Von Markus Gotzi
Rechtsabbieger sind im Vorteil. Sie stehen längst nicht so lange an der Ampel wie Autofahrer, die links herum fahren wollen. Von diesem Standpunkt her betrachtet, ist die Lage des Objektes im ILG-Immobilien-Fonds Nr. 32 „Fachmarktzentrum Weiterstadt“ ideal. Wer das Einzelhandelsgebäude im Gewerbegebiet der hessischen Kleinstadt ansteuert, muss sich von der Schnellstraße B 42 drei mal rechts halten – und alle anderen, die zum Beispiel den Media Markt, den Spielzeugladen Toys R’us oder Siemes Schuhcenter erreichen wollen, auch. Denn sie fahren unweigerlich an der Fondsimmobilie entlang. In diesem Fall gilt nicht nur wie sonst bei Immobilien: Lage. Lage. Lage. Sondern: Verkehrsführung, Verkehrsführung, Verkehrsführung.
Objekt: Mindestens 30 Stockwerke, voll verglaste Fassade, Top-Lage in internationaler Dienstleistungs-Metropole. So wünscht sich der typische Anleger das Objekt seines geschlossenen Immobilienfonds. Nichts davon trifft auf das Gebäude des ILGFonds Nr. 32 zu, eine eingeschossige, 40 Jahre alte Verkaufshalle. Dazu ein kleineres Objekt aus Beton-Fertigteilen, das noch gebaut wird, ebenso wie eine Tankstelle und eine Auto-Waschstraße. Schön ist anders, dennoch kann die Rechnung der Anleger aufgehen. Und das, obwohl die Immobilie kein Sonderangebot war. Der Fonds hat das schlichte Ensemble zum realistischen Multiplikator von 14,125 Jahresmieten erworben. Dieser Faktor spiegelt die derzeitigen Preise für solche Einzelhandelsimmobilien in Deutschland wider.
Standort: Weiterstadt befindet sich im Dunstkreis von Darmstadt. Die Kaufkraft liegt mit 112,7 Punkten 12,7 Prozent über dem bundesweiten Durchschnitt. Eine andere Kennziffer zeigt die Vorteile des Standortes noch deutlicher auf: Die Zentralität beträgt 275 Punkte. Das heißt: Das 2,75-fache der städtischen Kaufkraft wird tatsächlich dort ausgegeben. Beleg dafür, wie groß das Einzugsgebiet ist. In unmittelbarer Nachbarschaft haben sich neben den bereits erwähnten Geschäften außerdem unter anderem ein Adler Modemarkt, Möbeldiscounter, Deichmann, dm Drogeriemarkt, Aldi, Kaufland, Lidl und Metro angesiedelt. Nur wenige hundert Meter entfernt entsteht in Kürze das Shopping-Center „Loop 5“ mit 50.000 Quadratmetern Fläche verteilt auf drei Verkaufsebenen.
Mieter: Hauptmieter ist die Textilkette Ley’s. Sie hat sich komplett in der bislang vom Lebensmittelhändler Toom genutzten Immobilie einquartiert und zahlt 9,21 Euro pro Quadratmeter dafür. Das ist rund die Hälfte der Miete, die im „Loop 5“ verlangt wird und lässt somit Entwicklungsmöglichkeiten nach oben. Zweitgrößter Mieter ist das Tier-Fachgeschäft Kölle Zoo, ein Unternehmen, das im vergangenen Jahr mit zahlreichen Preisen ausgezeichnet wurde, unter anderem mit dem „Global Pets Award“ und dem „Zukunftspreis Handel“. Es zahlt 9,45 Euro für den Quadratmeter. Mieter der kommenden Tankstelle ist Shell, Eurowasch führt die Waschstraße. Die Verträge laufen mindestens bis Ende 2022 und erhöhen sich in Abhängigkeit der Inflationsrate. ILG legt eine jährliche Preissteigerung von zwei Prozent zu Grunde und orientiert sich dabei am langjährigen Mittel – auch wenn die Inflation aktuell bei drei Prozent liegt.
Kalkulation: Anleger und Banken teilen sich die gut 20 Millionen Euro schwere Gesamtinvestition jeweils rund zur Hälfte. Die Zinsen sind dabei über die geplante Laufzeit bis 2023 in Schritten zu jeweils fünf Jahren fest geschrieben. Das hat der Initiator gemacht, um bei möglichen früheren Verkäufen weniger Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Die Zinsen liegen effektiv zwischen rund 5,3 Prozent und sechs Prozent. Innerhalb von 15 Jahren tilgt der Fonds knapp 20 Prozent des Darlehens – ein durchschnittlicher Wert. Initiator ILG verzichtet auf zinsgünstige, aber riskante Währungsdarlehen zum Beispiel in Schweizer Franken, hat allerdings ein Damnum in Höhe von fünf Prozent aufgenommen, um die anfänglichen Zinsen zu drücken. So gelingt es dem Fonds, von Beginn an 6,2 Prozent pro Jahr ausschütten. 2018 geben sich die Zeichner mit nur drei Prozent zufrieden. In diesem Jahr kalkuliert der Fonds ein neues Dach für die große Verkaufshalle ein. Solch ein Sicherheitspolster ist lobenswert und keineswegs selbstverständlich bei aktuellen Fondskonstruktionen. Beim Verkauf rechnet ILG ebenfalls mit dem 14,125-fachen der Jahresmiete. Bei früheren Fonds mit vergleichbaren Objekten hat ILG mit prospektierten Verkaufsfaktoren zwischen 12,5 und 13,5 vorsichtiger kalkuliert, tatsächlich zum Teil aber bessere Ergebnisse erzielt.
Weiche Kosten: Gebühren und Provisionen summieren sich auf 9,7 Prozent der Gesamtinvestition oder 19 Prozent des Anlegerkapitals inklusive Agio. Alleine für den Vertrieb stehen 12,5 Prozent des Eigenkapitals zur Verfügung. Das ist üppig für die Vermittlung eines geschlossenen Immobilienfonds.
Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Steuerzahlungen reduzieren die Gesamteinnahmen bei Investoren mit höchster Steuerprogression um rund 17,5 Prozent.
Anbieter: ILG kann eine sehr gute Leistungsbilanz vorweisen. Anders als viele andere Anbieter haben ILG-Anleger sogar in Ostdeutschland Geld verdient.
Meiner Meinung nach …
Ein Fonds für Anleger, die mit Immobilien Geld verdienen möchten und dabei nicht auf die Optik der Investitionsobjekte achten. Die Mieter dürften ihre lang laufenden Verträge erfüllen. Bei Anschlussvermietungen sollten Lage und Verkehrsanbindung der Immobilie auch für andere Nutzer interessant sein. Die Kalkulation ist zurückhaltend, der Initiator erfahren und bislang fair zu seinen Anlegern gewesen. Spekulation ist die Höhe des späteren Verkaufspreises. Mehr als 14 Jahresmieten für eine dann weit über 50 Jahre alte – wenn auch kürzlich renovierte – Betonhalle werden wohl nur in Zeiten wie den jetzigen mit starker Immobiliennachfrage gezahlt. Ein Angebot für Zeichner, die Wert auf regelmäßige Einnahmen legen. ILG schüttet monatlich aus.
Quelle: Der Fondsbrief, Nr. 66, 13.06.2008