Die Schwierigkeiten im Segment der Warenhäuser stellt auch die Immobilienbranche vor neue Herausforderungen. Wie ist die Situation aus der Perspektive eines Handelsimmobilienberaters zu bewerten? Kemper’s Jones Lang LaSalle, die deutsche Handelsimmobiliensparte des internationalen Beratungsunternehmens Jones Lang LaSalle, misst den Warenhäusern nach wie vor eine wichtige Funktion in Deutschlands Innenstädten bei. Bedingung ist jedoch eine konsequent an die veränderten Konsumentenwünsche angepasste Neuausrichtung. Gelingt diese nicht, sieht Kemper’s Jones Lang LaSalle gute Chancen für die Umnutzung entsprechender Standorte und nennt die wesentlichen Voraussetzungen.
Drittverwertung ist kostspielig bietet aber Renditepotenzial
Gelingt der Warenhausbranche auch in Zukunft keine Neuausrichtung, wird die Drittverwertung der Immobilien eine wesentliche Rolle spielen. Werner Altenschmidt, Leiter Retail Advisory Jones Lang LaSalle:
„Die Drittverwertung von Warenhaus-Immobilien ist kostspielig, bietet aber ein gutes Renditepotenzial. Die Aufteilung der Warenhausflächen ermöglicht eine höhere Miete und Flächenproduktivität. Je nach Frontbreite lassen sich durch eine vertikale Aufteilung mehrere Einheiten schaffen, die sich über maximal drei bis vier Etagen erstrecken.“
Alternativ ist eine Fortsetzung des Warenhausbetriebes auf kleinerer Mietfläche denkbar. Frei werdende Flächen können an passende Einzelhandelsmieter weitergereicht werden und das Warenhaussortiment ergänzen. Der Warenhaus-Betreiber hat auf diese Weise die Möglichkeit, die im Frontbereich gelegenen Flächen zur eigenen Renditesteigerung zu nutzen.
Alternative Handelsnutzung nur bis zum zweiten Obergeschoss realistisch
Altenschmidt, der im Jahr 2002 mit den Karstadt Arkaden im Mülheimer Rhein-Ruhr-Zentrum das Pilotmodell eines Warenhauses mit integrierten Markenshops konzipierte, weiter:
„Prinzipiell kommen für die Handelsnutzung allein das Unter- und Erdgeschoss sowie das erste und zweite Obergeschoss in Frage. Erforderlich sind Deckendurchbrüche, der Einbau neuer Rolltreppen, das Trennen der Haustechnik, die Aufteilung der Anlieferungsmöglichkeiten sowie die Sicherstellung von Fluchtwegen. Die Umnutzung ist also mit sehr hohen Investitionskosten verbunden.“
Differenzierte Eigentümerstrukturen erschweren Investitionen in Warenhäuser
Finden sich Investoren, stehen diese häufig vor einem weiteren Problem. Viele Warenhäuser weisen eine differenzierte Eigentümerstruktur auf. Eine Mischung aus Erbbaurechten, Teileigentum und Nutzungsrechten ist eher die Regel als die Ausnahme. Derartige Eigentumsverhältnisse machen eine Zusammenführung schwierig und schrecken potenzielle Investoren ab. Gleichzeitig wird deutlich, dass potentielle Investoren und Projektentwickler möglichst einen starken lokalen Bezug haben sollten. Für auswärtige Entwickler ist die Koordination vieler Partikularinteressen kaum zu bewerkstelligen.
Lösungen für obere Ebenen bei hohem Investitionsaufwand möglich
Da die meisten Warenhäuser mehr als zwei Obergeschosse aufweisen, müssen zudem Lösungen für die oberen Ebenen gefunden werden. Auch hier gilt: die Umwandlung für mögliche Nutzer aus den Bereichen Freizeit, Wohnen, betreutes Wohnen oder Büro ist mit Umbauten und hohen Kosten verbunden. Die auf den ersten Blick interessante Nutzung als Parkflächen scheitert in der Regel an fehlenden Rampen und einer nicht ausreichenden Deckentragfähigkeit.
Interessantes Flächenpotenzial angesichts behördlicher Restriktionen
Trotz aller Schwierigkeiten eröffnen leer stehende Warenhäuser ein in Toplagen ansonsten nicht zu realisierendes Flächenpotenzial. Dies gilt nicht nur für die in 1a-Lagen gängigen Sortimente. Auch für den Lebensmittelhandel bieten sich angesichts einer restriktiven Flächenpolitik neue Chancen für eine Rückkehr in die innerstädtischen Toplagen. Prinzipiell gilt dabei, dass jede Stadt, insbesondere die Klein- und Mittelstädte, einer Um- und Nachnutzung nicht im Wege stehen sollten. Empfehlenswert ist, die Kommunen frühzeitig in die konzeptionelle Arbeit zu integrieren, um ein für alle Beteiligten optimales Ergebnis zu erreichen.
gi24/KJLL
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