Bodenbildung in Deutschlands Bürozentren
In den von Colliers PropertyPartners analysierten Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart konnte im Verlauf des 3. Quartals eine Bodenbildung beobachtet werden.
Flächenumsatz: Nach neun Monaten des Jahres 2009 lag der Flächenumsatz in den sechs wichtigsten deutschen Bürostandorten bei ca. 1,60 Mio. m² und damit 28,7 % unter dem Ergebnis des Vorjahres. Auch der Mittelwert der vergangenen fünf Jahre wurde um 13,6 % unterschritten. Diese auf die Wirtschaftskrise zurückzuführende Abnahme zeigt sehr deutlich die bereits seit Ende 2008 spürbare Zurückhaltung bei Anmietungsentscheidungen auf Nutzerseite. Allerdings war das 3. Quartal in den meisten Städten nicht mehr schwächer als das vorangegangene Quartal, weshalb sich eine Bodenbildung in den deutschen Topstandorten abzeichnet.
Die einzelnen Märkte sind unterschiedlich stark vom Umsatzrückgang betroffen. Die beiden bezogen auf den Büroflächenbestand nahezu gleich großen Standorte Düsseldorf (ca. 7,5 Mio. m²) und Stuttgart (ca. 7,4 Mio. m²) bilden die Endpunkte der Spanne. Wurde in Stuttgart mit ca. 133.500 m² Flächenumsatz lediglich ein Rückgang von 9,2 % verzeichnet, musste Düsseldorf mit ca. 131.500 m² einen um 48,2 % verringerten Flächenumsatz hinnehmen. Nicht ganz so stark, aber mit -33,4 % auf ca. 400.800 m² doch überdurchschnittlich, ging der Flächenumsatz in München zurück, wohingegen Frankfurt (-27,5 % auf ca. 303.300 m²) und Hamburg (-27,9 % auf ca. 300.000 m²) etwa dem Bundestrend folgten. Berlin liegt mit einem um 19 % auf ca. 332.600 m² verringerten Flächenumsatz auf einem im Vergleich zum Vorjahr noch akzeptablen Niveau.
Flächenleerstand
Die rückläufigen Flächenumsätze machen sich in Verbindung mit der Fertigstellung von Büroobjekten durch ansteigende Flächenleerstände bemerkbar. Im Vergleich zum Vorjahr wurden Ende des 3. Quartals 2009 bundesweit etwa 9,9 % mehr Leerstandsflächen registriert. Im Vergleich zum vorangegangenen Quartal stieg der Leerstand in den sechs wichtigsten deutschen Wirtschaftszentren um 1,6 % auf 7,17 Mio. m². Die meisten dem Markt kurzfristig zur Anmietung zur Verfügung stehenden Büroflächen gibt es in Frankfurt am Main, wo es in Summe aktuell ca. 1,95 Mio. m² sind. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 16,5 %. Die mit 6,2 % nach wie vor geringste Leerstandsquote verzeichnet bei aktuell ca. 456.500 m² leer stehenden Büroflächen der Standort Stuttgart. Dort wurden im Vergleich zum Vorquartal aufgrund der geringen Fertigstellungszahlen und der hohen Vorvermietungsquoten sogar 2.500 m² Leerstand abgebaut.
Mietpreise
Drei Standorte weisen im Jahresvergleich eine stabile und drei Standorte eine deutlich rückläufige Spitzenmiete auf. In Hamburg (24,00 €/m²) und Stuttgart (18,00 €/m²) war im Vergleich zum Stand vor 12 Monaten keine Bewegung im Spitzensegment zu beobachten, in München (30,00 €/m²) nur ein geringfügiger Rückgang um 0,7 %. Auch im Vergleich zu den Werten des vorangegangenen Quartals konnte keine Veränderung festgestellt werden. Düsseldorf (-8,0 % auf 23,00 €/m²), Frankfurt (-9,6 % auf 33,00 €/m²) und vor allem Berlin (-16,3 % auf 20,50 €/m²) mussten dagegen im Jahresvergleich deutlich Federn lassen und setzen mit Ausnahme Düsseldorfs den Trend der letzten Monate fort.
Ein anderes Bild ergibt sich bei den Durchschnittsmieten, wo es drei Zweiergruppen gibt. Deutliche Zunahmen verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr Düsseldorf (+7,5 % auf 14,30 €/m²) und Frankfurt (+11,8 % auf 19,00 €/m²), stabile Verhältnisse herrschten in Stuttgart (+1,6 % auf 12,02 €/m²) und Hamburg (-0,8 % auf 13,20 €/m²), während die Durchschnittsmieten in München (-4,5 % auf 13,31 €/m²) und Berlin (-10,4 % auf 11,16 €/m²) nachgaben.
Branchen
Über alle sechs Städte hinweg waren Beratungsunternehmen in den ersten 9 Monaten des Jahres die umsatzstärkste Branche. Sie mieteten insgesamt ca. 265.300 m² neue Büroflächen an und vereinten damit einen Marktanteil von 16,6 % auf sich. Die Branche Öffentliche Verwaltung, Verbände, Kirche folgte mit einem Büroflächenumsatz von 198.600 m² und einem Marktanteil von 12,4 % auf dem zweiten Platz, knapp vor Unternehmen der Informations- und Kommunikationsbranche mit 184.600 m² und 11,5 % Marktanteil.
Die Branchenschwerpunkte in den einzelnen Städten sind traditionell verschieden. In Berlin führt die Branche Öffentliche Verwaltung, Verbände, Kirche mit 19,6 % Marktanteil die Rangliste der umsatzstärksten Branchen an. Insgesamt vereinen die vier größten Branchen knapp zwei Drittel des Flächenumsatzes auf sich. In Düsseldorf wird dies sogar durch nur drei Branchen erreicht, angeführt von den Beratungsunternehmen mit einem Marktanteil von 30,4 %.
Aufgrund der Großanmietung der Deutschen Bahn AG liegt in Frankfurt die Branche Tourismus und Verkehr mit 26,5 % Marktanteil knapp vor den Unternehmen der Banken- und Finanzbranche. Angeführt von der Branche der Öffentlichen Verwaltung, Verbände, Kirche, die in Hamburg einen Marktanteil von 16,3 % auf sich vereinigt, folgt ein breites Mittelfeld von sieben Branchen, die zwischen 7 und gut 12 % Marktanteil haben. In München liegen die Unternehmen der Informations- und Telekommunikationsbranche mit 22,3 % Marktanteil in Front, in Stuttgart wiederum die vergleichsweise krisenunabhängige Branche Öffentliche Verwaltung, Verbände, Kirche mit 25,8 % Marktanteil.
PropertyIndex
Der PropertyIndex veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Büromarkt. Er bildet die Relation zwischen dem Angebot innerhalb der nächsten 12 Monate und dem Flächenumsatz der vergangenen 12 Monate.
Die Flächenumsatzrückgänge bei gleich zeitig steigendem Flächenangebot führen in allen Städten zu einer Zunahme der PropertyIndices. Der Frankfurter Büromarkt ist davon besonders betroffen. Dort stieg der PropertyIndex binnen Jahresfrist von 3,1 auf nunmehr 5,4. Vergleichsweise günstig ist das Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach wie vor in Hamburg, wo aktuell ein PropertyIndex von 2,7 erreicht wird.
Fazit und Prognosen
Die Stimmung in allen untersuchten Städten ist nach wie vor geprägt von der unsicheren konjunkturellen Entwicklung. Frühindikatoren wie der Geschäftsklimaindex des ifo-Institutes oder Prognosen des Internationalen Währungsfonds und der großen Forschungsinstitute geben aber ersten Anlass zu verhaltenem Optimismus. Zurückhaltung ist trotz allem geboten, da zwar sehr wahrscheinlich die Talsohle der Rezession erreicht, ein schwungvoller Wachstumskurs aber noch nicht in Sicht ist. In Deutschland hat sich bisher Kurzarbeit als Maßnahme gegen eine sprunghaft ansteigende Arbeitslosigkeit erwiesen. Zudem hat sich in diesem Zusammenhang die Binnennachfrage bisher als stützende Säule für die deutsche Wirtschaft erwiesen. Aufgrund der größtenteils aber immer noch schlechten Auslastungsquoten der Unternehmen werden diese in den kommenden Monaten nicht um Entlassungen herumkommen.
Diese Entwicklung wird sich auch auf dem deutschen Büromarkt niederschlagen. Die abwartende Haltung vor allem der Großunternehmen ist in allen Städten deutlich spürbar. Trotz zahlreicher anstehender Flächenbedarfe entscheiden sich viele Unternehmen statt für Neuanmietungen für kurzfristige Mietvertragsverlängerungen für 1-2 Jahre, um in einer anderen Marktphase erneut an den Markt zu gehen. Ein erstes positives Signal geht allerdings davon aus, dass die Vermietungsleistung in den traditionell eher schwächeren Sommermonaten über denen des 2. Quartals lag.
Aufgrund der im Bau befindlichen Büroflächen, die 2010 einen Höhepunkt erreichen wird, ist bei verhaltenen Flächenumsätzen mit zunehmenden Leerständen zu rechnen. Neue Projektentwicklungen dagegen werden nur noch mit hohen Vorvermietungsquoten realisiert. Incentives nehmen je nach Lage, Objekt und Mietvertragslaufzeit momentan tendenziell zu und werden in der Regel als mietfreie Zeiten oder Baukostenzuschüsse gewährt. Aufgrund der aktuellen Mietvertragsverhandlungen und der vorliegenden Gesuche gehen wir davon aus, dass in den sechs wichtigsten deutschen Städten bis Ende des Jahres ein Büroflächenumsatz von 2,0-2,2 Mio. m² erreicht werden kann. (gi24/Colliers)
Kommentar hinterlassen