Die jüngsten Consensus-Prognosen für das Wirtschaftswachstum nähren die Befürchtung, dass der wirtschaftliche Abschwung in Europa länger und tiefgreifender sein wird, so Jones Lang LaSalle. Nachdem die Prognose zur Jahresmitte für das Gesamtjahr 2008 in der EU noch 1,8 % betrug, wurde sie Ende September auf 1,4 % revidiert, am signifikantesten für Irland mit minus 210 Basispunkten auf 0,7 %. Die Korrekturen für die übrigen westeuropäischen Länder lagen zwischen minus 80 (Schweden auf 1,3 %) und – 20 Basispunkten (Niederlande auf 2,1 % und, Spanien auf 1,3 %).
Die drei größten Volkswirtschaften Frankreich , Deutschland und das Vereinigte Königreich mussten Korrekturen von – 70 (auf 0,9 %) , – 50 (auf 1,7 % ) und – 40 Basispunkten (auf 1,1 %) hinnehmen. Kein Wirtschaftswachstum wird drei Monate vor Jahresende für Italien prognostiziert. Wenngleich noch immer auf robustem Niveau, wird auch für die mittel- und osteuropäischen Länder eine deutliche Abschwächung des BIP-Wachstums notiert, die sich zwischen minus 60 Basispunkten in Russland (auf 7,0 %) , -40 in der Tschechischen Republik (auf 4,3 %), – 30 in Ungarn (auf 1,9 %) und -20 in Polen (auf 5,2 %) bewegt.
Dramatisch korrigiert wurden die Prognosen für 2009. Danach werden die westeuropäischen Volkswirtschaften voraussichtlich eine BIP-Entwicklung zwischen 1,1 % (in Schweden) und -0,2 % (in Großbritannien) verzeichnen. Für die mittel- und osteuropäischen Länder wird zwar mit einem weiter verlangsamten, aber immer noch robusten BIP-Wachstum gerechnet.
Spitzenmieten zum Vorquartal gesunken – im Jahresvergleich noch im Plus
Im derzeitigen konjunkturellen Umfeld sind die Nutzer immer weniger bereit, hohe Spitzenmieten zu bezahlen. Trotzdem blieb in den meisten Märkten das Niveau der Spitzenmieten im dritten Quartal noch stabil. Der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle, basierend auf der gewichteten Mietpreisentwicklung von 24 Indexstädten*, fiel im dritten Quartal ins Minus (- 0,1 %). Vor allem der Rückgang in Barcelona (- 3,7 %) und Dublin (- 3,3 %) sowie eine Fortsetzung des Negativtrends in London (- 2,3 %) haben für diese Entwicklung gesorgt. Nur drei Märkte, nämlich Prag (+ 7,0 %), Berlin (+ 2.3 %) und Amsterdam (+ 1,5 %) verzeichneten ein positives Mietpreiswachstum. In allen anderen Städten blieb es bei stabilen Spitzenmieten. Damit ist im Einjahresvergleich europaweit immer noch ein Plus von 2,6 % zu notieren.
Auf der europäischen Büroimmobilienuhr haben im dritten Quartal auch Barcelona und Dublin die 12 Uhr-Marke überschritten, so dass sich nun fünf Märkte im Quadranten „Beschleunigter Mietpreisrückgang” befinden. Auf der 12-Uhr-Position bewegen sich Madrid, Oslo und Paris. Damit hat in diesen drei Städten die Spitzenmiete ihr jeweils höchstes Niveau erreicht. Berlin, Lissabon und Prag markieren in ihrem jeweiligen Zyklus den Höhepunkt des Mietpreiswachstums. Mit 22 Märkten bewegen sich die meisten untersuchten Städte Ende September im Quadranten „Verlangsamtes Mietpreiswachstum“. Insgesamt bleiben die Wachstumsaussichten für die Mietpreise in Europa gedämpft. Dies gilt insbesondere für das Vereinigte Königreich, Spanien und Irland.
Nutzernachfrage schwächt sich ab
Die Stimmung der Nutzer auf den Büromärkten wird schlechter. Das schlägt sich auch in deren Nachfrage nach Flächen nieder. Aufgrund der Turbulenzen auf den Finanzmärkten und im Bankensektor schwächte sich diese im 3. Quartal weiter ab. Kostenreduzierung spielt eine zunehmend bedeutende Rolle, damit einhergehend Reduzierung der Kosten sowohl für die Immobilie als auch bei den Mitarbeiterzahlen.
Mit einem Umsatz von 2,9 Mio. m² in den untersuchten 24 Indexstädten blieb die Nachfrage nach Büroflächen im 3. Quartal zwar relativ hoch, weist aber gegenüber dem Vorquartal einen Rückgang von 8,9 % und im 1-Jahresvergleich von 10,9 % aus. Für die neun Monate im laufenden Jahr ergibt sich damit ein Gesamtumsatz von 9,4 Mio. m², entsprechend einem Minus von 7,4 % zum Vergleichszeitraum des Vorjahres.
Für 17 der 24 Indexstädte musste zwischen dem 2. und 3. Quartal ein Umsatzrückgang verzeichnet werden, am deutlichsten in Luxemburg (- 48 %), Dublin (- 46 %), Edinburgh und Den Haag (jeweils – 40 %) Zuwächse gab es in sieben Indexstädten, angeführt von Utrecht (+ 38 %), München (+ 25 %) und Brüssel (+ 14 %).
Auf den beiden größten europäischen Märkten, London und Paris, stieg der Umsatz im 3. Quartal zwar um jeweils 10 % an, das Volumen für den gesamten Dreivierteljahreszeitraum blieb aber in der britischen Hauptstadt um 33 %, in der französischen Metropole um 10 % hinter dem Ergebnis des Vergleichszeitraums im Vorjahr zurück. Insgesamt zeigt der Jahresvergleich der ersten drei Quartale 2008 mit 2007 einen Rückgang in 14 Indexstädten. Unter neun Indexstädten mit einem Zuwachs kam Prag zu dem mit Abstand höchsten Plus (+ 72 %).
In Anbetracht der sich verschlechternden wirtschaftlichen Aussichten in Europa dürfte der Umsatz im 4. Quartal 2008 weiter rückläufig sein und diesen Trend auch in 2009 beibehalten, wobei in den europäischen Finanzzentren das Risiko einer nachlassenden Nutzernachfrage besonders hoch ist.
Nettoabsorption seit Mitte des Jahres deutlich rückläufig – Zunahme von Leerstand und Fertigstellungen in mittel- und osteuropäischen Städten
Dank guter Volumina in den mittel- und osteuropäischen Märkten Polen, Ungarn und Tschechische Republik und insbesondere von Moskau sowie den deutschen Immobilienhochburgen blieb das Niveau der Nettoabsorption mit 6,2 Mio. Quadratmetern zumindest im Jahresverlauf hoch. Im Quartalsvergleich (Q 3 und Q 2 2008) finden sich aber bereits Auswirkungen der Finanzmarktkrise: um fast 50 % ist das Volumen gesunken.
Die gesamteuropäische Leerstandsquote zeigt trotz rückläufiger Nettoabsorption und einem weiter steigenden Fertigstellungsvolumen mit 7,2 % im 3. Quartal ein stabiles Niveau. Mit einem Anstieg von 270 Basispunkten auf 15,1% verzeichnet Dublin derzeit die höchste Leerstandsquote aller Index-Städte, Luxemburg mit 2,0 % die niedrigste. Die 5 %-Marke nicht überschritten haben Paris (- 20 bp auf 5,0 %) und London (+ 60 bp auf 4,6 %). Die sechs deutschen Immobilienhochburgen bewegen sich zwischen 6,2 % in Stuttgart und 12,4 % in Frankfurt. Die steigende Leerstandsquote in den mittel- und osteuropäischen Städten um 210 Basispunkte auf 8,1 % hängt vor allem mit dem sehr hohen Fertigstellungsniveau zusammen. Prag weist ein Plus von 300 Basispunkten auf 8,6 % auf, Moskau von 240 Basispunkten auf 8,5 % und Budapest von 210 Basispunkten auf 12,5 %. Niedrig bleibt die Leerstandsquote trotz eines Anstiegs von 60 Basispunkten in Warschau (2,7%).
Seit Anfang des Jahres sind auf den 24 Indexstädten insgesamt 4,8 Mio. m² Büroflächen neu auf den Markt gekommen, entsprechend einem Plus von 30 % gegenüber den ersten neuen Monaten in 2007. Weitere 2,4 Mio. m² befinden sich für den Rest des Jahres in der Pipeline. Mit dem größten Fertigstellungsvolumen allein im 4. Quartal 2008 wird in Moskau gerechnet, wo rund 850.000 m² auf den Markt kommen werden. 2009 und folgende ist jedoch damit zu rechnen, dass angesichts der schwächer werdenden konjunkturellen Aussichten, der steigenden Baukosten und der mangelnden Verfügbarkeit von Fremdkapital viele der derzeitig in der Pipeline befindlichen Büro-Bauvorhaben verschoben oder auf Eis gelegt werden.
*Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.
Quelle: JLL