Steigender Flächenumsatz auf Berliner Büromarkt. Der Berliner Büromarkt beendete die ersten neun Monate des Jahres 2012 mit einem sehr guten Ergebnis. Der Flächenumsatz bewegte sich Berechnungen des Immobiliendienstleisters Grossmann & Berger zufolge mit 474.000 Quadratmetern rund 17 Prozent über dem Wert des Vorjahres. Der Eigennutzeranteil lag dabei mit rund 11 Prozent im langjährigen Mittel. Allein im 3. Quartal wurden 189.000 Quadratmeter Bürofläche vermietet. „Das Marktgeschehen der ersten drei Quartale war sehr erfreulich und zeigt die Dynamik des Berliner Marktes. Das sich abzeichnende schlechtere konjunkturelle Umfeld hat sich noch nicht im Markt niedergeschlagen“, erläutert Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger.
Weniger Großverträge, mehr Flächenumsatz
Die Auswertung der Abschlüsse der ersten drei Quartale zeigte, dass insbesondere die größeren Unternehmen mit Flächenbedarfen von mehr als 5.000 Quadratmetern sehr entscheidungsfreudig waren. Insgesamt wurden am Berliner Vermietungsmarkt 13 Großabschlüsse mit einem Gesamtvolumen von über 190.000 Quadratmetern registriert. Damit stieg der Umsatzanteil dieses Flächensegments im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von 34 Prozent auf über 40 Prozent. Der bedeutendste Abnehmer von Büroflächen im 3. Quartal war der Online-Schuh- und Modehändler Zalando, der rund 59.000 Quadratmeter in drei Verträgen anmietete. Zu den größten Mietverträgen zählten darüber hinaus die Abschlüsse des Beratungsunternehmens PriceWaterhouse-Coopers mit rund 24.400 Quadratmetern („HumboldtHafen Eins“, Kapelle-Ufer, Mitte) sowie der Baubeginn von zwei Eigennutzern. Dabei handelt es sich um den Bau des Bundesministeriums für Bildung und Forschung (ebenfalls Kapelle-Ufer, Mitte) mit rund 28.000 Quadratmetern und um die Deutsche Gesetzliche Unfallversicherung (Französische Straße 57-62, Mitte 1a) mit rund 8.500 Quadratmetern. „Die zahlreichen Großabschlüsse im Berliner Markt – auch bei Vorvermietungen – dokumentieren den Nachfragetrend nach Flächen in Neubauqualität“ so Holger Michaelis.
Mitte wieder stärkster Teilmarkt
Der Flächenumsatz in den ersten drei Quartalen des Jahres 2012 konzentrierte sich wie in den Vorjahren mit rund 28,5 Prozent auf den Teilmarkt Mitte. Einen bedeutenden Umsatzanteil verzeichnete mit 10,9 Prozent des Gesamtflächenumsatzes auch der Teilmarkt Friedrichshain und belegte damit den zweiten Platz. Dies war insbesondere auf die beiden im Teilmarkt gelegenen Großabschlüsse von Zalando zurückzuführen. Auf Platz drei landete der Teilmarkt Mitte 1a mit 9,2 Prozent, gefolgt von dem Teilmärkten Tiergarten (7,2 Prozent) und Ku’damm (6,8 Prozent). Die Teilmärkte Charlottenburg, Peripherie-Nord und Peripherie-Süd vereinten jeweils einen Anteil von über 5 Prozent des Gesamtflächenumsatzes auf sich.
Öffentliche Verwaltung/Verbände/Kirchen traditionell auf Platz eins
Wie in den Vorjahren ist auch am Ende des 3. Quartals die Gruppe Öffentliche Verwaltung/Verbände/Kirchen die traditionell stärkste Branche in Berlin. Grund hierfür sind die zahlreichen Eigennutzerbaustarts bzw. Anmietungen von Ministerien, Arbeitsagenturen und Verbänden. Nach den ersten drei Quartalen vereinte diese Nutzergruppe rund 23 Prozent des Gesamtflächenumsatzes der Bundeshauptstadt auf sich. Für eine Sondersituation sorgten auch bei dieser Auswertung die Abschlüsse von Zalando: Der Branche Handel und Gastronomie positionierte sich mit rund 20 Prozent auf Platz zwei der umsatzstärksten Branchen. In den Vorjahren lag dieser Wert deutlich unter 10 Prozent. Es folgen die Branchen Information und Telekommunikation mit 14 Prozent und die Beratungsunternehmen mit 13 Prozent auf den Plätzen drei und vier. Ohne den Großabschluss von PriceWaterhouse-Coopers wäre der Anteil der Beratungsunternehmen am Flächenumsatz noch geringer ausgefallen, was für den Berliner Markt eher unüblich ist.
Spitzenmiete im Jahresverlauf stabil bis leicht steigend
Aufgrund der guten Vermietungsaktivitäten der letzten zwölf Monate stieg die flächengewichtete Durchschnittsmiete im Vergleich zum Vorjahr um 40 Cent auf 13,20 Euro/Quadratmeter/Monat. Der Wert für die Spitzenmiete, der im vergangenen Jahr noch bei 21,00 Euro/Quadratmeter/Monat lag, stieg zum Ende des 2. Quartals 2012 auf 22,00 Euro/Quadratmeter/Monat und blieb auch im 3. Quartal auf diesem Niveau. Grund hierfür sind mehrere Vertragsabschlüsse in Top-Objekten zu Spitzenmieten.
Sehr gutes Vermietungsergebnis lässt Leerstand schrumpfen
Rund 1,150 Mio. Quadratmeter Bürofläche stehen in Berlin aktuell zur Vermietung an. Das sind 12,5 Prozent weniger als noch vor einem Jahr. Grund für den bereits seit Ende 2009 anhaltenden Leerstandsrückgang in Berlin ist die gute Vermietungsleistung bei gleichzeitig geringem spekulativen Fertigstellungsvolumen, da die restriktive Kreditvergabepraxis der Banken so gut wie keinen spekulativen Neubau zulässt. Die Leerstandsquote sank innerhalb der letzten zwölf Monate von 7,1 Prozent auf aktuell 6,2 Prozent inklusive Untermietflächen.
Nicht zuletzt aufgrund der bereits genannten restriktiven Finanzierungspolitik der Banken werden in den kommenden zwei Jahren nur wenige spekulative Flächen an den Markt kommen. Die Vorvermietungsquote liegt bei einem Fertigstellungsvolumen von rund 282.000 Quadratmetern in den Jahren 2012/2013 bei rund 69 Prozent. Dabei lässt sich bereits jetzt eine Verknappung des Flächenangebotes bei zusammenhängenden Neubaubüroflächen über 5.000 Quadratmetern in zentraler Lage beobachten. Diese Situation wird sich in den nächsten zwei Jahren weiter zuspitzen. Zentral gelegene Bestandsobjekte mit ausreichenden Leerstandsflächen werden somit in diesem Zeitraum wieder deutlicher in den Fokus der Nachfrager rücken.
Kurzfristig keine krisenbedingten Auswirkungen
Die große Unsicherheit im Euroraum beeinflusst die Stimmung der deutschen Wirtschaft. Die Risiken angesichts der Turbulenzen in der Eurozone sind erheblich. Dennoch zeigte sich die deutsche Wirtschaft mit einem Anstieg des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 0,5 Prozent insbesondere zu Beginn der ersten Jahreshälfte überraschend robust. „Trotz der ungewissen Entwicklung der deutschen Wirtschaft erwarten wir kurzfristig keine krisenbedingten Auswirkungen auf den Berliner Markt für Bürovermietung. Vielmehr geben die Zahlen der ersten neun Monate Anlass zu der Vermutung, dass das gute Ergebnis des Vorjahres erreicht, wenn nicht sogar übertroffen werden kann. Die Perspektive für 2013 lässt jedoch eine Abschwächung des Marktes für Büroflächen erwarten“, konstatiert Ulrich Denk, bei Grossmann & Berger in Berlin zuständig für den Bereich Research.