab. Vor diesem Hintergrund wäre ein Flächenumsatz über 500.000 Quadratmeter im Gesamtjahr bereits als Erfolg anzusehen“, erklärt Stefan Bauer. Im vergangenen Jahr lag das Ergebnis bei 786.000 Quadratmetern. „Auch beim Flächenangebot erwarten wir keine großen Verschiebungen. Die Flächen im Bau dürften allerdings im weiteren Jahresverlauf abnehmen und neue Projekte nur noch vereinzelt in Angriff genommen werden. Die Mietpreise werden voraussichtlich auch in der zweiten Jahreshälfte unter Druck bleiben. Gleichzeitig ist eine Zunahme von Incentives nicht auszuschließen.“

Investmentumsatz spürbar gesunken

Im ersten Halbjahr wurden in München 359 Millionen Euro in Gewerbeimmobilien angelegt – ein Rückgang um 58 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Trotzdem belegt die bayerische Landeshauptstadt den zweiten Platz der großen deutschen Standorte hinter Berlin. Nur 12 Millionen Euro des Transaktionsvolumens wurden mit Paketverkäufen erzielt. Bei den verkauften Objekten dominierten eindeutig Büroimmobilien mit einem Umsatzanteil von rund 70 Prozent; 23 Prozent des Umsatzes wurden in Einzelhandelsobjekte investiert.

Vor allem zwei Käufergruppen waren aktiv: Die offenen Fonds (Umsatzanteil: gut 28 %) und Privatanleger (knapp 27 %). Bemerkenswert ist, dass der Anteil der ausländischen Investoren auf nur noch 6 Prozent gesunken ist.

gi24/BNP