Vermietungsmarkt im 3. Quartal verspricht steigenden Flächenumsatz

Vermietungsmarkt im dritten Quartal verspricht steigenden Flächenumsatz für das Gesamtjahr – Kemper’s Jones Lang LaSalle analysiert 375 Vermietungen mit insgesamt 195.000 m² Mietfläche im Zeitraum Q1-3 2009

Kemper’s Jones Lang LaSalle, Retail-Spezialist der Jones Lang LaSalle-Gruppe, hat anhand eigener Recherchen und der Vermietungsmeldungen der Immobilienfachtitel den Markt für Ladenlokale in 1a-Lagen untersucht. Der Erhebung für die Quartale 1-3 2009 liegt eine Stichprobe von 375 Vermietungen aller Maklerhäuser mit einer vermittelten Verkaufsfläche von insgesamt 195.000 m² zugrunde. Im Unterschied zum Vorjahreszeitraum war im dritten Quartal 2009 eine anhaltend stabile Flächennachfrage zu beobachten. 2008 hatte der Vermietungsmarkt in den Monaten Juli bis September dagegen im Zuge der Wirtschaftskrise empfindlich nachgegeben. Für das Gesamtjahr 2009 erwartet Kemper’s Jones Lang LaSalle einen leicht über dem Vorjahr liegenden Flächenumsatz.

Vermietungsmarkt in 1a-Lagen findet zu typischem Jahresverlauf zurück

Nach Ablauf der ersten drei Quartale 2009 lässt sich auf dem Vermietungsmarkt die Rückkehr zu einem branchentypischen Jahresverlauf feststellen. Dieser ist im langjährigen Durchschnitt durch ein verhaltenes erstes und zwei ungefähr gleich starke Folgequartale gekennzeichnet. Im 3. Quartal 2008 zeigte sich der Markt dagegen angesichts der Finanzmarktkrise schwächer als das Vorquartal und blieb in punkto Flächenumsatz sogar hinter dem ersten Quartal zurück. Im laufenden Jahr setzt sich dagegen die schon im ersten Halbjahr konstatierte solide Verfassung des Vermietungsmarktes auch im weiteren Jahresverlauf fort und lässt für das Gesamtjahr einen gegenüber 2008 leichten Anstieg des Flächenumsatzes erwarten.

Hauptgewinner sind Flächengrößen zwischen 100 und 250 m²

Bei den Flächengrößen setzen sich die Trends aus dem ersten Halbjahr fort. Hauptgewinner sind Flächengrößen zwischen 100 und 250 m². Diese Kategorie macht in den ersten drei Quartalen einen Anteil von über 40 Prozent aus. Im Vorjahreszeitraum lag dieser noch bei rund 30 Prozent. Auch Großflächen sind weiter auf dem Vormarsch. Flächen zwischen 1.000 und 2.000 m² und auch Großflächen über 2.000 m² legen um jeweils zwei Prozent gegenüber dem Vorjahr zu. Mehr als jede zehnte vermittelte Fläche liegt über 1.000 m². Die Nachfrage nach Kleinflächen unter 100 m² liegt dagegen acht Prozent unter dem Vorjahr. Hier macht sich nicht zuletzt die gedrosselte Expansion der Telekommunikationsanbieter bemerkbar.

Textilkonzepte dominieren Vermietungsmarkt in 1a-Lagen – Lebensmittelbranche findet Gefallen an innerstädtischen Standorten

Textilkonzepte halten ihre Vormachtstellung in Deutschlands 1a-Lagen aufrecht. In den ersten drei Quartalen entfällt mehr als jede zweite untersuchte Vermietung auf diesen Bereich. Schuhanbieter liegen wie im ersten Halbjahr mit einem Anteil von rund fünf Prozent auf Rang zwei. Gegenüber den ersten drei Quartalen 2008 stellt dies allerdings einen Rückgang um fast die Hälfte dar. Ein wesentlicher neuer Trend: die Lebensmittelbranche findet Gefallen an innerstädtischen 1a-Lagen. Auch wenn es sich noch um einige wenige großflächige Ansiedlungen handelt, belegt die Branche mit einem Flächenanteil von 4,5 Prozent in den ersten drei Quartalen erstmals Rang drei. Der Bereich Outdoor bleibt stark und macht rund vier Prozent der Vermietungen aus. Auch die Systemgastronomie zeigt sich mit knapp vier Prozent auf dem Niveau des ersten Halbjahrs und der ersten drei Quartale 2008. Einen Aufwärtstrend lässt der Bereich Wohnen erkennen, der in den ersten drei Quartalen immerhin für fast 3,5 Prozent der untersuchten Anmietungen steht.

Drogeriemärkte zeigen sich im Vergleich zum Vorjahr mit rund drei Prozent etwas zurückhaltender. Verlangsamt hat sich die Phase der starken Expansion auch bei den Discount-Bäckereien. In den ersten drei Quartalen liegt das Segment bei rund 1,5 Prozent. Die in 2008 noch sehr expansiven Branchen Telekommunikation und Buchhandel bleiben äußerst verhalten. Beide Segmente standen in den ersten drei Quartalen 2008 für jeweils sieben Prozent aller Vermietungen. Im gleichen Zeitraum 2009 liegen sie jeweils unter einem Prozent.

Textilien im Detail: Young Fashion, Vollsortimenter und DOB sind die Top 3

Nimmt man die Expansion der Textilbranche genauer unter die Lupe und differenziert nach Sortimenten, sind die Bereiche Young Fashion, Vollsortimenter und Damenoberbekleidung (DOB) in dieser Reihenfolge die drei stärksten Flächennachfrager. Insgesamt kommt die Textilbranche auf 103.000 m² vermittelte Mietfläche. Allein auf Young Fashion entfallen fast 40 Prozent. Vollsortimenter, die sowohl DOB als auch Herren- (HAKA) und Kinderbekleidung (KIKO) anbieten, folgen mit 33 Prozent, DOB-Spezialisten mit knapp 17 Prozent. DOB/HAKA-Konzepte machen etwa sieben Prozent der Mietfläche aus. Auf Luxuslabels entfallen rund drei Prozent. Anbieter reiner Herrenkonfektion machen etwa ein Prozent aus. Unter einem Prozent Flächenanteil liegen Anbieter von Dessous und KIKO-Spezialisten.

Luxuslabels konzentrieren sich auf Düsseldorfer Königsallee

Anbieter von Luxusgütern sind zwar noch nicht zu alter Stärke zurückgekehrt, stehen in den ersten drei Quartalen 2009 aber für immerhin zwei Prozent aller Vermietungen. Ein leichter Aufwärtstrend ist erkennbar, wobei die Düsseldorfer Königsallee klarer Vorreiter ist. In den ersten drei Quartalen weist die Lage sechs hochkarätige Neuansiedlungen oder Flächenvergrößerungen aus dem Luxussegment auf.

Fazit: Solider Vermietungsmarkt trotz schwieriger Rahmenbedingungen

Doris von Muschwitz, Leiterin Retail Leasing bei Kemper’s Jones Lang LaSalle: „Trotz schwieriger Rahmenbedingungen zeigt sich der Vermietungsmarkt in 1a-Lagen in einer sehr soliden Verfassung. Für das Gesamtjahr ist sogar ein im Vergleich zu 2008 leicht steigender Flächenumsatz zu erwarten. International agierende und auf Deutschland beschränkte Konzepte halten sich mit einem Flächenanteil von jeweils 50 Prozent exakt die Waage. Bei einem tendenziell leicht steigenden Flächenangebot investieren gut positionierte Konzepte in neue oder optimieren bestehende Standorte. Insgesamt stellen Immobilien in gewachsenen 1a-Lagen ihre defensiven Qualitäten eindrucksvoll unter Beweis und erweisen sich einmal mehr als vergleichsweise konjunkturresistent.“ (gi24/KJLL)