Gewerbeimmobilien: Belebung am deutschen Investmentmarkt

Stabilisierung des Preisniveaus sorgt für deutlichen Anstieg des Transaktionsvolumens im dritten Quartal 2009.

Realität folgt den Gefühlen: Während wir zum Ende des ersten Halbjahres nur eine "gefühlte" Belebung des deutschen Investmentmarktes konstatieren konnten, schlägt sich dies nun auch in der Realität nieder. "Der Investmentmarkt hat seinen Boden gefunden und ein signifikanter Anstieg der gehandelten Immobilien in den Monaten Juli bis September ist sichtbarer Beleg dieser Bodenbildung", so Marcus Lemli, Leiter Leasing & Capital Markets Jones Lang LaSalle Deutschland. Um rund 70 % auf 3,3 Mrd. Euro ist das Transaktionsvolumen im dritten im Vergleich zum zweiten Quartal angestiegen.

Damit summieren sich die bisherigen Investitionen im Jahr 2009 auf 7 Mrd. Euro. "Gleichwohl der Vergleich mit 2008 immer noch deutlich ausfällt, so hat sich das Minus im 12-Monats-Vergleich doch von -70 % zum Halbjahr auf -57 % reduziert", so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: "Für das letzte Quartal erwarten wir eine Fortsetzung der Marktbelebung. Wir gehen davon aus, dass von Oktober bis Dezember Immobilien im Wert von rund 4 Mrd. Euro den Besitzer wechseln werden, so dass am Jahresende ein gewerbliches Transaktionsvolumen von rund 11 Mrd. Euro zu Buche schlagen würde. Gleichzeitig wäre die letzten drei Monate damit auch die stärksten des Jahres 2009 und stünden im krassen Gegensatz zum Jahr 2008, als im vierten Quartal das niedrigste Quartalsvolumen des Jahres registriert wurde."

Interessant ist auch der Blick auf die Anzahl der Transaktionen: bis Ende September konnten in diesem Jahr 470 Käufe registriert werden (Einzel- und Portfoliodeals) und damit sogar 4 % mehr als noch vor einem Jahr.

Marcus Lemli: "Drei Faktoren sind aus unserer Sicht maßgeblich für diese verhalten positive Entwicklung:

1. Bodenbildung: Die bislang das Investmentjahr 2009 dominierende Schere zwischen Käufern und Verkäufern schließt sich. Käufer haben sich in einem fallenden Markt mit Käufen zurückgehalten. Wer fängt schon gerne ein fallendes Messer? Mit zunehmender Stabilisierung der Spitzenrenditen bildet sich ein klareres Preisniveau und die Käufer und Verkäufer nähern sich hinsichtlich der Preisfindung an.
2. Vertrauen: Der totale Crash der Wirtschaft und des globalen Finanzsystems ist ausgeblieben, im Gegenteil, die Aussichten haben sich sogar verbessert. In der Folge fassen die Akteure wieder mehr Vertrauen – die Basis für das Zustandekommen von Transaktionen.
3. Zinsen: Das weiterhin niedrige Zinsniveau sorgt dafür, dass es an renditestarken Alternativen mangelt, eine Situation, die insbesondere private Investoren mehr und mehr zu einer Immobilieninvestition veranlasst."

Für Euphorie besteht nach wie vor kein Anlass, immer noch ist das ganze Ausmaß der möglichen Abschreibungen bei den Banken nicht bekannt, der erneute eindringliche Ruf der Hypo Real Estate nach einer weiteren Finanzspritze in Höhe von 7 Mrd. Euro ist Beleg genug dafür, dass Risiken nach wie vor bestehen und in der Folge die Finanzierung von gewerblichen Immobilien nur sehr schleppend wieder in Gang kommt. "Solange der Refinanzierungsmarkt nicht wieder geöffnet ist, werden wir weiterhin nur wenige großvolumige Transaktionen jenseits der 150 Mio. Euro sehen. Die Belebung des deutschen Pfandbriefmarktes ist ein erster Schritt in diese Richtung, kann aber nur einen relativ kleinen Teil abdecken. Entscheidend wird darüber hinaus sein, was mit den in den nächsten Jahren fällig werdenden CMBS Verbriefungen geschieht, für die es im aktuellen Markt noch keine ausreichenden Refinanzierungskapazitäten gibt. Hier werden sich interessante Geschäftsmöglichkeiten ergeben", so Marcus Lemli.

Immobilienhochburgen weiter verstärkt im Fokus der Investoren

Schon im zweiten Quartal fiel der Anstieg des Transaktionsvolumens im Quartalsvergleich in den sieben Immobilienhochburgen überproportional aus, im gesamten ersten Halbjahr wurden in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M, Hamburg, Köln, München und Stuttgart Transaktionen in Höhe von 1,72 Mrd. Mio. Euro getätigt. Damit entfielen 47% des Halbjahresvolumens auf die Big 7.

Im dritten Quartal fällt die Bilanz noch besser aus, von den zwischen Juli und September investierten 3,3 Mrd. Euro entfielen fast zwei Drittel auf die sieben genannten Städte. Für das laufende Jahr beträgt der Anteil Ende September 55%. Wie erwartet ist dies das Resultat einer steigenden Risikoaversion der Investoren und das Ergebnis der Suche nach entsprechenden sicherheits-orientierten Core-Produkten in etablierten Märkten. Die positive Entwicklung im dritten Quartal darf allerdings auch in den Immobilienhochburgen nicht darüber hinweg täuschen, dass der Vergleich mit dem Vorjahr immer noch ernüchternd ausfällt. In allen Städten ist ein Rückgang zu beobachten, der von -8% in Düsseldorf bis zu -71% in Stuttgart reicht.

Büroimmobilien haben in der Gunst der Investoren zugelegt

Mit einem Anteil von 35 % (2,45 Mrd. Euro) am Transaktionsvolumen stehen Büroimmobilien zum dritten Quartal deutschlandweit relativ gesehen am stärksten da. Erst danach folgen Einzelhandelsimmobilien mit rund 31% (2,2 Mrd. Euro), obwohl die beiden bisher größten Transaktionen des Jahres Shopping Center Investments waren. Auf gemischt genutzte Immobilien entfallen rund 9 % (0,65 Mrd. Euro), weitere 7 % (0,49 Mrd. Euro) waren Grundstückstransaktionen und nur rund 5 % (0,38 Mrd. Euro) entfallen auf Lager- und Logistikimmobilien.

Innerhalb der Assetklasse "Einzelhandelsimmobilie" liegen Shopping Center mit 35 % (0,78 Mrd. Euro) deutlich vorn. Weitere knapp 30 % (0,66 Mrd. Euro) wurden in innerstädtische Geschäftshäuser in den zentralen Einkaufslagen der Städte investiert. Die immer noch gute Vermietungslage dieser Objekte – trotz der zunehmenden Mietpreis- und Objektsensibilität der Einzelhändler und der daraus resultierenden Verzögerung von Anmietungsentscheidungen – sichert den Investoren einen relativ stabilen Cash Flow. Fachmarktorientierte Produkte wie Fachmarktzentren, einzelne Fachmärkte sowie Supermärkte/Discounter kommen zusammen auf einen Anteil von 26 % (0,58 Mrd. Euro).

Stark diversifiziertes Käuferspektrum

Entgegen der verbreiteten Marktmeinung, dass derzeit immer nur die Gleichen kaufen, lässt sich zum Ende des dritten Quartals keine den Markt dominierende Investorengruppe ausmachen. Dennoch ist er erstaunlich, dass Private Investoren mit einem Anteil von 14 % (fast 1 Mrd. Euro) an der Spitze stehen und selbst die offenen Publikumsfonds hinter sich lassen. Hinsichtlich der Risikoeinstellung der Investoren setzt sich in diesem Jahr der Trend fort, den wir schon 2008 beobachtet haben. 60% des gesamten Transaktionsvolumens wurde bisher in risikoarme Immobilien investiert, die der Kategorie "Core" zuzurechnen sind.

Auf der Verkäuferseite dominieren die Entwickler das Transaktionsgeschehen, die Immobilien im Wert von 2,2 Mrd. Euro veräußert haben und damit auf einen Anteil von 31% am Transaktionsvolumen kommen. Es folgen die Immobilien AGs mit 16% und Asset/Funds Manager mit 14%.

Der Investmentmarkt in Deutschland ist zunehmend durch deutsche Investoren geprägt. 87% des investierten Kapitals stammt von inländischen Anlegern. Die ausländischen Investoren haben entsprechend 13% Anteil in diesem Jahr für 900 Millionen Euro Immobilien gekauft, aber in gleichem Zuge für fast 2,1 Mrd. Verkäufe getätigt und damit per Saldo den Anlagebestand in Deutschland deutlich reduziert.

Renditen für Core-Produkte stabil

Die Netto-Anfangsrenditen sind in den vergangenen drei Monaten in allen Assetklassen unverändert geblieben. Wir gehen davon aus, dass damit die Höchstwerte erreicht sind und die Preise – zumindest in den Top-Segmenten – nicht weiter fallen werden. "Diese Stabilisierung der Spitzenrenditen wird voraussichtlich weitere 12-18 Monate andauern, solange nicht eine Trendwende an den Vermietungsmärkten zu erkennen ist. Eine paradoxe Entwicklung wie derzeit in London oder Paris mit fallenden Renditen bei schwachen Vermietungsmärkten erwarte ich für Deutschland nicht", so Marcus Lemli.

Aggregiert für die sieben betrachteten Städte beträgt die Netto-Anfangsrendite bei Büroimmobilien 5,47 % und damit lediglich sechs Basispunkte mehr als Ende März 2009. Innerstädtische Geschäftshäuser mit hochwertigen Einzelhandelsflächen liegen aktuell bei 4,27 %. Die Renditen für Shopping Center und Fachmarktzentren waren seit dem Tiefpunkt im Jahr 2007 um jeweils 125 Basispunkte angestiegen, liegen aber bereits seit drei bzw. zwei Quartalen auf stabilem Niveau (5,75 % bzw. 6,75 %). Die höchsten Renditen erzielen traditionell Investitionen in Lager-/Logistik-immobilien, hier hat die Spitzenrendite Ende Juli 7,45% erreicht und bleibt auch Ende September stabil.

"Nach wie vor gilt, dass die einsetzende Stabilisierung der Renditen nur für das Spitzensegment zu beobachten ist. Gerade in der aktuellen Marktsituation, in der sich die Nachfrage der Investoren hauptsächlich auf Core-Produkte konzentriert, gibt es weiterhin Preiseinbußen in B-Lagen oder bei Immobilien unterdurchschnittlicher Qualität. Es dürften noch weitere Preisnachlässe zu erwarten sein, bevor sich opportunistische agierende Investoren in diesem Segment wieder verstärkt engagieren", so Marcus Lemli. (gi24/JLL)