Nach einem verhaltenen Halbjahresergebnis 2012 nahm der Markt für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in Hamburg und Umland im 3. Quartal wieder Fahrt auf. Der Flächenumsatz verdoppelte sich den Berechnungen des Immobiliendienstleisters Grossmann & Berger zufolge im Vergleich zum Halbjahresergebnis dieses Jahres von 210.000 Quadratmeter auf 420.000 Quadratmeter. An das Rekordjahr von 2011 konnte dieses Ergebnis jedoch nicht anschließen. „Grund hierfür ist das mangelnde Angebot an zeitgemäßen Flächen, die in den letzten zwei Jahren überaus stark nachgefragt waren. Zudem sind die Unternehmen mehr und mehr verunsichert aufgrund der aktuellen Presseberichterstattung hinsichtlich der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung im Euroraum“, erläutert Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum fiel der Flächenumsatz um 31 Prozent geringer aus.
Sechs neue Abschlüsse im Flächensegment über 5.000 Quadratmeter
Zwei Großabschlüsse über 10.000 Quadratmeter sowie vier Abschlüsse im Größensegment zwischen 5.001 und 10.000 Quadratmeter im 3. Quartal haben zur positiven Entwicklung in diesem Zeitraum beigetragen. Hierunter fiel unter anderem die Anmietung von Arvato Entertainment Europe über 28.900 Quadratmeter im Prologis Park Hamburg in Hausbruch. Die Verdoppelung des Flächenumsatzes war zudem auf die Steigerung des Eigennutzervolumens zurückzuführen, das sich zum 3. Quartal 2012um 54.000 Quadratmeter auf 165.000 Quadratmeter (39 Prozent am Gesamtflächenumsatz) erhöhte. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum war das Volumen gleich hoch. Das Neubauvolumen durch Eigennutzer lag in den ersten drei Quartalen mit neun Baustarts insgesamt bei rund 89.000 Quadratmetern, davon rund 70 Prozent im Hamburger Stadtgebiet. „Die Nachfrage nach individuellen Lösungen für Industrie- und Logistikunternehmen ist sehr hoch. Das passende Angebot zu finden stellt sich häufig als schwierig heraus, so dass die Unternehmen den Bau entsprechender Flächen selbst forcieren oder zusammen mit Projektentwicklern Lösungen entwickeln“, so Andreas Rehberg.
Logistiker weiterhin größte Flächenabnehmer
Der größte Flächenabnehmer in den ersten drei Quartalen war die Logistikbranche mit einem Anteil von rund 47 Prozent am gesamten Flächenumsatz (196.100 Quadratmeter). Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum fiel das Flächenvolumen dieser Branche rund 50 Prozent niedriger aus. Auf Platz zwei der stärksten Branchen folgten die Handelsunternehmen mit einem Anteil von rund 33 Prozent (139.000 Quadratmeter). Produktions-, Industrie- und Handwerksunternehmen setzten rund 50.000 Quadratmeter (12 Prozent) Fläche um.
Deutliche Einbußen im Flächensegment 5.000 bis 10.000 Quadratmeter
Im Gegensatz zum Vorjahreszeitraum fiel der Flächenumsatz im 3. Quartal 2012 im Flächensegment zwischen 5.001 und 10.000 Quadratmetern deutlich niedriger aus, das Volumen in Höhe von knapp 70.000 Quadratmetern sank um rund 60 Prozent. Auch das mittlere Flächensegment zwischen 1.001 und 3.000 Quadratmetern verzeichnete deutliche Einbußen. Die Anzahl der Abschlüsse fiel gegenüber dem Vorjahr mit 34 Verträgen rund 85 Prozent niedriger aus. Das Flächensegment 3.001 bis 5.000 Quadratmeter erreichte mit einem Flächenumsatz von 75.600 Quadratmetern nahezu das Ergebnis des Vorjahres. Der Flächenumsatz im Größensegment über 10.001 Quadratmetern lag mit rund 170.000 Quadratmetern (drei Abschlüsse und sechs Eigennutzer) rund acht Prozent unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums. „Die Anzahl der Mietvertragsabschlüsse über 10.001 Quadratmeter ohne Eigennutzer fiel jedoch mit drei Verträgen gegenüber sieben im Vorjahreszeitraum deutlich geringer aus, da in diesem speziellem Segment nahezu kein Angebot vorhanden ist“, so Andreas Rehberg.
Hohe Nachfrage im Hamburger Stadtgebiet
Mit rund 61 Prozent des Gesamtflächenumsatzes (257.800 Quadratmeter) entfiel auf das Hamburger Stadtgebiet ein deutlich höherer Anteil als auf das Hamburger Umland. Der stärkste Teilmarkt war mit 31 Prozent der Hamburger Süden mit Gewerbegebieten wie Waltershof, Altenwerder und Hausbruch (130.200 Quadratmeter). Rund 20 Prozent (84.400 Quadratmeter) des Flächenumsatzes entfiel auf das Umland Nord-West mit Gewerbegebieten wie Henstedt-Ulzburg, Norderstedt, Schenefeld, Rellingen und Quickborn. Auf Platz drei im Ranking der Teilmärkte lag mit 17 Prozent des Flächenumsatzes der Hamburger Osten mit Billbrook und Allermöhe (71.800 Quadratmeter). Auf die Hamburger Teilmärkte nördlich der Elbe – Hamburg West, Hamburg Nord-West und Hamburg Nord-Ost – entfielen zusammen rund 13 Prozent des Umsatzes (55.800 Quadratmeter). Die übrigen Teilmärkte im Hamburger Umland – Umland Nord-Ost, Umland Ost, Umland Süd-Ost, Umland Süd-West – nahmen zusammen rund 18,5 Prozent (77.800 Quadratmeter) ein.
Deutlicher Anstieg der Mieten
Die konstante Nachfrage in Verbindung mit einer Verknappung des Angebotes von Hallenflächen führte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zu einem deutlichen Anstieg der Durchschnittsmiete im 3. Quartal 2012 um 40 Cent auf 4,80 Euro/Quadratmeter. Die Spitzenmiete liegt seit 18 Monaten stabil bei 5,70 Euro/Quadratmeter. Mieten im Spitzensegment sind vornehmlich bei neuen Hallenflächen mit hervorragendem Anschluss an das überörtliche Verkehrsnetz umsetzbar. Für klassische Bestandflächen im Hamburger Stadtgebiet werden Mieten zwischen 4,00 und 4,50 Euro/Quadratmeter erzielt.
Jahresergebnis wird 5-Jahres-Mittel deutlich übersteigen
„Aufgrund des positiven Verlaufs des dritten Quartals wird das Jahresergebnis 2012 voraussichtlich das 5-Jahres-Mittel von 472.800 Quadratmetern deutlich übersteigen. Wir rechnen mit einem Gesamtjahresumsatz von 550.000 Quadratmetern“, prognostiziert Andreas Rehberg.“