In den von Colliers PropertyPartners analysierten Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart hinterlässt die Wirtschaftskrise immer deutlichere Spuren. Der Flächenumsatz in den wichtigsten deutschen Wirtschaftszentren lag Ende des 1. Halbjahrs 2009 bei ca. 1,07 Mio. m² und damit ca. 28,8 % unter dem Vorjahreswert. Die einzelnen Städte entwickelten sich allerdings sehr unterschiedlich. Umsatzstärkster Markt war im 1. Halbjahr München mit ca. 269.900 m² Flächenumsatz und zwei nahezu gleich starken Quartalsergebnissen.
Im Jahresvergleich bedeutet dies in Summe aber einen Rückgang der Markttätigkeit um ein knappes Drittel. Frankfurt mit dem zweithöchsten Flächenumsatz (ca. 228.100 m², -18,3 %) weist aufgrund des Abschlusses der Deutschen Bahn (72.000 m²) ein stärkeres erstes Quartal auf, während sich das Marktgeschehen in Hamburg (ca. 200.000 m², -31,2 %) vor allem im zweiten Quartal belebte, da die drei Mietverträge über 5.000 m² alle in diesem Quartal abgeschlossen wurden. Besonders hart von der Rezession getroffen wurde der Düsseldorfer Büromarkt, der einen Rückgang des Flächenumsatzes um ca. 56,1 % auf ca. 86.000 m² hinnehmen musste. Vor allem im zweiten Quartal waren die Mietinteressenten sehr zurückhaltend. Die vergleichsweise geringsten Rückgänge registrierten wir in den Büromärkte Stuttgart mit ca. 84.000 m² (-17,6 %) und Berlin mit 200.000 m² (-16,0 %) Flächenumsatz.
Flächenleerstand
Die nachlassende Vermietungstätigkeit sowie die in den vergangenen Jahren erhöhten Fertigstellungsvolumina bzw. die Freisetzung von Bestandsflächen aufgrund von Umzügen machen sich in der Zunahme der Flächenleerstände bemerkbar. Dieser zyklische Effekt zeigt sich immer dann, wenn die in Boomphasen begonnen Projektentwicklungen bei sinkender Nachfrage auf den Markt kommen. Den höchsten Flächenleerstand weist die Bankenmetropole Frankfurt mit derzeit ca. 1,88 Mio. m² kurzfristig anmietbaren Büroflächen auf. Dies entspricht einer Leerstandsrate von 16,2 %, nach 15,1 % im Vorjahr. Auch in den anderen Büromärkten sind zum Teil deutliche Zunahmen der Leerstandsraten feststellbar. Lediglich in Stuttgart reduzierte sich der Leerstand im Jahresvergleich minimal um 6.000 m², was der im Deutschlandvergleich niedrigsten Leerstandsrate von 6,2 % entspricht.
Mietpreise
Eine uneinheitliche Entwicklung ist bei den Mietpreisen zu beobachten. Während die Durchschnittsmiete im Gesamtmarkt München aufgrund von großflächigen Anmietungen in Bestandgebäuden in Stadtrand- oder Umlandlagen deutlich unter Druck geriet und derzeit bei 13,00 €/m² liegt, stieg sie in Düsseldorf aufgrund mehrerer nennenswerter hochpreisiger Anmietungen im Jahresvergleich um deutliche 8,3 % auf aktuell 14,40 €/m² an. Noch deutlicher fällt der Jahresvergleich in Frankfurt aus. Dort stieg die Durch-schnittsmiete um 2,00 €/m² oder 12,5 % auf 18,00 €/m². Steigende Durchschnittsmieten beobachteten wir zudem in Stuttgart (+7,0 % auf 12,55 €/m²) und Hamburg (+2,6 % auf 13,40 €/m²).
Ein ähnliches Bild ergibt sich beim Vergleich der Spitzenmieten. Wie bei der Durchschnittsmiete ist auch hier Frankfurt am teuersten, wo aktuell eine Spitzenmiete von 37,00 €/m² (+5,7 %) erzielt wird. Im Gegensatz zu Berlin (22,50 €/m², -1,8 %) und Düsseldorf (23,00 €/m², -4,2 %), wo die Spitzenmiete wie in München im Jah-resvergleich leicht rückläufig war, bewegten sich die Ergebnisse in Hamburg (24,00 €/m², +2,1 %) und Stuttgart mit 18,00 €/m² (etwa) auf Vorjahresniveau.
PropertyIndex
Der PropertyIndex veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Büromarkt. Er bildet die Relation zwischen dem Angebot innerhalb der nächsten 12 Monate und dem Flächenumsatz der vergangenen 12 Monate.
Da in allen Städten sinkende Flächenumsätze einem steigenden Flächenangebot gegenüberstehen, sind deutliche zunehmende Indices feststellbar. Der höchste PropertyIndex ist in Frankfurt mit 4,5 zu verzeichnen. Das günstigste Verhältnis zwischen Angebot und Umsatz besteht derzeit in Hamburg, wo der PropertyIndex bei 2,3 liegt. In Summe ist aufgrund anstehender Fertigstellungen von einem weiteren Anstieg der Indices auszugehen.
Fazit und Prognosen
Die Aussichten für die zweite Jahreshälfte sind verhalten. Obwohl einige Frühindikatoren wie der ifo-Geschäftsklimaindex oder der ZEW-Indikator erste Hoffnungssignale auf ein nahendes Ende des wirtschaftlichen Abwärtstrends erkennen lassen, werden sich die Folgen der Wirtschaftskrise erst in den kommenden Monaten nachhaltig bemerkbar machen. Ansteigende Erwerbslosenzahlen werden auch an den Bürozentren nicht spurlos vorübergehen.
Entgegen den Erwartungen sind die Nachfragevolumina aber in nahezu allen Städten weiter hoch. Dies liegt zum einen an auslaufenden Mietverträgen aus der New-Economy-Phase um die Jahrtausendwende. Zum anderen sind viele Gesuche mit rein informatorischem Charakter am Markt, d.h. die Interessenten sondieren die vermeintlich günstigen Marktkonditionen oder versuchen, in laufenden Verhandlungen über Mietvertragsverlängerungen gegenüber den Vermietern durch Vorlage von Konkurrenzangeboten eine bessere Verhandlungsposition zu erlangen. Neuab-schlüsse werden daraus aber deutlich seltener generiert.
Unter anderem aus diesen Gründen gehen wir davon aus, dass sich das zweite Halbjahr nicht wesentlich dynamischer entwickelt als das erste. Entscheidend wird sein, wie schnell in bereits laufenden Verhandlungen Entscheidungen getroffen werden. Tendenziell haben sich die Entscheidungszeiträume seit Beginn der Wirtschaftskrise deutlich verlängert und vielfach zu einem Aufschub oder gar einer Absage von zu erwartenden Abschlüssen geführt.
Die Spitzen- und Durchschnittsmieten haben in den meisten Städten ihren Höhepunkt innerhalb des aktuellen Zyklus‘ erreicht oder überschritten und werden in den kommenden Monaten tendenziell sinken. Allerdings sind nach wie vor keine extremen Abwärtsbewegungen erkennbar, wie sie zum Teil auf internationalen Märkten zu beobachten sind.
gi24/Colliers
Kommentar hinterlassen