Büromieten legen im Bayern-Trend erneut zu – München stabil bis leicht steigendes Niveau; Münchener Ladenlokalmieten auf hohem Niveau stabil. Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 16.07.2012 auf einer Pressekonferenz die traditionellen Gewerbemarktberichte Frühjahr 2012 “Office/Retail” und “Renditeobjekte/Investment” vorgelegt. “Gegenüber dem Herbst 2011 haben die Büromieten”, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstitutes, “im Bayern-Trend im Frühjahr 2012 um weitere +0,9 Prozent zugelegt. Mit 9,10 Euro/qm/Monat wurde im 10-Jahres-Vergleich ein erneuter Höchstwert erreicht.”
“Die starke Nachfrage nach Büroimmobilien bedingt durch die anhaltend positive Stimmung auf dem Arbeitsmarkt”, so Prof. Stephan Kippes, “führte auch im Frühjahr 2012 in Bayern zum vierten Mal in Folge seit Herbst 2010 zu steigenden Büromieten. Im Zeitraum zwischen Frühjahr 2002 und Frühjahr 2012 konnte ein Anstieg der Büromieten bayernweit um +13,9 Prozent festgestellt werden.”
Bei den Ladenlokalen war der Trend uneinheitlich. Während die Mieten für Ladenlokale im 1b Geschäftskern mit 60 m² und 150 m² die höchsten Anstiege mit +3,6 Prozent bzw. +3,3 Prozent verzeichneten, gingen die Ladenlokalmieten im 1a Geschäftskern (Läden in den innenstädtischen Fußgängerzonen) mit 60 m² Fläche auf hohem Basiswert um -3,0 Prozent zurück. Die Mieten für Ladenlokale im 1a Geschäftskern mit 150 m² blieben gegenüber dem Herbst 2011 stabil.
Die Ladenlokalmieten haben in Oberbayern im Frühjahr 2012 gegenüber dem Herbst 2011 teilweise deutlich nachgegeben. Ganz klare Unterschiede sind dabei zwischen Geschäfts- und Nebenkern zu erkennen. Während bei den Ladenlokalen im Geschäftskern die Mieten nur marginal nachgegeben haben, mussten im Frühjahr 2012 in den Nebenlagen deutliche Rückgänge gegenüber dem Herbst 2011 hingenommen werden. Somit wurde bei den Mieten für Ladenlokale im Nebenkern der, bereits im Herbst 2011 zu beobachtende Trend, fortgesetzt.
“Am 27. Juni schlossen nun die zuletzt noch verbliebenen 2.800 Schlecker-Läden. Trotz einer hohen Anzahl der Filialen (nach Angaben der Süddeutschen Zeitung insgesamt 7.200) wird die Insolvenz der Handelskette Schlecker die regionalen Märkte für Einzelhandelsimmobilien”, so Prof. Stephan Kippes, “nicht aus dem Gleichgewicht bringen. Die Schlecker-Märkte lagen vielfach in Nebenkern und in Streulagen, die wenig Laufkundschaft aufwiesen und hauptsächlich vom Zielverkehr bedient wurden. Außerdem waren viele Läden oft von Form und Zuschnitt für Einzelhandelszwecke nur bedingt geeignet. In diesen Segmenten ist die Nachfrage nach entsprechenden Ladenflächen relativ gering, so dass es vielerorts schwer werden dürfte Nachmieter zu finden.”
Der im Herbst 2011 vom IVD-Marktforschungsinstitut gemeldete Anstieg der Mieten auf dem Münchner Gewerbeimmobilienmarkt, konnte im Frühjahr 2012 nicht in allen Marktsegmenten fortgeschrieben werden. Die Ladenlokalmieten blieben unabhängig von Lage und Größe auf einem sehr hohen Niveau stabil.
Als besonders attraktiv erweisen sich bei den Büromieten die City A-Lagen (innerhalb des Altstadtrings) und die City B-Lagen (innerhalb des Mittleren Rings). Hier sind die Mieten um +1,8 Prozent bzw. +2,4 Prozent gestiegen. Die Mietpreise für Büroobjekte in der Peripherie A-Lage (größere Büroagglomerationen außerhalb des Stadtgebietes) haben im Frühjahr 2012 sogar um +4,3 Prozent zugelegt (Vergleich Herbst 2011). In den Suburb A- und Suburb B-Lagen sowie der Peripherie B-Lage wurden im Frühjahr 2012 die Werte vom Herbst 2011 bestätigt.
Aktuell liegen die Ladenmieten bei einer Größe von 80 m² mit einer Schaufensterfront von 5 m im 1a- und 1b-Geschäftskern in München bei 410,00 Euro bzw. 155,00 Euro. Die Ladenmieten mit 200 m² und einer Schaufensterfront von 8 m erzielten im Münchner 1a-Geschäftskern 315,00 Euro und im 1b-Geschäftskern 90,00 Euro.
Auf dem Investmentmarkt gab es eine starke Nachfrage nach Anlageobjekten und ein kaum vorhandenes Angebot. Daher konnte bayernweit ein erneuter Anstieg der Multiplikatoren festgestellt werden. Besonders deutlich haben im Frühjahr 2012 Multiplikatoren für Mietwohnhäuser mit Baujahr vor 1950 zugelegt. Hier wurde eine Steigerung von +4,1 Prozent registriert. Die Mietwohnhäuser mit Baujahr nach 1950 hatten im Vergleich zum Herbst einen Anstieg von +2,8 Prozent zu verzeichnen.
“Ebenfalls nach oben tendieren”, so IVD Süd Vorstandsmitglied Sven Keussen, “die Multiplikatoren für Büroobjekte. Hier liegt die Veränderung in Bayern im Frühjahr 2012 bei immerhin +2,7 Prozent.” Grund hierfür ist die nach wie vor steigende Zahl an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten und der daraus resultierende steigende Bedarf an Büroräumen.
Mit +1,6 Prozent weisen auch die Multiplikatoren für Cityhäuser im Frühjahr 2012 einen Anstieg gegenüber dem Herbst 2011 auf, sowie die Multiplikatoren für Einkaufs- und Lagercenter mit einem Plus von 1,4 Prozent.
Noch deutlicher fielen die Anstiege im Oberbayern-Trend aus. Die Veränderungen zum Herbst 2011 lagen wie folgt: Mietwohnhäuser Baujahr vor 1950 +6,5 Prozent, Mietwohnhäuser Baujahr nach 1950 +4,5 Prozent, Cityhäuser +2,1 Prozent, Büroobjekte +6,2 Prozent und Einkaufs-/Lagercenter +1,1 Prozent.
“Mit Beginn der Wirtschaftskrise befinden sich die Multiplikatoren in München in einem stetigen Aufwärtstrend. Dies ist auf eine starke Nachfrage seitens nationaler und internationaler Anleger und daraus resultierenden deutlich gestiegenen Kaufpreise zurückzuführen”, so IVD Süd Vorstandsmitglied Stephan Zehnter. So legten die Wohnhausmultiplikatoren Baujahr vor 1950 von Frühjahr 2008 bis Frühjahr 2012 um beachtliche +47,4 Prozent und die Wohnhausmultiplikatoren Baujahr nach 1950 um +57,6 Prozent zu.
Gegenüber dem Herbst 2011 verzeichneten in München die Wohnhausmultiplikatoren Baujahr vor 1950 im Frühjahr 2012 einen Anstieg um +12,0 Prozent auf 28-fache, Mietwohnhäuser mit Baujahr nach 1950 um +15,6 Prozent auf 26,0-fache und Cityobjekte/Handelsimmobilien in den 1a-Lagen um +1,9 Prozent auf 26,5-fache zu. Cityobjekte/Handelsimmobilien in den 1b-Lage, Büroobjekte sowie Logistikimmobilien blieben stabil auf dem Niveau vom Herbst 2011.
Vor dem Hintergrund der aktuellen Situation auf den Finanzmärkten sowie fehlenden Anlagealternativen geht das IVD-Marktforschungsinstitut davon aus, dass die Nachfrage nach Anlageobjekten weiter anhalten wird.
IVD-Marktforschungsinstitut sieht folgende Trends
- Bayern verzeichnete im Juni 2012 mit 3,4 Prozent die niedrigste Arbeitslosenquote deutschlandweit. Die Arbeitslosenzahl lag dabei bei 231.225 Personen (-1,5 Prozent weniger als im Vorjahresmonat).
- Die Arbeitsagentur für Arbeit München meldete im Juni 2012 insgesamt 48.638 erwerbslose Personen. Die Veränderung zum Vorjahr betrug -2,5 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag bei 3,9 Prozent (Juni 2011 bei 4,1 Prozent).
- Die Zahl der gemeldeten Stellen in Bayern lag im Juni 2012 bei 73.373. Die Veränderung zum Vorjahresmonat betrug +8,0 Prozent. In München legte das Angebot an offenen Stellen im Vergleich zum Vorjahr um +8,4 Prozent auf insgesamt 10.996 Stellen.
- Bayernweit wurden 2011 insgesamt 451 Büro- und Verwaltungsgebäude zum Bau freigegeben. Im Vergleich zum Vorjahr ergibt sich ein Anstieg von +27,4 Prozent. Das Volumen an genehmigter Nutzfläche legte dabei um +17,7 Prozent auf insgesamt 617.100 m² zu.
- Insgesamt wurden in München im Jahr 2011 50 Büro- und Verwaltungsgebäude mit ca. 209.600 m² Nutzfläche genehmigt (die Veränderung zum Vorjahr liegt bei +97,7 Prozent). Die Zahl der fertiggestellten Gebäude lag 2011 bei 69 (+50,0 Prozent gegenüber dem Jahr 2010) oder 133.300 m² Nutzfläche (Veränderung bei +18,5 Prozent).
Die Marktberichte “Office/Retail” und “Renditeobjekte/Investment” können beim IVD-Institut (Gabelsbergerstr. 36, 80333 München, Tel. 089/29082020, institut@ivd-sued.net ) oder im Online-Shop erworben werden.