Gespräch "Handelsimmobilien Report" mit Alf Eichelbaum, Leiter Immobilien, Standortentwicklung und Expansion bei der Karstadt Warenhaus GmbH über die Mietverträge des Warenhausbetreibers und die Expansionspläne der Karstadt Sport Häuser.
Handelsimmobilien Report (HIR): Herr Eichelbaum, in der jüngeren Vergangenheit hat u.a. Ihr größter Vermieter, das Highstreet Konsortium, einige Karstadt-Immobilien verkauft. Müssen Sie sich nun Sorgen machen, dass Sie den einen oder anderen Standort langfristig verlieren könnten? Oder können Sie das gelassen sehen?
Alf Eichelbaum: Nein, wir müssen uns überhaupt keine Sorgen machen. Unsere Nutzungsrechtsverhältnisse sind sehr langfristig orientiert. So laufen beispielsweise unsere Mietverträge, die wir mit Highstreet abgeschlossen haben noch mehr als 25 Jahre. Andere Nutzungsrechtsverhältnisse, so beispielsweise Dauernutzungsrechte und Erbbaurechte laufen teilweise sogar noch erheblich länger. Unsere Nutzungsrechte werden zudem regelmäßig durch entsprechende Dienstbarkeiten dinglich gesichert. Damit haben wir in jedem Fall eine sehr langfristig gesicherte Präsenz an den einzelnen Standorten, die uns während der Laufzeit der Verträge eine sehr starke Rechtsposition verleiht.
HIR: Welche Bedeutung hat es für Karstadt, dass der Warenhaus-Markt ein sog. Klumpen-Markt ist, d. h. es gibt ja nun kaum Wettbewerber, die so große Flächen wie Ihre Warenhäuser betreiben könnten? Die vielen noch leer stehenden Hertie-Häuser belegen diese Problematik.
Eichelbaum: Unsere Standorte sind sehr gut und liegen in aller Regel in den besten Einzelhandelslagen der Innenstädte. Deshalb kann man keinen Vergleich zu irgendwelchen Hertie-Immobilen ziehen. Wenn es sich bei dem Warenhaus-Markt auf Grund der Größe unserer Immobilien um einen Klumpen-Markt handeln sollte, würde sich dies hinsichtlich einer nach Ablauf unserer Nutzungsrechte anstehende Vertragsverlängerung günstig für Karstadt auswirken. Auf jeden Fall ergeben sich keine Nachteile für Karstadt.
HIR: In den Karstadt-Warenhäusern ist im Zuge der Unternehmenskrise und der Insolvenz ja so manches liegen geblieben. Wie sehen denn Ihre Investitionspläne mit Blick auf die Gestaltung der Filialen aus? Welches sind die größten Probleme?
Eichelbaum: Wir werden in den nächsten Jahren mehr als 60 unserer Häuser renovieren. Dafür investieren wir insgesamt rund 400 Mio. Euro. Sie werden sich schon recht bald einen Eindruck von unseren Maßnahmen verschaffen können, wenn Sie etwa die im September neu eröffnenden Häuser, so beispielsweise unsere Warenhäuser am Kurfürstendamm in Berlin, der Zeil in Frankfurt, in Münster und unsere Häuser in Braunschweig besuchen.
Wir legen z. B. besonderen Wert auf eine zeitgemäße Beleuchtung, die gemeinsam mit einer in der Regel neu gestalteten Wegeführung dem Kunden eine bessere Orientierung ermöglichen wird. Außerdem schichten wir die Sortimente im Zuge der strategischen Neuausrichtung unseres Warenhauskonzepts um und investieren dementsprechend auch in eine Erneuerung des Ladenbaus. Auch in unsere Karstadt Sport Häuser, so zuletzt an den Standorten Hamburg Mönckebergstraße, München, Düsseldorf und Braunschweig investieren wir.
HIR: Karstadt Sports gilt – gemessen an der Verkaufsfläche – als Deutschlands größter Anbieter von Sport-Artikeln und Sport-Bekleidung. Welche Pläne verfolgen Sie für diese Sparte mit Ihren bisher 26 Sport-Kaufhäusern? Wie viele Filialen sollen es in der nächsten Zeit werden?
Eichelbaum: Wir sind zwar der größte Sports Filialist, aber der Markt wird zurzeit noch dominiert von den Genossenschaften. So liegen Intersport und Sport2000 gemessen an deren Gesamtumsätzen an der Spitze, gefolgt von Karstadt Sports, Sport Scheck und Arena (Kaufhof). Der Schwerpunkt bei den Genossenschaften liegt bei einer Ladengröße von ca. 1 000 qm VK-Fläche. Damit können sie dem Sport affinen Kunden unserer Meinung nach nicht die Auswahl bieten, die er auf 3 000 qm VKFläche, der Durchschnittsfläche unserer Häuser, vorfindet. Für uns steht der Kunde mit all seinen Bedürfnissen im Mittelpunkt. Wir wollen in den nächsten Jahren im Bereich Sports stark wachsen und mehr als 10 neue Häuser eröffnen. Die genaue Zahl unserer Neueröffnungen machen wir sehr stark abhängig von der Qualität des Standorts.
HIR: Gibt es bei der Expansion bevorzugte Standorte? Und wie sehen die aus?
Eichelbaum: Wir konzentrieren uns auf Städte mit mehr als 100 000 Einwohnern. Außerhalb dieses Merkmals sind aber auch kleinere Städte interessant, sofern sie über eine hohe Einzelhandelszentralität und Kaufkraft für unsere Sortimente verfügen. Wir sind an sehr guten bis guten innerstädtischen Lauflagen interessiert. Ebenso sind Einkaufzentren mit einer Gesamtmietfläche von mehr als 30 000 qm und einem entsprechend attraktiven Mietermix für uns interessant. Hier schauen wir uns die Möglichkeiten der Neuprojektierungen ebenso an, wie Refurbishment-Projekte bestehender Center.
HIR: Gibt es bei den gesuchten Flächen eine Mindestgröße? Wie groß ist das Sortiment im Durchschnitt der Karstadt-Sport-Häuser betrachtet?
Eichelbaum: Wir starten ab 2 000 qm VK-Fläche und können bis ca. 7 000 qm VKFläche gehen. Dabei benötigen wir je nach Flächengröße weitere ca. 10 bis 15% Nebenflächen. Im Durchschnitt verfügen unsere Häuser über eine Verkaufsfläche von 3 000 qm. Ideal sind 2 rechteckig geschnittene Geschossflächen, die über eine Mindestgröße von jeweils 1 000 qm verfügen und durch eine mittig liegende Fahrtreppe erschlossen werden. Wir benötigen einen Antritt zur Hauptlauflage mit einer ausreichend großen Schaufensterfront von nicht weniger als ca. 18 m. Unser Sortiment ist modular aufgebaut und nach Sportarten ausgelegt. Die Sortimente werden auf die spezifischen Anforderungen des Standorts und die Wünsche unserer Kunden vor Ort ausgerichtet.
HIR: Wie sieht die typische Zielgruppe von Karstadt Sports aus?
Eichelbaum: Typische Kunden sind aktive Sportler, also vom Hobbysportler bis zum Leistungssportler. Das Durchschnittsalter unserer Kunden liegt etwa zwischen 25 und 55 Jahren. Wir fokussieren uns hauptsächlich auf gesundheitsbewusste, sportaffine und qualitätsbewusste Kunden mittleren Alters.
HIR: Welche Neueröffnung steht denn aktuell bei Karstadt Sports an?
Eichelbaum: Unsere zuletzt eröffneten Häuser stehen in Hamburg (Mönckebergstraße), Dresden und Münster. Die nächsten Karstadt Sports Häuser werden wir am 15. September 2011 in Wiesbaden und 2012 in Berlin eröffnen.
(Quelle: HIR Nr. 102 vom 19.08.2011)