Den höchsten Umsatzrückgang unter den deutschen Immobilienhochburgen zeigt im 1. Quartal 2013 der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt. Mit einem Volumen von rund 26.000 m² ist im Jahresvergleich ein Rückgang von 53 % zu notieren – dies obwohl die Anzahl der Deals um 16 % gestiegen ist. Auch der 5-Jahres-Umsatzschnitt der ersten Quartale ist mit 37% deutlich unterschritten. „Vor allem Abschlüsse von größeren Mietverträgen sind ausgeblieben. Insgesamt ist eine abwartende und zögerliche Haltung bei Mietinteressenten zu verzeichnen“, so Alexander Veiel, Niederlassungsleiter Jones Lang LaSalle Stuttgart. Insbesondere bei den im Bau befindlichen Projekten in der Top-Lage von Stuttgart konnten so gut wie keine Abschlüsse verzeichnet werden. In diesen Projekten, aber auch in Bestandsobjekten würden vorzugsweise größere Flächeneinheiten zu langen und relativ hohen Mietpreisen angeboten.
Im Gegensatz zum 1. Quartal 2012, als die fünf größten Anmietungen immerhin auf einen Anteil am Gesamtumsatz von 43 % kamen, mit zwei Deals zwischen 5.000 und 10.000 m², machten die TOP 5 in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres lediglich 25 % des Gesamtumsatzes aus, darunter die größte – und einzige – Anmietung über 2.000 m² im Teilmarkt Vaihingen durch einen Automobilzulieferer.
Trotz des schwachen Umsatzauftaktes blieb die Leerstandsquote stabil bei 5,6 %. Keine Belastung kam darüber hinaus auch von Seiten des Neuflächenangebots. Damit stehen bei einem Büroflächenbestand von 8,27 Mio. m² rund 460.000 m² zur kurzfristigen Verfügung. Da von dem Fertigstellungsvolumen in den kommenden drei Quartalen (rund 70.000 m²) bereits 57 % vermietet sind, dürfte die Leerstandsquote bei entsprechendem Umsatz und Nettoabsorption noch weiter leicht zurück gehen. „Auf Basis einer gut gefüllten Nachfragepipeline, die auch große Anmietungen möglich erscheinen lässt, gehen wir für 2013 von einem Umsatzvolumen in Höhe des Vorjahres aus. Der 5-Jahresdurchschnitt von 200.000 m² würde damit nur leicht unterschritten“, so Alexander Veiel.
Für die Spitzenmiete, Ende März in der Innenstadt unverändert aufgerufen mit 18,50 Euro/m²/Monat, könnte es im Laufe des Jahres eine leichte Bewegung nach oben geben. Die gewichtete Durchschnittsmiete lag mit 11,63 Euro/m²/Monat deutlich darunter.
Die Aktivitäten auf dem Investmentmarkt waren im Vergleich mit den letzten fünf Jahren von durchaus bemerkenswerter Dynamik. Mit einem Transaktionsvolumen von 330 Mio. Euro wurde der 5-Jahresschnitt der ersten Quartale mehr als verdoppelt. Gleichwohl: die schwäbische Metropole war die einzige der sieben deutschen Immobilienhochburgen, die gegenüber dem Vorjahreszeitraum nicht zulegen konnte. „Das ist eigentlich kein Wehrmutstropfen, denn die Messlatte von 2012 ist insgesamt sehr hoch. Da muss schon sehr viel zusammen kommen, um solch ein Ergebnis auf dem Stuttgarter Markt zu erzielen“, so Alexander Veiel. 2013 wird dieses Volumen sicherlich nicht erreicht werden, die 1 Mrd. Euro-Marke bleibt außen vor. „Aber immerhin: mit dem Kauf des Bülow Carrés in der City durch Union Investment haben wir im ersten Quartal 2013 die drittgrößte Einzeltransaktion bundesweit aufzuweisen – mit einer Größenordnung im unteren dreistelligen Millionenbereich.“ Auch im Core+ Segment war eine größere Transaktion zu verzeichnen: in Stuttgart Feuerbach kaufte der Hines Global Reit eine Büroimmobilie mit lang laufendem Single-Tenant-Mieter bester Bonität.
Büroinvestments dominierten das Transaktionsgeschehen in Stuttgart. In keiner anderen Stadt unter den BIG 7 erreichte der Anteil dieser Anlageklasse einen höheren Wert: 84% entsprechen ca. 280 Mio. Euro. Einzelhandelsimmobilien wurden in einer Größenordnung von 40 Mio. Euro gehandelt.
Die Spitzenrenditen blieben im 1. Quartal für alle Nutzungsarten stabil. Für Büroimmobilien bewegten sie sich bei 4,80%, für innerstädtische Geschäftshäuser bei 4,25%.