Von Werner Rohmert. Die Rating-Branche ist im Zuge der Finanzkrise in die Diskussion geraten. Gleichzeitig wurden eine Vielzahl von Offenen Immobilienfonds im letzten Quartal schwer gebeutelt und mussten schließen. Ein Drittel des gesamten Fondsvermögens wurde von der Anteilsrücknahme ausgesetzt. Das kostete Anlegervertrauen.
"Der Immobilienbrief" hatte schon deutlich gemacht, dass bei Offenen Fonds keine grundlegenden Probleme der Immobilieninvestments zu erwarten sind. Wir unterschieden uns hier von der Tagespresse, die sich von plakativen Aussagen zu Verlustdramen tunen ließ – warten wir ab, wer Recht bekommt. Die Branche bleibt für "Der Immobilienbrief" insgesamt sauber. Allerdings legen wir nicht für jeden einzelnen Fonds die Hand ins Feuer. Marktwirtschaftliche Sanktionsmechanismen sind schließlich systemimmanent.
Jetzt zerstreut auch Scope Analysis etwaige Sorgen. Allerdings machen die Analysten auch deutlich, dass in der aktuellen Marktsituation kaum ein Investmentvehikel ohne Renditerückgänge durch die Krise kommen werde; dies gälte auch für Offene Immobilienfonds.
"Der Immobilienbrief" hatte Sie frühzeitig (schon ab Anfang 2003) auf die Probleme von Ratings von Kapitalanlagen hingewiesen. Unsere Argumente haben sich leider bei Subprime-Wertpapierinvestments schneller und unendlich viel brutaler bewahrheitet als erwartet und natürlich auch als bei Fonds, die über Mietverträge und insgesamt seriöse Investitionspolitik ein hohes Beharrungsvermögen haben. So moniert Unionspolitiker Otto Bernhardt, dass anders als Geschlossene Fonds Ratingagenturen wir viel strenger reguliert werden müssten. „Es ist unglaublich, was da in der Vergangenheit alles ein AAA bekommen hat.“
Es steht jedoch für "Der Immobilienbrief" nicht in Zweifel, dass eine fachmännische Beschäftigung mit einem Unternehmen zu sinnvollen Aussagen führen kann. Hauptproblem bleibt die Honorierung, da Rating-Agenturen selten aus sozialen Erwägungen heraus aktiv werden können. So sind eine Vielzahl der von Scope analysierten Unternehmen, in der Tabelle hier kursiv gedruckt, Inhaber einer kostenpflichtigen Lizenz zur Nutzung der Scope-Plattform. Positiv ist, dass eine enge Zusammenarbeit natürlich auch zu besserer einer besseren Informationslage führen kann.
Scope stellte jetzt seine neuesten Ratingergebnisse für offene Immobilienfonds vor. Insgesamt beurteilen die Analysten die Branche der Offenen Fonds positiv. Allerdings ist auch für Scope offen, wie die Assetklasse in neun Monaten angesichts eines hypothetischen Verkaufsdrucks auf zahlreiche Immobilien aufgestellt sein wird. Trotz Fondsschließungen, Medienberichterstattung und Verunsicherungen vertraue die Mehrheit der Privatanleger dem Krisenmanagement der Branche, so Scope.
Als beste Retailfonds gingen der grundbesitz europa mit Zielmarkt Europa sowie der UniImmo: Global mit weltweiter Ausrichtung mit den Noten AA aus dem Rating hervor. Keines der den Privatanlegern zugänglichen Produkte konnte aber bei allen Prüfkriterien überzeugen. Dies gelang nur dem WestInvest ImmoValue, einem Fonds der Sparkassen-Finanzgruppe für institutionelle Anleger, der mit AAA bewertet wurde. Die bestplatzierten Europa-Fonds für Privatanleger sind der grundbesitz europa (AA) von RREEF Investment, der hausInvest europa (AA) von Commerz Real, der WestInvest InterSelect (AA-) von WestInvest, der UniImmo: Europa (A+) von Union Investment Real Estate sowie der Deka- ImmobilienEuropa (A+) von der Deka Immobilien Investment. Durch sein großes, gut diversifiziertes Immobilienvermögen kann der hausInvest europa von CRI Marktveränderungen besser abfangen als kleinere Produkte.
Bei der Mehrheit der Fonds wurden erhöhte Risiken bei Mietvertragsstrukturen und – laufzeiten für die kommenden drei Jahre festgestellt. Die Kreditquoten sind bei einzelnen Fonds deutlich angestiegen (Branchenmittel 26,4%). Gespannt blicken Anleger auch auf die Renditeentwicklung der Jahre 2009 und 2010. Nach Auffassung von Scope Analysis sind Wertberichtigungen nicht auszuschließen. Diese können bei einzelnen Immobilien auch erheblich sein. Es gebe aber aus heutiger Sicht keinen Grund zur Annahme, dass massiv auf breiter Front abgewertet werden müsse. (Exkurs "Der Immobilienbrief": Allerdings ist sich "Der Immobilienbrief", speziell auch bei einigen „guten“-Scope-Fonds nicht sicher, ob da nicht noch Risiken aus Altobjekten schlummern, die sogar in der jüngeren Vergangenheit nicht verkäuflich waren.)
Auf Branchenebene rechnet Scope mit einem Performancerückgang für 2009 auf 4 bis 4,5%. Insgesamt haben die Offenen Immobilienfonds im vergangenen Jahr 11,6 Mrd. Euro und damit – trotz Liquiditätskrise – mehr als im Vorjahr investiert, knapp drei Viertel davon in Europa. Das Verkehrswert-Volumen der Branche ist mittlerweile zu 4,4% in Asien investiert; der Asien-Anteil hat sich somit gegenüber dem Vorjahr verdoppelt. In Deutschland stehen 27,9% des Immobilienvermögens der Fonds. Insbesondere bei den großen Fonds der Branche sind die Deutschland-Anteile ausgeprägt.
DIB, Nr. 186
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