Bedarf an Wohnraum in München ungebrochen hoch, Mieten für Altbauwohnungen auf historischem Höchstwert

Das IVD-Marktforschungsinstitut des Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Süd e.V. hat am 28. Juli 2008 auf einer Pressekonferenz den Frühjahrsmarktbericht „Wohnimmobilien-Mietobjekte“ vorgelegt.

„Während die Mietpreise im Bayern-Trend eine Verschnaufpause einlegten, stiegen die Mietpreise in München auch im Frühjahr 2008 weiter kräftig an.“

so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts.

„Wie schon im Frühjahr 2007, war auch im Herbst 2007 ein Ansteigen der Mietpreise, wenn auch gemäßigter, festzustellen. Der Bayern-Trend im Frühjahr 2008 zeigt sich dann stabil bis leicht rückläufig.“

so Stephan Zehnter, Vorstandsmitglied des IVD Süd.

Die Abschläge bei den Mietpreisen reichen sich, so Zehnter, von -0,4% für Altbauwohnungen bis auf -2,5% für Neubaudoppelhaushälften, jeweils der gute Wohnwert.

Derzeit gibt es, so Prof. Kippes

„eine gespaltete Marktsituation. Es gibt klar steigende Mieten in den bayerischen Groß- und Mittelstädten, allen voran München, während der Anstieg der Mieten in der der Masse der kleineren Städte und Gemeinden eine Verschnaufpause einlegte.“

Die Tendenz am bayerischen Mietwohnungsmarkt wird hierbei nicht von den Großstädten bestimmt, sondern geht hier von der Masse der kleineren Städte und Gemeinden aus; insofern gab der Bayern-Trend etwas nach.

Ab dem Frühjahr 2006 wiesen die bayerischen Großstädte stabile bis leicht steigende Mietpreise aus. Im Frühjahr 2008 hat sich der Aufwärtstrend deutlich verstärkt. Die Preiserhöhungen liegen zwischen +2,0% für Doppelhaushälften aus dem Bestand und sogar beachtliche +7,0% für Altbauten, jeweils für den guten Wohnwert.

Wie schon im Vorjahr herrscht in München ein weiter ansteigender Trend vor, besonders bei den Mietpreisen für Altbauwohnungen. Altbauwohnungen stehen weiter hoch in der Gunst der Wohnungssuchenden. Hier legen die Preise für alle Wohnwerte weiter zu (+9,0% der einfache, +14,7% der mittlere und +8,7% der gute Wohnwert). Der Mietpreis für Altbauten mit gutem Wohnwert nähert sich immer mehr an den für Neubauwohnungen an. Auch bei den Wohnungen aus dem Bestand ziehen alle Wohnwerte im Vergleich zum Vorjahr weiter an (+6,7% der einfache, +9,0% der mittlere und +7,5% der gute Wohnwert). Das gleiche Bild zeigt sich bei den Neubauwohnungen (+5,6 der mittlere und +5,8% der gute Wohnwert). In München erreichten die Mieten bei Altbauwohnungen, sowie Doppelhaushälften und neuen Reihenhäusern einen historischen Höchstwert.

Die Mietpreise für die einzelnen Wohnwerte bei den Reihenmittelhäusern aus dem Bestand ziehen dieses Frühjahr in München ebenso deutlich an (+6,4% für den guten Wohnwert), wie die der neu gebauten Reihenmittelhäuser (+4,5% der gute Wohnwert). Bei den Doppelhaushälften aus dem Bestand legt der gute Wohnwert im Frühjahr 2008 mit einem Plus von 6,5% deutlich zu. Die neu gebauten Doppelhaushälften weisen Anstiege beim mittleren +5,6% und beim guten Wohnwert +8,1% aus.

Besonders in München nimmt der Bedarf an Wohnraum durch steigende Bevölkerungszahlen, einen hohen Anteil an Einpersonenhaushalten sowie wachsendem Pro-Kopf-Flächenbedarf kontinuierlich zu. Um mittelfristig ein nachfragegerechtes Angebot an Wohnraum im Ballungszentrum München anbieten zu können, ist es einerseits wichtig, die klassischen Bestandshalter, etwa große Versicherungen, wieder dazu zu bringen, ihre Bestände an Wohnungen zu halten und auszubauen. Auf der anderen Seite fordert der IVD, auch den Einzelanleger wieder in vernünftigem Umfang steuerlich zu fördern. Spätestens mittelfristig rechnet der IVD speziell für München angesichts einer zu geringen Wohnungsfertigstellung und einer guten Wirtschaftsentwicklung mit weiter deutlich steigenden Neuvermietungsmieten.

In Nürnberg tendierten die Mietpreise bereits in den Vorjahren nach oben. Auch im Frühjahr 2008 liegen die Mietpreistendenzen zwischen stabilen Preisen für Doppelhaushälften (Neubauten) und +4,9% für Mietwohnung aus dem Bestand (nach 1950). Auch hier ist ein sichtbarer, wenn auch nicht für alle Objekttypen so deutlicher Aufwärtstrend zu vermerken.

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, von folgenden Trends:

• Nach Angaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung lag die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen in Bayern im Jahr 2007 bei 31.771 (-31,2% im Vergleich zum Vorjahr). Im ersten Quartal 2008 liegt die rückläufige Tendenz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bei -9,6%. Insgesamt wurden in den ersten drei Monaten des Jahres 2008 6.883 Wohnungen genehmigt.

• Auch die Zahl der fertig gestellten Wohnungen verzeichnete im Jahr 2007 im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang um 24,4%. Insgesamt lagen die Baufertigstellungszahlen in Bayern bei 38.333 Wohneinheiten.

• Ähnlich dem Bayerntrend ging auch die Zahl der Baugenehmigungen in München im Vergleich zum Jahr 2007 mit -36,6% deutlich zurück. Insgesamt wurden 4.498 Genehmigungen erteilt, 2.592 weniger als vor einem Jahr.

• Die Zahl der Baufertigstellungen in München lag bei 4.200. Die Veränderung zum Jahr 2006 betrug -42,4%, wobei die Werte des Vorjahres durch die Nachmeldungen der vergangenen Jahre beeinflusst werden.

• Nach Angaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung gab es in Bayern im Jahr 2007 insgesamt 5,9Mio. Haushalte. Im Vergleich zum Jahr 1997 stieg die Zahl um rund 9,0%. Die durchschnittliche Haushaltsgröße sank in diesem Zeitraum von 2,25 Personen auf 2,14 Personen je Haushalt. Dies ist vor allem auf die hohe Zunahmen der Einpersonenhaushalte zurück zu führen. Im Jahr 2007 lag der Anteil an Einpersonenhaushalten bayernweit bei ca. 37,9%, im Vergleich zum Jahr 1997 ein Plus von 18%. Die Zahl der Haushalte mit 5 und mehr Personen ging dagegen um 12,7% zurück.

In Folge der steigenden Haushaltszahlen steigt der Bedarf an Wohnungen. Der Wohnraumbedarf im Jahr 2007 in Bayern wurde von Experten auf 60.000 Wohnungen geschätzt. Tatsächlich errichtet wurden etwa 30% weniger Wohnungen.

• Der Anteil der Einpersonenhaushalte an allen 742.000 gezählten Haushalten in München lag im Jahr 2007 bei 54,2%. Die Einpersonenhaushalte dominieren alle anderen Haushaltsgrößen mit steigender Tendenz. Besonders in den Großstädten ist diese Entwicklung in den letzten Jahren verstärkt zu beobachten. Die Gründe für diese Entwicklung sind vielfältig. Zum einen hat sich das Verhalten der Generationen zueinander verändert und ist die Lebenserwartung gestiegen; zum anderen haben die zunehmende Individualisierung aber auch die steigende gesellschaftliche Akzeptanz von neuen Wohn- und Lebensformen die Haushaltsgrößen beeinflusst. Aber auch Faktoren wie z.B. Wanderungsströme, die durch Ausbildungs- bzw. Arbeitsplatzsuchende ausgelöst werden, spielen eine große Rolle.  

Den größten Anteil bei den Einpersonenhaushalten machen jedoch nicht die sogenannten Singles, sprich allein lebende junge Menschen aus, vielmehr steigt die Anzahl älterer Menschen, die durch Scheidung oder Verwitwung wieder alleine leben.

Die durchschnittliche Haushaltsgröße nahm in der letzten Jahren ab. Während im Jahr 1997 statistisch gesehen noch 1,90 Personen in einem Haushalt lebten, sank dieser Wert bis zum Jahr 2005 auf 1,82. In den Jahren 2005-2007 konnte jedoch leichter Anstieg der Haushaltsgröße verzeichnet werden.

• In München ist jedoch der Bedarf an Wohnraum nach wie vor ungebrochen hoch. Gute wirtschaftliche Rahmenbedingungen sorgen für positive Wanderungssalden der Stadt, was zur verstärkten Wohnraumnachfrage führt. Diese Entwicklung wird auch durch eine steigende Wohnfläche je Einwohner deutlich verstärkt.

Quelle: IVD, Region Süd, 28.07.2008