Nach dem neuesten European Investment Bulletin von Savills sind Immobilien in ganz Europa zunehmend günstiger, und dies insbesondere in Märkten, in denen die Preise weitaus stärker angepasst wurden, wie in den Büromärkten in London, Paris, Madrid und Dublin. Aufgrund des derzeitigen Wechselkurses zum Euro ist besonders London preislich noch attraktiver geworden.
Giles Wilcox, Direktor von Savills, erklärt:
„Sinkende Renditen im Jahr 2008 haben maßgeblich zu einer Preisanpassung bei Gewerbeimmobilien auf allen europäischen Märkten geführt. Inzwischen sind die Immobilienwerte in manchen Ländern verglichen mit dem Höchststand des Kapitalmarktzyklus günstig.“
Der Bericht geht auch davon aus, dass aufgrund des auf 60-65 % gesunkenen Beleihungswertes Investoren weiterhin Zurückhaltung üben werden. Nationale institutionelle Anleger und private Investoren mit Interesse an kleineren Immobilieneinheiten sollten aber in 2009 weiter investieren. Auch Gelegenheitsfonds, offene Fonds und Spezialfonds aus Deutschland werden im laufenden Jahr als Käufer aktiv sein. Die genannten Anlegergruppen werden vor allem in sichere, langfristig vermietete Immobilien mit bonitätsstarken Mietern in guten Lagen investieren, die zu realistischen Preisen angeboten werden.
Neue Marktchancen, so der Bericht, resultieren wohl auch aus Transaktionen von Investoren und Projektentwicklern, die nun in Schwierigkeiten stecken. Sie haben Immobilien während der Hochphase teuer eingekauft und diese zum großen Teil fremdfinanziert. Restriktivere Finanzierungskonditionen können auch vermehrt zu Sale-and-Leaseback-Geschäften führen. Wilcox fügt hinzu:
„Sicherlich werden sich Zwangsverkäufe nicht vermeiden lassen. Dennoch gibt es eine nicht unbeträchtliche Zahl an Banken, die ihre Kreditverträge mit guten Kunden neu verhandeln. Zwangsverkäufe seitens der Eigentümer lassen sich so ebenso verhindern wie das Risiko, dass Immobilien an die Banken zurückfallen, die diese wiederum weder haben noch verwalten möchten.“
Der Bericht kommt auch zu dem Schluss, dass durch Konsolidierung und Rationalisierung die Nettoflächenabsorptionsraten sinken und mehr Flächen im Angebot sein werden. Dies führt zu niedrigeren Mieten und einer stärkeren Verhandlungsposition der Mieter. Bereits im vergangenen Jahr sind die Flächenumsätze in ganz Europa (26 Märkte) im Jahr 2008 um etwa 10 % gesunken. Gleichzeitig stieg die Leerstandsquote nur marginal von 7,9 % auf 8,0 %.
Ende 2009 sollen die Renditen für erstklassige Objekte ihren Höhepunkt erreicht haben. Der Bericht stützt sich dabei auf sinkende Basiszinssätze und Renditen für Staatsanleihen, die in der Regel als die Hauptindikatoren für die Renditeentwicklung bei Immobilien gelten. Erste Hinweise darauf finden sich bereits in Ländern, die dem allgemeinen Marktzyklus voraus sind, wie die Büromärkte in Großbritannien und Frankreich.
gi24/Savills
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