In den ersten sechs Monaten des Jahres 2009 wurde auf dem Kölner Büromarkt ein Flächenumsatz von 107.000 Quadratmetern erzielt. Damit liegt die Domstadt im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre, verfehlt das sehr gute Vorjahresergebnis jedoch um 31 Prozent. Das ergibt der „City Report Köln“ für das erste Halbjahr 2009, den BNP Paribas Real Estate (BNPP RE, ehemals Atisreal).
„Der Kölner Büromarkt entwickelt sich damit ähnlich wie die anderen großen deutschen Standorte“, stellt Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und zuständig für die Kölner Niederlassung, fest. „Außerdem verzeichnen wir im Gegensatz zu den vergangenen Jahren in der ersten Jahreshälfte nur wenige Großabschlüsse über 2.000 Quadratmeter.“
Der Leerstand des Kölner Büromarkts betrug im ersten Halbjahr 629.000 Quadratmeter und liegt damit um knapp 3 Prozent über dem Niveau des vergleichbaren Vorjahreszeitraums. „Der Anteil des Leerstands mit moderner Flächenqualität liegt allerdings unverändert bei lediglich 20 Prozent. Darüber hinaus haben die Erstbezugsleerstände weiter abgenommen“, erläutert Hoppe. Die Leerstandsquote hat leicht zugelegt und liegt aktuell bei 8,7 Prozent.
Die Flächen im Bau belaufen sich zur Jahresmitte auf 256.000 Quadratmeter (minus 24,5 %). Mit 61.000 Quadratmetern stehen dem Markt hiervon noch knapp 24 Prozent zur Verfügung. „Die Bautätigkeit konzentriert sich nach wie vor auf die beiden Citylagen, wobei in der City schon umfangreiche Projekte finalisiert wurden und die Rheinhallen in Deutz kurz vor Fertigstellung stehen“, so Hoppe. Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) liegt bei 690.000 Quadratmetern und entspricht damit dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Die projektierten Flächen betragen aktuell 654.000 Quadratmeter (plus gut 9 %).
Spitzenmiete bleibt stabil – Perspektiven für das Gesamtjahr verhalten
Die Spitzenmiete des Kölner Büromarkts beträgt aktuell 21,50 Euro pro Quadratmeter und hält sich damit seit dem dritten Quartal 2008 stabil. Die Durchschnittsmieten stehen dagegen in älteren Bestandsgebäuden etwas unter Druck und geben insbesondere in den zentralen Lagen leicht nach. „Für den weiteren Jahresverlauf ist eine ähnliche Entwicklung wie im ersten Halbjahr zu erwarten“, prognostiziert Hoppe. „Der Flächenumsatz wird sich dementsprechend für das Gesamtjahr voraussichtlich auf eine Größenordnung zwischen 200.000 und 250.000 Quadratmetern belaufen. Bei einer stabilen Entwicklung des Leerstands und einer weiteren Reduzierung der verfügbaren Flächen im Bau ist nicht damit zu rechnen, dass der Höchstmietpreis spürbar unter Druck gerät.“
Deutlich niedrigeres Investmentvolumen als 2008
Im ersten Halbjahr 2009 sank das Investmentvolumen in Köln auf 79,3 Millionen Euro und liegt damit um gut 86 Prozent unter dem Vorjahresergebnis (575,3 Mio. €). Im Gegensatz zum vergleichbaren Zeitraum 2008 wurden dieses Jahr noch keine Kölner Objekte in Portfoliodeals verkauft. Die meisten Transaktionen fanden bei den kleinen Volumina unter 10 Millionen Euro statt. Einzelhandelsimmobilien waren mit gut 36 Prozent des Investmentvolumens die beliebteste Anlageklasse, gefolgt von den Entwicklungsgrundstücken mit gut 29 Prozent und den Büroimmobilien (knapp 23 %). Die zentralen Citylagen standen erneut im Fokus der Anleger, mehr als die Hälfte der Investitionen (knapp 54 %) wurden hier getätigt.
Die Verteilung des Transaktionsvolumens auf die Käufergruppen weist deutliche Veränderungen gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum auf. Mit gut 29 Prozent hatten die Corporates den höchsten Anteil am Investmentvolumen, gefolgt von den Projektentwicklern, auf die gut ein Viertel entfiel. Auch Versicherungen (13,5 %) und private Anleger (12 %) waren im ersten Halbjahr aktiv. Bemerkenswert ist, dass bisher weder von Fonds noch von ausländischen Marktteilnehmern Investments in Kölner Objekte registriert wurden. „Investoren haben Köln aber weiterhin stark im Fokus, sodass wir bei einem entsprechenden Objektangebot für die zweite Jahreshälfte mit einem deutlich höheren Transaktionsvolumen rechnen“, betont Jens Hoppe.
gi24/BNP
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