Niederländische Büromärkte auf Erholungskurs

Von Marion Götza

Nach zuletzt schwachen Jahren befindet sich der niederländische Büroimmobilienmarkt auf Erholungskurs. Nach dem Immobilienmarkt-Rating der Feri Rating & Research werden die Mieten auf den wichtigsten Büromärkten in Amsterdam und Den Haag steigen. Die teilweise hohen Leerstände auf einstmals „Frankfurter Niveau“ werden wieder sinken. In Amsterdam ist die Leerstandsquote von 18% im Jahr 2005 auf heute unter 15% gesunken.

Der nach wie vor hohe Leerstand lässt allerdings nur eine moderate Entwicklung der Durchschnittsmieten erwarten. Eine Chance für Mietsteigerungen liegt mittelfristig in der Genehmigungspraxis der lokalen Planungsbehörden, die insbesondere spekulative Bauvorhaben begrenzen. Bis 2017 erwartet Feri jährliche Mietsteigerungen von 2,3 bis 3,4% pro Jahr. Die Mietrenditen von Büros in Spitzenlagen werden lt. Feri bei etwa 5,5% weitgehend stabil bleiben. Für die Gesamtrenditen von Büroinvestments, die Wertsteigerungen beinhalten, werden Werte von knapp 8% prognostiziert.

Das korrespondiert für uns zwar mit den von Feri erwarteten Mietsteigerungen. Jedoch bedarf es eines ernsthaften Optimismus’, um bei 15% Leerstand und zu erwartender konjunktureller Beruhigung für die Durchschnittsmieten deutliche Mietsteigerungen anzunehmen. Optimistisch ist Feri vor allem für die Spitzenlagen. Hinsichtlich der Zahlen gehen die Zusammenhänge ein wenig durcheinander, so dass nicht eindeutig erfahrbar ist, ob die jeweiligen Zahlen sich auf den absoluten Spitzenbereich, der meist gerade den Skontosatz des Marktes bereitstellt oder eben auf den Durchschnitt beziehen.

In Den Haag als Sitz der Regierung ist der Büromarkt weniger konjunkturabhängig. Das hat nur geringe Mietrückgänge zur Folge. Jährliche Steigerungen von rd. 2% werden erwartet, während die Mietrenditen unverändert rund 6% betragen. Die Gesamtrenditen werden sich voraussichtlich zwischen 7 und 8% in den kommenden Jahren normalisieren. Auch Städte wie Rotterdam und Utrecht entwickeln sich positiv. Während sich Utrecht in den vergangenen Jahren zum bedeutendsten IT-Standort entwickelte, wächst in Rotterdam insbesondere der Bereich der finanz- und unternehmensbezogenen Dienstleistungen. Das jährliche Mietsteigerungspotenzial in Top-Lagen wird zwischen 2% und 3% prognostiziert. In Utrecht werden Mietanstiege von durchschnittlich 2,3% bis 2017 auf dann 17,40 Euro pro qm erwartet. Die Gesamtrenditen für Büroimmobilien werden in Rotterdam und Utrecht in den nächsten Jahren ca. 8 bis 8,5% erreichen.

Quelle: DIB, Nr. 174, 05.09.2008