Der Umsatzrückgang auf dem Hamburger Bürovermietungsmarkt fiel höher aus als erwartet: mit rund 75.000 m² im ersten Quartal 2009 wurde laut Jones Lang LaSalle (JLL) das schlechteste Quartalsergebnis seit Ende 2003 erzielt. 40 % des Umsatzes wurden von unternehmensbezogenen Dienstleistern, der öffentlichen Verwaltung und der Industrie getätigt. Das Gesamtminus gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres lag bei ca. 35 %.
Die Finanz- und Wirtschaftskrise hat sich nun auch ablesbar auf den Vermietungsmarkt niedergeschlagen und zwar so deutlich, dass auch der Fünf- und Zehnjahresdurchschnitt mit ähnlich hohen prozentualen Werten unterschritten wird. Die Zeiten für die Vermieter werden wieder härter. Von ihnen werden Flexibilität und kreative Lösungen erwartet im Hinblick auf Vertragsgestaltung mit jährlichen Sonderkündigungsrechten, Teilflächenrückgaben pro Jahr von 10 bis 20 %. Waren früher Mietverträge mit 10 Jahren Laufzeit die Regel, werden jetzt vielfach Mietvereinbarungen mit Laufzeiten über fünf oder sogar nur drei Jahre angestrebt. Für die Mieter schlägt die Stunde der Kostenoptimierung.
Preissensibel achten sie bei Umzug auf Flächeneffizienz oder ziehen Standortverlagerung in stadtnahe Lagen in Betracht. So zeigt sich bei der Teilmarktstatistik, dass zum Beispiel die City Süd (Kernbereich) gepunktet hat: durch günstige Mieten bei guter Flächenqualität. Zwei weitere Varianten: die Mieter vermeiden Umzüge ganz und sind auf Vertragsverlängerungen zu besseren Konditionen aus oder sie lassen Anfragen erst einmal komplett ruhen, wenn sie mehr Zeit benötigen oder ihre zukünftige Personal- und Umsatzsituation zu unsicher ist.
"Die Chance für Vermieter in einer solchen Situation liegt eigentlich auf der Hand: wer sich kreativ bewegt und sich den Anforderungen der Mieter nähert, hat gute Karten", so Andreas Wende, bei Jones Lang LaSalle Leiter des Hamburger Büros.
Dass sich die Mietpreise anpassen müssen, ist bei einer insgesamt deutlich rückläufigen Nachfrage mit einer um nahezu der Hälfte geschrumpften Anzahl von Mietvertragsabschlüssen, Fertigstellungen in den ersten drei Monaten von 65.000 m², davon 40 % noch zur freien Verfügung, einer nicht zuletzt vor diesem Hintergrund von 7,1 % auf 7,4 % gestiegenen Leerstandsquote, nicht überraschend. Das gilt sowohl für eine Markt charakterisierende Spitzenmiete in der Innenstadt, die innerhalb der letzten drei Monate um 2 % auf 23 Euro/m²/Monat zurückgegangen ist, als auch für die anderen Teilmärkte. Die gewichtete Durchschnittsmiete liegt noch stabil bei 13,50 Euro/m²/Monat. Innerhalb der nächsten Quartale wird aber auch sie spürbar nachgeben.
"Keine Frage: Der Markt hat sich gedreht. Da ist eine breite Branchenaufstellung verbunden mit einer unaufgeregten Mentalität der Player, wie sie in der nördlichsten Immobilienhochburg auch schon zu anderen Krisenzeiten zu beobachten war, sowie einer relativen Konstanz wirtschaftlicher Aktivitäten, innerhalb derer mögliche Aufs und Abs keiner Revolution gleichkommen, zwar sicherlich von Vorteil. Eine Insel der Glückseligen wird daraus dennoch sicherlich nicht entstehen können", so Andreas Wende.
Zu verkraften wird ein Umsatzrückgang 2009 deutlich unter dem Zehnjahresdurchschnitt von rund 450.000m² sein, ein Minus von 6 % beim Spitzenmietpreis wäre allerdings immer noch moderat und ein weiterer Anstieg von etwa einem Prozentpunkt bei der Leerstandsquote ließe die nördlichste deutsche Immobilienhochburg deutschland- und europaweit sicherlich immer noch sehr gut dastehen. "Unbestritten, wo es letztlich lang geht, ist noch offen, sicher ist nur: schon das Erreichen dieses Minimalziels wird für alle Beteiligte ein hartes Stück Arbeit werden."
gi24/JLL
Kommentar hinterlassen