HIR-Interview: Wir brauchen mehr Kaufkraft und erst dann mehr Fläche

Der Handelsimmobilien-Report im Interview mit Eckhard Brockhoff, geschäftsführender Gesellschafter der Brockhoff & Partner Immobilien GmbH in Essen.

Handelsimmobilien Report (HIR): Die aktuelle Krise ist auf dem Immobilienmarkt deutlich spürbar. Wie entwickelt sich aus Ihrer Sicht der Markt für Handelsimmobilien in diesem Umfeld? Beispielsweise im Vergleich zum Segment Büroimmobilien?

Eckhard Brockhoff: Seit 30 Jahren beschäftige ich mich mit der Vermarktung von Immobilien, seit 23 Jahren selbstständig über Brockhoff & Partner, mit allen Ups and Downs, die in dieser Zeit festzustellen waren. Einzelhandelsimmobilien waren und werden – meiner Auffassung nach – immer gefragt sein, insbesondere in 1a-Lagen der Fußgängerzonen, da sie nicht künstlich vermehrbar sind und die Nachfrage in den 1a-Lagen der Fußgängerzonen über 2 Jahrzehnte immer größer war als das vorhandene Angebot. Auch in Krisenzeiten, und gerade in Krisenzeiten, suchen Anleger die werthaltigen, meist über langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Unternehmen verfügende, Objekte in den Fußgängerzonen. Die Mieter haben inzwischen auch erkannt, dass eine gute Fußgängerzone nachhaltig interessanter ist, als so manches Einkaufszentrum, so dass auch bei den Filialisten ein deutlicher Trend „Zurück in die Fußgängerzone“ festzustellen ist. All dies führt nicht nur dazu, dass Einzelhandelsimmobilien werthaltig sind, sondern auch die Werte steigen.

HIR: Wie ist das Geschäft für Brockhoff & Partner im vergangenen Jahr gelaufen?

Brockhoff: Hervorragend. Sicherlich nicht so ertragreich wie das Jahr 2007, was der ganzen Branche paradiesische Zustände beschert hat. Wir haben jedoch keinen Grund über die Umsätze des vergangenen Jahres zu jammern, sondern können stolz auf diese sein, insbesondere wenn wir lesen, in welchem Umfang unsere Kollegenfirmen Umsatzrückgänge vermelden und Personal entlassen. Bei Brockhoff & Partner sind die Arbeitsplätze sicher. Im Gegenteil, wir suchen gute Leute und nehmen Einstellungen vor. Auch unsere Schwestergesellschaft Brockhoff Objekt hat sich sehr erfolgreich in dem schwierigen Marktumfeld bewegt.

HIR: In deutschen Innenstädten entstehen immer mehr neue Shopping-Center. Wie beurteilen Sie diese Entwicklung?

Brockhoff: Zurzeit entstehen – Gott sei Dank – wenig neue Einkaufszentren, da es nicht nur immer weniger Baufirmen gibt, die diese bauen, sondern es auch immer schwieriger wird, eine Bank zu finden, die ein Center finanziert. Die Shopping-Center- Betreiber haben in den letzten Jahren im großen Stil auf der Welle des Erfolges ihre Personalbestände meiner Auffassung nach unverantwortlich aufgestockt und tun sich nun schwer, all die Leute zu beschäftigen und vermutlich irgendwann auch zu bezahlen. Die Luft ist hier sehr dünn geworden und dies wird den Innenstädten weiteren Aufschub geben, wenn nicht mehr unvernünftig am Rande oder vor den Toren der Innenstädte Einkaufszentren gebaut werden, die niemand wirklich braucht. Es gibt inzwischen auch unverkäufliche Center, da sich viele Investoren zurückgezogen haben und nicht bereit sind, die unverschämt hohen Managementhonorare der Betreiber zu zahlen, denn diese schöpfen letzten Endes den Rahm/Ertrag ab und für den Investor bleibt dann nicht viel über.

HIR: …und das ist gut für die Innenstädte?

Brockhoff: Mit dieser Entwicklung kann ich als Verfechter der Innenstadtimmobilien gut leben und glaube, dass dies den deutschen Innenstädten gut tun wird. Wir brauchen mehr Kaufkraft und erst dann brauchen wir mehr Shoppingflächen. Die Shopping- Center haben letzten Endes den Umsatz nur umverteilt und in den Innenstädten vielerorts genommen. Jetzt schlägt wieder die Stunde der Innenstädte.

HIR: Viele Städte haben das Problem, dass größere Verkaufsflächen fehlen. Welche anderen Möglichkeiten – außer dem Bau von Shopping Center – bestehen aus Ihrer Sicht, um größere Flächen zu schaffen?

Brockhoff: Shopping-Center sind, wie gesagt, nicht das Allheilmittel, im Gegenteil. Häufig tragen sie zur Verödung der Innenstädte bei. Die Hauseigentümer sollen sich unserer Auffassung nach zusammenschließen und 2-3 Häuser im Erdgeschoss verkaufsflächenmäßig zusammenlegen oder aber Investoren, wie dies ja auch immer mehr geschieht, kaufen 2-3 Häuser in Fußgängerzonen, brechen ab und bauen hier neue große Verkaufsflächen, die dann auch problemlos zu vermieten sind. Berücksichtigen Sie bitte die zahlreichen Hertie- und nicht laufende Karstadt-Häuser, die danach schreien, entwickelt, neu konzeptioniert und vermietet zu werden. Es gibt in den deutschen Innenstädten genug Flächen, die nach einer Entwicklung genau die Flächenformate bieten, die heute vom Handel gefragt werden.

HIR: Was müssten die Städte tun, um die Attraktivität ihrer Top-Einkaufslagen weiter zu steigern? Was liegt vielfach im Argen?

Brockhoff: Zunächst haben viele ehrgeizige Stadtväter durch die Genehmigung eines Einkaufszentrums ihrer Topeinkaufslage geschadet, und von daher die negative Entwicklung so mancher Fußgängerzone zu verantworten. Um das in den Brunnen gefallene Kind zu retten, müssen viele Fußgängerzonen zunächst erst einmal besser ausgeschildert werden, damit man sie überhaupt findet. Z. B. ist es einem Ortsunkundigen in Essen, der aus dem Bahnhof in die Kettwiger Straße läuft nicht möglich, die Limbeckerstraße, eine weitere attraktive Fußgängerzone, zu finden. So etwas muss auffallen und Fußgängerzonen müssen gut beschildert werden und zu finden sein.

HIR: Gibt es noch mehr zu tun?

Brockhoff: Des Weiteren müssen die Eigentümer ihre Flächen verantwortungsvoller vermieten. Auch wenn der 10. Bäcker, Telefonladen oder Jeansladen attraktive Mieten bieten, gehört zu einer funktionierenden Fußgängerzone ein guter Branchen- und Mietermix und letzten Endes führt dieser dann zum Erfolg. Auch müssen mehr großflächige Läden in den Innenstädten geschaffen werden. Hierfür gibt es genug Ansätze.

HIR: Wie schätzen Sie die Chancen von Business Improvement Districts (BIDs) ein? Müsste da noch mehr getan werden?

Brockhoff: Über das Thema ist viel gesprochen und geschrieben worden. Sicherlich ein vernünftiger Ansatz, jedoch ist die Entwicklung bisher zu schleppend und es ist schwierig, alle unter einen Hut zu bekommen. Und dennoch ist es ein Schritt in die richtige Richtung.

HIR, Nr. 42