Immobilienaktien – Geht es auch anders?

Von André Eberhard

In der Vergangenheit hatten wir oft unser eher skeptisches Bild gegenüber den deutschen Immobilienaktiengesellschaften geäußert. Nach wie vor halten wir die Immobilienaktie als die ungünstigste Rechtsform zum Halten von Immobilienbeständen und damit für eine Immobilien-Kapitalanlage, die hoch volatil ist und die vor allem kein Netz gegen Schwächephasen des Marktes hat, die über Bilanz- und Finanzaspekte auch bei gesundem Immobilienbestand zu existenziellen Problemen führen können. Kurseinbrüche und durch Neubewertung getunte Bilanzen waren in jüngster Vergangenheit an der Tagesordnung. So ist es wenig verwunderlich, dass die Marktkapitalisierungskurve des Dimax (siehe Graphik) seit Anfang der Subprime Krise wieder nach unten zeigt, nachdem in den Boomjahren 2005 und 2006 der Dimax deutlich an Fahrt gewonnen hatte.

Marktkapitalisierung DIMAX
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Die Gesamtmarktkapitalisierung deutscher Immobilien-aktiengesellschaften liegt bei knapp 10 Mrd. Euro. Als kleiner Vergleich: Siemens alleine hat derzeit eine Marktkapitalisierung von knapp 70 Mrd Euro, die deutsche Telekom von 47 Mrd. Euro, die Deutsche Bank von 30 Mrd. Euro und die Deutsche Post von 19 Mrd. Euro. In besten Zeiten hatten deutsche Immobilienaktien 1999 eine Marktkapitalisierung von 15,29 Mrd. Euro. Die jüngsten Verlustmeldungen durch Neubewertung der großen Player wie IVG, Gagfah oder Colonia Real Estate gaben unserer skeptischen Meinung recht. Unsere watch list (vgl. auch „Der Immobilienbrief“ 173) wird noch einige Überraschungen bereit halten.

Doch es geht offenbar auch anders. Im Schatten der großen AG’s, etablieren sich immer mehr „kleinere“, spezialisierte Immobilienaktienunternehmen. So zum Beispiel die IFM Immobilien AG, die erst kürzlich durch den Kauf des Frankfurter Sorgenkindes „Zeilgalerie“ in die Schlagzeilen geriet (Vgl. dazu unseren kritischen Bericht aus „Der Immobilienbrief“ Nr. 171). Die IFM Immobilien AG aus Heidelberg setzt als Investor und Projektentwickler ganz auf Gewerbeimmobilien mit Schwerpunkt Einzelhandel und Büro.

Mit 100 Mio. Euro Marktkapitalisierung zwar eher eines der kleineren Unternehmen im Dimax, jedoch eines der wenigen, deren Kurs derzeit über Ausgabeniveau von Mitte 2006 notiert. Was macht die IFM anders? Vorstandsvorsitzender Georg Glatzel sieht seinen Wettbewerbsvorteil in der klaren Zielsetzung, die seit Börsennotierung 2006 konsequent umgesetzt wurde. So macht IFM keine Paketkäufe sondern setzt mit Einzeldeals auf hohe Transparenz. Auch notleidende Immobilien stehen im Fokus, die dann nicht nur einen neuen Anstrich bekommen, sondern völlig entkernt werden und anschließend neu am Markt positioniert werden. Dies geschieht bei der Zeilgalerie zwar nicht, jedoch setzt Glatzel auch hier auf einen neuen Mietermix, der die prognostizierte Mietrendite von 6% einbringen soll.

Das noch junge Unternehmen setzt dabei ganz auf Bestandshaltung und – neu deutsch – Refurbishment. Das derzeitige Portfolio hat eine Größe von etwa 400 Mio. Euro und soll mittelfristig auf 500 Mio. Euro wachsen. In den Halbjahreszahlen der IFM findet sich kaum eine Neubewertung des bestehenden Portfolios. Der Konzernumsatz stieg um 79% auf 6,75 Mio. Euro. Dieser Anstieg konnte, lt. IFM allein durch zusätzliche Mieteinnahmen generiert werden. Glatzel sieht sein Unternehmen auf einem guten Weg und will mit Zukäufen in den großen 5 Immobilienstandorten die Expertise seines Unternehmens ausweiten. Fazit: Bei einer Portfoliogröße von 400 Mio. Euro ist ein Umsatz von nicht einmal 6,75 Mio. Euro mager. Der free float beträgt knapp 27%.

Quelle: DIB, Nr. 174, 05.09.2008