Von Rüdiger Thräne, Geschäftsführer Kemper’s Jones Lang LaSalle Retail GmbH. Wir würden eine Deutsche Warenhaus AG begrüßen. Ein Zusammenschluss von Kaufhof und Karstadt bietet die Chance, das in die Jahre gekommene Warenhaus-Konzept konsequent zu überdenken und neu zu erfinden. Anbieter wie Kaufhof und C&A haben in den vergangenen Jahren ihre Hausaufgaben gemacht und zeigen, dass sich Warenhäuser profitabel betreiben lassen. Natürlich wäre der Zusammenschluss eine erhebliche Herausforderung. Das Selbstverständnis der Häuser und ihrer Belegschaften ist unterschiedlich und über einen langen Zeitraum gewachsen. Wann aber, wenn nicht jetzt, bietet sich die vermutlich letzte Chance, zwei derart traditionsreiche Warenhauskonzerne zusammenzuführen? Auch in den gut organisierten Belegschaften, die in der Vergangenheit eine konzeptionelle Neuausrichtung nicht selten erschwert hatten, dürfte die Motivation zu einem Neuanfang groß sein.
Viele Überschneidungen im Filialnetz
In den Top-Einkaufsmeilen Deutschlands sind Kaufhof und Karstadt fast durchgängig mit Doppel-Standorten vertreten. Beispiele sind die Frankfurter Zeil, die Hamburger Mönckebergstraße, die Königstraße in Stuttgart, der Dortmunder Westenhellweg, die Nürnberger Königstraße oder der Neumarkt in Leipzig. Auch in den Klein- und Mittelstädten finden sich viele Überschneidungen wie in der Saarbrücker Bahnhofstraße, der Freiburger Kaiser-Joseph-Straße, der Kirchgasse in Wiesbaden oder der Bürgermeister-Fischer-Straße in Augsburg. Insgesamt ist aus unserer Sicht mit mindestens 30 Doppelstandorten zu rechnen. An bis zu 20 Standorten sind allerdings Lösungen mit den Metro-Töchtern Media Markt oder Saturn denkbar. Auch Karstadt Sports ist ein in seiner Sparte erfolgreiches und gut etabliertes Konzept, das erweitert werden könnte.
Standortbereinigungen nicht zuletzt nach immobilienwirtschaftlichen Kriterien
Kommt es zu einer Deutschen Warenhaus AG, wird die Prüfung der wirtschaftlichen Perspektive aller Häuser nicht ausbleiben. Aus unserer Sicht werden dabei immobilienwirtschaftliche Konditionen, insbesondere die Eigentums- und Mietverhältnisse, eine entscheidende Rolle spielen. Viele Warenhäuser weisen eine differenzierte Eigentümerstruktur auf. Eine Mischung aus Erbbaurechten, Teileigentum und Nutzungsrechten ist eher die Regel als die Ausnahme. Auch die Ausstattung der Häuser mit Parkplätzen ist eine nicht zu unterschätzende Entscheidungsgröße. Allein ein Blick auf die Adresse wird der Komplexität einer möglichen Standortbereinigung also bei weitem nicht gerecht.
Kein Innenstadtsterben zu befürchten
Unabhängig von der weiteren Entwicklung erwarten wir definitiv kein Innenstadtsterben. Trotz Karstadt-Insolvenz und absehbarer Standortaufgaben sehen wir für die Mehrzahl der Immobilien gute Vermarktungschancen. Auf der Investorenseite kommen institutionelle und private Kapitalanleger mit hoher Eigenkapitalausstattung und Development-Kompetenz sowie reinrassige Projektentwickler in Frage. Auf der Mieterseite steigen die Nachvermietungschancen tendenziell mit der Einwohnerzahl des Standorts. Auch in kleineren Städten mit guter Zentralität stellen wir eine gute Großflächen-Nachfrage fest. So haben etwa in Frage kommende Mieter wie TK Maxx oder Primark unlängst ihre Expansionsziele in Deutschland bekräftigt. Mit oder ohne Warenhaus AG ist die Neuordnung der Branche unausweichlich. Auch eine Karstadt-Insolvenz würde mit einer umfassenden Standortbe- und verwertung einhergehen. In beiden Fällen wird die Kategorie Warenhaus auch nach einer Bereinigung Bestand haben und eine wichtige Größe in Deutschlands Einkaufsmeilen bleiben.“
gi24/KJLL
Kommentar hinterlassen