Reits und Immobilienaktien – Abgerechnet wird zum Schluss

Von André Eberhard

Was Anfang letzten Jahres noch in aller Munde war, scheint in diesem Jahr kaum noch jemanden zu interessieren. Investoren lassen lieber die Finger vom Reit. Der Gefahr eines Absturzes ist derzeit einfach um ein Vielfaches größer als die Möglichkeit Profit zu machen. Auch das Steuersparpotential zieht derzeit als Argument wenig. Der volkswirtschaftliche Nutzen des Reit tendiert gegen null. Der von unserem Herausgeber, Werner Rohmert, schon oft aufgezeigte Unsinn, Immobilien als Bestandhalter in der Rechtsform einer AG zu halten, scheint am Markt angekommen.

Immerhin ist in diesem Jahr zu vermelden, dass es 2 deutsche Reits geschafft haben. Alstria Office Reit-AG, die mit einer Marktkapitalisierung von 627 Mio. Euro einer der größeren Sterne am Immobilienaktienhimmel und die Fair Value Reit-AG, die mit 65 Mio. Euro Marktkapitalisierung eher ein kleiner Stern am Immoaktienhimmel ist. 9 Vor-Reits registriert der Markt derzeit. Boetzelen, CR Windsor, DR Commercial, GIG, IVG, Prime Office, TAG, Vivico und Ziag. Die meisten dieser Unternehmen geben lieber gar nicht erst bekannt, wann sie an die Börse wollen und die Umwandlung zum Reit vollziehen, da in jüngster Vergangenheit zu viele Konkurrenten diesen bereits verschoben haben und man bei der IVG gesehen hat, wie der Kurs der Aktie auf Deals reagiert, die dann so nicht durchgeführt werden.

Bleibt also abzuwarten, wer die 3 Jahresfrist der Umwandlung verstreichen lässt und so evtl. die einstiegen Steuervorteile wieder begleichen muss. Vor-Reits hoffen derzeit, dass das derzeitige Marktumfeld als Argument der Verlängerung des Vor-Reits- Status bei der Bafin geltend gemacht werden kann. Diese macht es den Unternehmen, die mit dem Reit als Rechtsform geliebäugelt haben natürlich nicht leichter. Derzeit sind Abschläge auf den NAV und schlechte Finanzierungsbedingungen einfach zu schlecht, um den Sprung aufs Börsenparkett zu wagen. Und bedenken Sie: Bei vielen Sternen sieht man das Licht noch, obwohl der Stern längst erloschen ist.

Bei den Immobilienaktien sieht das Bild noch trüber als im letzten Jahr aus. In diesem Jahr zeichnete sich bei den großen deutschen Immo-AGs wie Colonia Real Estate, IVG oder DIC Asset ein wahres Blutbad ab. Unter den Schwergewichten des Dimax hat es lediglich die Deutsche Euroshop mit einem Abschlag von 20% gegenüber dem Allzeithoch auf einen passablen Wert gebracht. Hatten in den letzten Jahren Immobilienaktiengesellschaften ihre Bilanzen mit enormen Wertzuschreibungen künstlich aufgeblasen, sind sie in diesem Jahr quasi Opfer ihrer eigenen Bewertungsmethoden geworden und mussten arg Federn lassen. Obwohl der Cash Flow durch Bewertungseffekte zunächst theoretisch nicht beeinflusst wird, können die Bilanzeffekte zum Einstieg in eine Spirale und über sinkende Kapitalmarktfähigkeit zu finalen Cash Flow Effekten führen. Negative Bewertungsphasen laufen regelmäßig parallel zu schwachen Konjunktur- und Überangebotsphasen, die Leerstände und kostspielige Sanierungsnotwendigkeiten einleiten.

Im Anschluss an expansive Euphoriephasen mit sportlichem Einkauf zu zyklisch hohen Preisen trifft das eine kapitalmarktabhängige AG ins Mark. Die explodierten Preise der vergangen Jahre taten ihr übriges dazu. Konsequenterweise zeigt die Kurve des Dimax seit Anfang des Jahres stetig nach unten. Störgefühle in Bezug auf Bewertungsperspektiven haben wir – ohne Anspruch auf Vollständigkeit, da wir keinen Anspruch einer vollständigen Marktbeobachtung erheben – und nur bezogen auf die Top 15 der DIMAX-Liste noch bei Alstria, Gagfah, Deutsche Wohnen, DIC Asset, Orco Germany, bei der uns allerdings manche Entwicklungsprojekte Schmerzen bereiten, Colonia RE, Patrizia Immobilien AG oder auch TAG. Auch bei der IVG dürfte unserer Erwartung nach das letzte Bewertungswort noch nicht gesprochen sein. Wie es bei den Einzelhandels AG’s aussieht, hängt wohl stark von der Konjunktur ab. Fonds-Umwandlungs-AG’s/Reits bereiten uns dagegen Sorgen. Wir erwarten in Bezug auf den Immobilienkurszettel mit Ablauf der Zinsbindungsfristen noch böse Überraschungen, von denen Übernahmen sicherlich noch die Positivsten sind. Abgerechnet wird eben doch zum Schluss!

Quelle: DIB, Nr. 176